尽管湾区房价今年来涨不停、各小区成交价不断创新高，改善群体买入湾区的脚步却从未停止，因为成交最热门的就是一些入门级户型，3、4房为主。不用三千万、不用两千万，预算在1200-1700万左右就能入住湾区。特别是前面有一两套房、想要改善居住环境的购房者，上车湾区并不是那么困难，一卖一买就能入住当下深圳最热门的豪宅区。
当然还有些低总价、高单价的刚需房，户型整体偏差，在湾区买来住家有点委屈了，很多都是奔着学位来的，买来过渡的也少，毕竟这个总价完全可以在临近区域买到更舒适的房子。
今天我们主要介绍一些比较适合初级改善群体上车的湾区小区，综合社区品质、配套、楼龄、户型来考虑，这些小区中又可以分两个梯队、共5个小区来介绍，第一梯队——太古城北区、翡翠海岸，第二梯队——吉祥龙、太古城南区、太古城北区复式、曦湾华府，附赠阳光海滨、鸿威海怡湾、曦湾天馥。
1.1
太古城北区
2011年小区，太古城北区的情况我们之前出过楼评，可以参看（链接：这才是太古城北区选房诀窍！）详细介绍。
这里根据本篇针对的购买群体，太古城北区首先推荐的是单证、正规3房户型，即分布在DEF栋的EF户型，面积在113-117平，都是东南向带2卫，DE栋看花园安静，F栋看工业八路，有点吵，不过高层可看海景。户型方正，每个房间都不会小，主卧还带卫生间，偶数层客厅正出阳台，奇数层客厅侧出阳台，带入户花园，入户和客餐厅连在一起，开间很大，住家舒适度不错。
成交价在1600万左右，放卖量还行，在卖最低的是一套要求一次性付款1650万，普遍报价在1700左右，不诚卖的报1900万都有。
D栋的G户型也是3房，比较特殊，是单证136平3房2卫，通透性很好，可以改成3+1房，相比EF户型空间更大、住家舒适度也高，但总价也高，要2000万以上，目前在卖报价在2100万以上。从总价上来说不太推荐这个户型，有这个预算都可以去鸿威海怡湾买140多平的单证正4房了，品质上会比G户型好。
除了上面我们比较推荐的113-117平的3房，北区复式3房户型也可以考虑。
83-86平的小复式3房2卫分布在DEF栋的ABCD户型，都挨着后海滨路，比较吵，有西北、西南两种朝向，带入户（有的方正、有的不方正），赠送在35-40平左右，房间都在楼上，个别户型最底层带平台，这种户型可以在入户位置拓出一个房间来，做4房绰绰有余，其他楼层的复式，有些业主还在二层房间处搭建了阳台，实用率大大提高。
目前在卖报价1520-1650万不等，装修、楼层改动情况都会影响价格，A户型朝向差成交价在1300万左右，其他最近没成交。太古城北区这种复式户型没曦湾华府的好，曦湾华府最近的成交价才1380万，足以说明太古城这种复式报价之虚高，这也是为何很多卖了很久还没成交的原因之一。
复式价格比平层会低点，复式可改动性大，平层朝向好、安静，具体看个人喜好来选择了。因为有商场和地铁配套，这对依旧处在“刚需”改善阶段的购房者来说很有吸引力，面积相比湾区其他小区3房来说也会更阔绰，总价相应的就高了。
1.2
翡翠海岸
2015年小区，湾区南部头排豪宅，可看海景，为了保证豪宅该有的空间感、舒适感，只建了6栋，把容积率做到了2.0，湾区精致真豪宅，我们之前也写过翡翠海岸的楼评（链接：“真豪宅”翡翠海岸）。而在这个真豪宅小区，因为7090政策，十分难得的专门设计了一栋刚需户型，C栋全是89平3房2卫，给“刚需”改善需求也有了住真豪宅的机会。
