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身陷双重危机,蛋壳公寓能否涉险过关?

引发“众怒”

文:前哨

来源:丽尔摩斯

“规模要相当,但是不能光追求规模,同时要把服务的品牌和质量做起来,这是长久之计,否则我觉得不会长久生存下去。”1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所当天,投资人愉悦资本合伙人刘二海的话言犹在耳。

但蛋壳公寓联合创始人、CEO高靖似乎没有听进去。上市不到一个月,蛋壳公寓就陷入了一场信誉和经营的双重危机之中。

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无法服众的回应

在近日一份蛋壳外泄的《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》中,开篇就说道:为了应对本次疫情对公司经营造成的影响,公司现要求所有在1月底和2月份支付租金的业主,在原合同的基础上,自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期。

一边要求房东减免房租,另一边却对租客2月的房租照扣不误。 蛋壳公寓此举引发北京、杭州、深圳、武汉等全国多地业主投诉,仅深圳地区就有至少上千名业主参与。

外界的质疑声依然一浪高过一浪。在房东和租客们的抗议声中,蛋壳被“送”上了微博热搜。

面对一片挞伐之声,蛋壳给业主的回复是疫情的影响,要求业主免租,但是在要求业主免租的同时,蛋壳并没有给租客相应的免租,同时还在不停的收租客租金(高利租金贷)。

这显然无法服众。

2月14日,深圳市住建局表示,已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓,积极与业主进行沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

目前,蛋壳公寓对租客的安抚已经告一段落,不过房东一方的诉求并未得到满足,蛋壳公寓仍需在后续给出解决方案,以平息房东们的怒火。

引发“众怒”的不只蛋壳,还有自如的涨租风波以及青客免租举措被指促销捆绑疫情。

一家给租户涨租,一家找业主免租,一家利用疫情免租营销,春节期间,长租公寓三大巨头的吃相极其难堪。一系列操作的背后则折射出的是其经营与盈利的压力。

归根结底,缺钱。

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亏损困局

如何走出盈利困境,是长租公寓行业需要思考的问题。

蛋壳公寓成立创始人 高靖

众所周知,长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。

2019年,长租公寓在一级市场融资事件大幅减少,多家长租公寓企业因资金链断裂倒闭。根据相关公开信息统计,在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家,倒闭跑路共有45家,被收购的有4家,拖欠未付房租的有4家。

今年1月,蛋壳在长租公寓行业一片惨淡中几经波折上市,给了众多长租公寓平台信心,但长租公寓行业的春天显然没有到来。

如今,又遭遇了始料未及的肺炎疫情,这让部分长租公寓企业生存状况更加堪忧。

在资本市场看来,包括蛋壳在内的互联网长租平台的日子并不好过。例如,上市公司青客财报显示,2019年第三季度净亏损为1.25亿元,较上一季度的净亏损7163万元扩大75%。截至2019年6月30日9个月,青客公寓净亏损3.48亿元,而上年同期净亏损2.89亿元。

即便打造出科技外衣,但蛋壳公寓仍深陷亏损困局。

蛋壳招股书显示,其最近三年来累计亏损金额高达41亿元人民币,2017年、2018年以及2019年前9个月,分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、25.16亿元。

一旦营收滑坡,长租公寓势必要面临资金链断裂的风险。而在业主与租客两头薅羊毛、赚差额就成了长租公寓的“续命大法”,烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

但租客与业主们又何其委屈——我们凭什么为长租公寓的经营风险买单?

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激进扩张的背后

蛋壳公寓成立于2015年,创始人高靖的想法很是简单。

在他看来,蛋壳公寓要对房东和租客负责。不仅仅是做两端的信息匹配,对房东负责表现在让其获得稳定收益,对于租客则是要价格真实、服务升级,符合年轻人的生活需求。

蛋壳闯入时,正值长租公寓兴起风口。行业内,长租公寓运营模式分为“集中式”和“分散式”。蛋壳属于后者,即通过租赁协议从业主手中获得零散房源,统一改造装修后转手出租,从中赚取房租差价与管理费、增值业务收入等。

如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客为了省钱,往往选择半年租甚至一年租。

事实上,蛋壳公寓犯了商业大忌,蛋壳最主要的客户其实是房东,如果拿不到足够多和足够优质的房源,蛋壳的商业模式就无法运转。注定其需通过规模扩张拓宽盈利基础。

短短几年,蛋壳公寓迅速进入北上广深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋壳管理公寓数量达43.27万间,较成立之初增长178倍。

激进的扩张为经营埋下隐患,其负债率也一路攀升。截至2018年末,蛋壳公寓资产负债率为83%。到2019年三季度末,杠杆率进一步放大,负债率提高至100%。

公开资料显示,蛋壳公寓招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。

与规模相匹配,蛋壳公寓营业收入也水涨船高。目前,该品牌收入主要来自租金和服务费。从2017年到2018年,蛋壳公寓营收增长307.3%至26.75亿。2019年前10个月,营收进一步增加到57.12亿,较2018年同期增长198.8%。

此番发展离不开资本助力。天眼查数据显示,蛋壳四年间完成7轮融资,在蛋壳公寓最新一轮的融资中,融资金额甚至达到5亿美元,老虎环球基金、蚂蚁金服均为其背书。

事实上,国内的长租公寓迄今仍以租金收益差额、服务费、金融服务费等为主要赢利点。

自如CEO熊林曾直言,如果行业只有一个管理指标,那就是出租率,300万间存量的情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万。

这意味着长租公寓的抗风险能力很弱。

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能否涉险过关?

在疫情面前,没有企业是一座孤岛,长租公寓行业也不例外。

对长租公寓而言,最为突出的就是其现金流。在疫情冲击下,假期延长,租客复工延迟,人口流动大量减少甚至停止,导致长租公寓的房屋空置率上升。

这对于原本现金趋紧的长租公寓无疑是雪上加霜,其背后的成本压力却丝毫不会减少。

据蛋壳招股书披露的2019年前9个月租金成本44.5亿元计算,平均每套房源每月租金成本约1150元。如若7万户房源免除一个月租金,蛋壳公寓将能减少成本支出约0.83亿元。

在政策方面,目前,应多个当地政府要求,房屋中介机构不得接待新客,暂缓出租业务,其范围涵盖北上广深杭等一、二线城市门店,对长租公寓的出租率产生较大冲击。

除此之外,受疫情影响房源空置率上升,租金收入减少,但需支付的房东租金、员工薪资等成本在持续增加。

在今年1月底,蛋壳公寓提出了员工1月份的工资推迟到3月份发放,而此前给员工承诺的2个月年终奖,也被临时取消。

时下,疫情尚未消除,面对现金流吃紧,经营受困、盈利又不好,身陷双重危机的蛋壳到底该怎么办?能否扛过此次疫情带来的影响,涉险过关,蛋壳还有很长的路需要走。

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