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刘全:中国楼市最大问题不是市场问题!

2020年,中国楼市注定是不平凡的一年,房价跌宕起伏将成为大概率事件。刘全认为,2020年对于购房者而言,如何保住工作,如何维持稳定的经济收入,如何保护好自己的财富,远比买房子和投资炒房更为重要。房地产调控政策和楼市救市政策此起彼伏,高房价背后是充满着各种利益的较力。房地产调控政策主要目标只是维护房价平稳上涨,防止房价大涨大跌。中国楼市最大问题不是市场问题,而是利益分配与责任承担问题。

统计调查数据显示,2020年2月份,北京、上海、广州和深圳4个一线城市,住宅用地成交楼面均价20930元/平方米,环比上涨36%。刘全认为,房地产开发中土地价格平均占总开发成本约35%以上,土地价格在一定程度上直接影响房价高低。一二线城市人口数量众多,也是外来人口主要流入地,未来房价依然有上行空间。全国土地价格持续上涨和市场投资炒房等叠加影响,是房价攀升的主要原因之一。

2019年,全国城镇化率达到60%;2030年,全国城镇化率目标达到70%以上。刘全认为,全国城镇化发展进程是以房地产开发为基础和前提。受疫情蔓延和实体产业阶段性萧条等共同影响,全国大基建项目和城镇化发展等已成为推动经济增长的主要动力。全国大中城市全面放开落户政策,促进大量农村人口迁居城市生活。未来10年,至少有1.5亿以上农村人口迁居城市生活,推动房地产市场潜在需求依然巨大。

刘全认为,房产属于特殊商品,房产的特殊性在于土地,而不是钢筋和水泥。全国城市每年严格控制土地交易规模,土地拍卖以高价中标模式进行,导致土地价格只会越来越高。全国银行普遍下调房贷利率,并降低购房首付比例,为购房者带来的是利好,以刺激市场购买需求。房地产行业发展不能拖累国民经济增长和地方财政收入,这也是房地产市场调控政策的底线。全国房价上涨,购房者越富有,最后由全民买单。

作者:刘全

创作:2020.3.30

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