C栋3梯5户，都是89平的3房2卫，均有赠送，其中E户型可以做3+1房（户型图参看上面链接）。A户型西北向，看后海滨路和部分花园，有点吵；B户型东北向，看花园，朝向一般，但安静度优于A户型，AB户型格局一样，厨房位置有点不方正，不过阳台很长，连接厨房、客厅和公卫；CD户型格局一样，均方正东南向，客厅、次卧出阳台，临蛇口新街路、看海景，景观是他的加分项，不过未来可能会被遮挡；E户型为89平中唯一可以做3+1房，户型方正西南向，客厅、厨房均出阳台，不过客厅方向直面十字路口和山，从风水上来讲有点不好，就看个人忌不忌讳了。
成交价在1650万左右，单价要18.5-19万，目前在卖报价已经在1700万了，几套都是低楼层，没什么性价比。
2.1
吉祥龙
2017年湾区次新小区，因为有2栋全是湾区低门槛上车户型，进入二手房市场后成交一直很活跃，价格也在不断上涨，我们有好几个客户在交房初期就二手买入了，没几个月就涨了，用我们客户的话说，并不觉得房价涨了就开心了，毕竟是自住，而是庆幸自己以较低的成本较早买入了。
今天我们就重点介绍它的上车户型，全部分布在A栋1、2单元，两个单元的户型分布都一样，全是89平的3房2卫。
01、02、06、07户型均是东南向看花园安静，03、5户型西北向看后海滨路，还有噪音困扰，朝向也差。01、03、05、07户型格局一样，方正、客厅出阳台，带入户花园，最小的房间有点紧凑，不过作为改善3房上车户型已经很不错了；02、06户型为横厅，没有阳台，户型格局没前面的好，但稍加改动还可以做4房。所以最好的是01、07户型，横厅西南向和客厅出阳台西北向优缺点共存，二者价格不会相差太大，具体就看个人偏好哪种了。
前段时间我们推送了一套东南向最便宜中下楼层的报价1500万在卖，还有套高层1600万在卖；横厅的报价在1350-1450万左右，西北向的价格普遍会更低，成交价只有1250-1300万左右。目前在卖的价格都高，不仅难卖，业主也不诚心卖。01、07户型高层可以卖到1550万左右，再高就贵了。
今年来，吉祥龙放卖少，加上一些还不诚心卖，导致期整体成交也少，但不代表该盘不活跃了，很多人都在关注，就等性价比高的好房子出来。也正因为成交少，成交价还未被刷新，只是业主报价偏高，所以在感知上吉祥龙的价格似乎在17、18年涨了后就变化就不明显了，但是好户型价格肯定不会便宜。
吉祥龙占据湾区优质地段，户型上就算没那么有优势，作为入门级次新花园小区，很受改善购房者欢迎。
2.2
太古城南区
买不起北区大面积或者复式3房，同样配套，可以在太古城南区买86-88平的正规3房2卫，这是南区最好的户型了，总价也低。南区为2010年小区，虽然密度高、没什么花园，但主打小户型，很适合上车，还有40多平小户型专供学位需求买家或者投资学位的客户。这里我们主要介绍比较适合改善需求上车湾区的86-88平正规3房。
86-88平正规3房2卫分布在CDEF栋的A户型，西南向不临路，安静，不过视野一般，看隔壁的曦湾天馥，户型除了厨房那里不方正外，整体都方正，最小的房间也可以住人，还带2卫，因奇偶数层，客厅阳台方位也不一样（CDE栋偶数层客厅侧出阳台、奇数层正出阳台，F栋偶数层客厅正出阳台，奇数层客厅侧出阳台）。也有那种70多平改的2+1房，提高了实用率，但对需要正规3房的人来说不实用，所以不大推荐，价格也不便宜。
合理成交价在1200-1250万，在卖报价普遍1300-1350万，最近几个月都没成交过。
2.3
曦湾华府
不介意复式的话，除了太古城北区的复式可以选择外，曦湾华府的复式也不错，实用率很高。2009年小区，仅有的两栋高层全是复式89平3房2卫，2梯8户，有东南、西南、东北三个朝向，原始户型是3房，一般可以改成4房，户型基本方正，客厅正出大阳台，部分高层东南向的可看海景，住家安静。
9月份成交了两套低楼层的，都在1400万以内，目前3套在卖，北向的报价1600万，南向高层报价1690万，这些价格很难成交，有几套都卖了快1年了，朝向、楼层都不错的，成交价最多1550万左右。
