出于不同的目的人们把买房的方向聚焦在“老破小”小区。有的人是为了等拆迁暴富，有的人是为了让孩子上上学区房，还有的人是因为没有实力买新小区，无论出于什么目的，“老破小”确实成为近年来许多买房人群的选择。但是也有许多人表示，宁可贷款多一点买新一点的小区，也不考虑挤在“老破小”里。到底什么样的房子称得上“老破小”？它有那些有缺陷，未来的发展趋势是怎样的？今天就一起来聊一下。

什么是老破小小区？

人们口中的“老破小”其实也就是“老公房”。区别于房改（1998年）后的商品房。老公房一般容积率较低，大多数总面积不超过70平。由于房东观望情绪浓厚，老公房的挂牌量并不多，一房难求。

老破小小区的优势和缺陷

优势：

1. 最大的优势就是便宜，房屋总价相较于同地段的新商品房便宜许多。

2. 基本都是低密度小区，容积率低，五六七层为主

3. 物业费便宜，停车费也便宜

4. 老旧小区改造政策在多地实施，重点改造光纤、电路设备等问题，有条件的小区还可以装电梯，修建停车配套。

5. 无论政策怎么变，如果遇到拆迁“老破小”依旧排在首位，如果是买来自住的刚需用户，还是可以等等看这种投资机遇的。

6. 这类小区一般地段都在市区内，地段不会太差，附近配套较为齐全。

缺陷：

1. 由于建造年份较早，从外观上看比较破旧。

2. 小区内绿化环境无人管理，较为萧条

3. 小区的物业管理比较涣散，没有新小区来的这么井然有序。

4. 小区内的公共设施较为老旧，也无人翻新修缮。

5. 小区普遍存在停车难问题，因为抢车位发生的纠纷屡见不鲜。

6. 房屋内隔音差，隐私性较差。

7. 街坊邻里年龄偏大，婆婆妈妈的事会比较多。

8. 没有电梯，如果住在五六楼，对家里有老人的来说很不方便。

9. 升值空间低，不建议出于投资考虑的人购买

老破小未来可能有的趋势

“老破小”未来比较可能会有三种趋势。

首先，“老破小”很有可能因为市政规划的需要进行拆迁，大家都知道老破小的容积率很低，所以哪怕贵一点拆一点，补足一点容积率在商业模式上是可以获得的。虽然现在拆迁越来越难，但是一旦遇到了，“老破小”依然是不二的选择。

第二，老破小未来也可能会成为养老地产的试验地。因为老破小的小区里往往会聚集很多的老年人。在这一点上，万科就做得很好，曾经盘整了一些新华路上老破小的小区，通过一番改造改善了原先落后的居住条件和难以管理的车位问题，让社区生活变得更适宜居住。实际上就是在比较局促的空间和比较合适的成本下，为老年人提供更好的居住生活，未来也会成为养老地产的一种变相的承载方式。

第三，“老破小”小区还有一种可能，就是被长租公寓整体收租，如果你已经没有精力运营或者租不出很好的价格了，不如交给第三方运营公司拿下来替你运营，统一招商运营，在未来实现溢价。

“老破小”小区，有自身的优势，也有无法规避的缺陷。总体来说，小编认为，如果是以自住为目的的刚需买房者，在买不起新小区的前提下，可以考虑购买性价比更高的老公房。如果是以投资为目的的买房者，不推荐购买老公房小区，毕竟它的升值空间低，且在老旧小区改造的政策下，越来越难拆。