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平安证券:复盘 2008,楼市何去何从

乐居财经讯 李礼 4月1日,平安证券发布地产行业深度报告。

复盘 2008 年:强刺激与宽货币带来深 V 反弹。受金融危机影响,2008年地产投资、开工增速较 2007 年分别下降 6.8 个和 17.1 个百分点,销售面积同比下降 19.7%,70 城房价连续 7 个月环比下跌,申万地产指数2007-2008 年最大跌幅达 75.8%。随着降首付、宽货币等刺激政策出台,2009 年房地产投资、销售、开工同比分别增长 16.1%、43.6%和 12.5%,申万地产指数最大涨幅超 215%。

2008 年启示:需求并未消失,外部冲击仅影响释放时间。尽管金融危机导致 GDP 及收入增速放缓,但随着调控政策的放松,2009 年楼市大幅反弹,经济及收入增速放缓并未对楼市需求产生明显冲击。我们认为一方面在于当时快速城镇化提供了大量购房需求;另一方面流动性大幅宽松加速保值需求入市;同时首付比例下行为居民大幅加杠杆提供了条件。整体来看,金融危机并未导致需求的消失,仅仅是延缓需求的释放。

2020 VS 2008:花相似而境不同。相比 2008 年,尽管均面临国际经济金融环境恶化,各国流动性持续宽松,但当前经济、政策环境及行业规模均不同于 2008 年,目前内需对经济增长的拉动更为显著,国内经济受到的冲击程度可能更小;政策定力更强,调控松动程度弱于 2008 年;行业规模及体量、房企资金状况远好于 2008 年。因此本轮疫情引发的国内外经济冲击,对楼市影响将不同于 2008 年。

当前看法:楼市逐步回归正轨,谨慎但不悲观。随着疫情逐步得到控制,3 月主流房企复工率超过 90%,尽管疫情导致工期较往年延期 1-2 个月,但随着后续赶工带来的施工强度提升,对全年竣工交付影响相对有限,地产投资仍有望维持正增长,新开工受制于疫情冲击、三四线楼市拖累以及拿地收缩,同比仍将有所下降。随着疫情期间积压需求释放及流动性宽松带来的保值需求加速入市,3 月百强房企销售额降幅大幅收窄至 17.2%。尽管疫情对国内外经济、需求的影响仍具备不确定性,但我们判断行业冲击最大的时刻已经过去,预计 2020 年全年销售面积同比降 5-10%。

投资建议:短期受新冠疫情影响,房企销售开工均受到冲击,资金端压力亦逐步加大,但 3 月楼市已经逐步恢复,行业最差的时刻已经过去。受疫情扩散及外围市场冲击,目前申万地产板块 PE(TTM)已降至近 5 年最低水平,主流房企对应 2020 年估值不超过 6.5 倍,潜在股息率超过 4%,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显,同时政策端改善及融资利率下行打开估值提升空间。建议关注:1)资金占优、低估值、高股息率的全国性龙头万科、保利、金地、招商、华侨城等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城、新城等。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险;2)由于疫情对行业开工、复工的影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。

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