3.1
阳光海滨花园
2012年小区，紧靠翡翠海岸，透过翡翠海岸可看部分海景，小区户型多样，平层、复式、单双证都有，基本有赠送，根据预算，比较推荐该小区的H栋的07户型88平4房复式，名额够的也可以考虑119平双证4房。复式还有一种特别正规实用的87平4房，算是特殊户型吧，总价要在2000万以上了，这里略过；70多平的复式做3房比较勉强，不适合住家，不推荐。
H栋的07户型88平复式4房（目前没有在卖），户型方正、客厅出阳台西南向，看后海滨路，会有点吵，不过相对其他面积的复式4房最大的区别就是楼上的房间都有采光，没有暗房，之前有套5楼1520万成交，其他复式4房楼上小房间虽然有窗但看的是天井，基本无采光，不过总价低，也会有人买，成交价1300万左右，目前有套低楼层报价1460万。
下图是88平复式4房户型图：
虽然原则上不推荐买双证，但如果名额够、不在乎双证的话，也可以考虑117平（G栋07户型）和119平（AB栋02、03户型）的双证4房2卫，总价在我们设定的范围内。户型方正、客厅出阳台，南/东南向，放卖的不多，报价在1730-1850万，都卖很久了，报价太高，还是双证，没遇到适合的买家根本成交不了。
3.2
鸿威海怡湾
2011年小区，容积率只有2.0，车位1:2，十分充足，目前还能看海景，住家舒适。推荐它的89平3房，分布在F、G、H、J四栋的03、05户型，03户型东北向（6楼以上270度看海景），05户型西北向，户型均方正，奇数层客厅出阳台，偶数层卧室出阳台。虽然两种户型朝向均一般，但03户型胜在能看海景，卖得比较稀缺，价格也会高点。
现在在卖的很多都是放盘有一年之久的，报价在1300-1550万左右，今年来也没见几套成交。我们有个客户在卖的是西北向卧室出阳台，初期心态很高报1500万，8月份降到1330万，现在1300万都卖，不过也还是市场价，要想早点成交，还得降价。
鸿威海怡的89平3房，次卧比较小，只有1卫，朝向也差点；吉祥龙的89平3房次卧也小，不过人家是2卫，还带入户花园，二者各有优劣，总价相差也不大，就看个人倾向买哪个小区。
曦湾天馥（2017年小区）因为赠送高，3-4房的85-89平户型都不错，目前也就85平3+1房2卫（东南向）总价还算符合刚改需求，有报价2000万的，很难卖掉，合理成交价在1650万左右，不过最近有传出1850万成交的。
最热的恒二89平4房总价已经过2000万了，被热捧情有可原，但不是多数人够得着的。
结语
为了让大家更直观的了解每个小区及户型卖点，我们整理出了一张表格，在预算范围内，你适合或者想要选择哪个小区、哪种户型，一目了然。
另一点需要提醒大家的是，湾区现在很多房子价格都不便宜，至少相对前期成交价在不断往上报，如果户型好、稀缺，价高也有可能成交，目前普遍的状态是价高导致市场成交走弱，很多不诚心卖的业主完全不顾市场行情随意报高价（业主们相约集体涨价的也有），卖房不是目的，钓鱼才是目的！
今年上半年我们整理了多个湾区小区楼评，再结合本次整理，发现现在在卖的房源基本上都是上半年甚至一年前遗留下来的，有的上调了报价，有的则同一个价格一直在卖，也就是说，在卖的就那么几套，看来看去都这些。好房子价高、价低房子差，结果就是都卖不掉，新放盘的少之又少，要么一放出来都卖掉了（有些是没放盘就私下成交了），价格只高不低，也就造成了湾区近来放盘和成交表面上处于真空状态，这个时候就算你想买可能也没有适合的。
本篇的目的主要是告诉想上车湾区的刚改买家哪些小区和户型是比较值得选择的，了解了自己想要的小区和户型，接下来就看有没有合适价格的房子出现了。