2020年3月30日，大悦城（000031.SZ）发布2019年业绩报告。大悦城控股于2019年初完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构，成为中粮集团唯一的地产业务平台。大悦城控股充分利用两个上市公司的整合优势，实现了商业地产和住宅开发协同发展。
重组完成整一年，大悦城控股实现了健康快速发展，各个板块业绩表现突出，营业收入、毛利润、净利润等指标均有所提升。2019年，大悦城控股全年实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元，营业收入337.87亿元，同比增长52.4%，归母净利润23.78亿元，同比增长15.3%。此外期内大悦城控股利用品牌优势，拿地成本有所下降，同时债务结构有所优化，短期偿债无压力，信用评级持续提升。
01
销售稳步增长，区域优势显著
2019 年，房地产长效机制逐步建立，住宅交易市场及土地市场政策收紧，房地产行业金融监管不断收紧，市场外部压力持续加大。面对市场的激烈竞争，大悦城控股明确高质量发展经营方针，扎实推进各项业务，商品房销售业务持续增长。2019 年销售类项目（包含权益类项目）实现全口径签约面积（包含权益类项目）290 万平方米（操盘口径为 259.55 万平方米），全口径签约金额（包含权益类项目）710.82 亿元（操盘口径为 618.54 亿元），销售回款达到600.95亿元，同比上升80%。
图：2019年大悦城控股销售（操盘口径）情况
销售额分城市能级来看，2019年大悦城控股销售额主要集中于一、二线城市。其中一线城市销售贡献为40.0%，苏州、南京、成都、嘉兴、武汉、杭州等热点二线城市销售贡献占比达59.9%。分城市来看，2019年大悦城控股业绩贡献城市达20余个，其中前10城市销售额合计为580.80亿元，占比达81.7%。其中北京、上海、苏州销售额位居前三位，销售占比均超10%。
图：2019年大悦城控股销售额前十城市
在2020年的销售计划中，大悦城控股将进一步加强精细化管理，加快去化速度，提高存货周转效率，预计今年计划新开工项目23个，新开工面积334.41万平方米。
02
聚焦优质区域精准投资，整合协同拿地优势凸显
在投资方面，大悦城控股以“精准投资”为纲，以低成本获取优质土地，新增土储规模和质量再上一个新台阶。2019年，大悦城控股新拓展7个城市，获取22个项目，新增土储计容建筑面积499.92万平方米，且新获取土地聚焦二线及强三线城市，覆盖包括天津、重庆、宁波、苏州、沈阳、哈尔滨等城市。拿地成本方面，依托大悦城商业品牌的价值及影响力，大悦城控股正在充分利用“持有物业+住宅开发”协同优势，在核心城市积极拓展，降低拿地成本。2019年大悦城控股新增土储成本为5525元/平方米，较去年同期的8480元/平方米下降了34.8%，两个上市平台协同拿地融资效应明显。
图：2019年大悦城控股拿地情况
大悦城控股充分利用“中粮”和“大悦城”品牌优势，在人口吸附力强、产业基础好、市场风险小的二线和强三线城市等重点区域扩充土地，同时整合现有的土地资源，利用公司的产业整合和片区开发优势，力争实现土地投资的最大化回报。
图：大悦城控股城市布局
截至2019年末，大悦城控股土储总量创历年新高，计容建筑面积达2429.16万平方米，在长三角、珠三角、京津冀、西南、华中等重点城市群的土地储备已达74.6%，优质充足的土地储备将为大悦城控股未来业绩的持续增长提供有力支撑。
图：大悦城控股土地储备分布情况
未来，在城市和区域布局方面，大悦城控股将继续以“3+X”城市群布局为主线，重点布局京津冀、长三角一体化城市、粤港澳大湾区、长江中游、成渝、海西、中原等城市群的核心城市及周边辐射区域，坚持以核心新一线及二线城市为主要拓展区域，在现有32个城市布局的基础上，加强城市深耕，严格城市选择并进一步拓展。
03
营业绩效稳步提升，多元业态齐发展
大悦城控股在保持业绩高质量增长的同时，保持了良好的收益情况。2019年，大悦城控股报告期内实现营业总收入337.87亿元，同比增长52.4%；归母净利润23.78亿元，同比增长15.3%；基本每股收益为0.61元/股，同比增长15.1%。公司拟向全体股东每10股派现金红利1.70元，即现金分红金额7.29亿元。
图：2019年大悦城控股收益情况
作为多产业链的城市运营商与美好生活服务商，大悦城控股业态丰富，除了住宅，它还横跨商业、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓等领域，其丰富的业态和科学合理的布局为公司的发展奠定了基础。报告期内，大悦城控股多业态业务也都实现稳健增长。营业务收入分业态来看，商品房销售及一级土地开发结算收入268.97亿元，同比增长65.0%；投资物业及相关服务收入 51.44亿元，同比增加17.4%；酒店经营收入8.42亿元，与上年同期相比增加14.9%；物业及其他管理收入6.92 亿元，同比增加40.8%。
图：大悦城控股分业态收入占比情况
04
商业竞争力持续提升，轻重资产模式共发展
资产重组为大悦城控股主营业务注入新的商业地产元素，而商业板块也是大悦城控股表现最为优异的板块。从2007年第一家大悦城商业综合体西单大悦城开业为起点，以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产市场一直处于领跑位置。
大悦城最大的核心竞争力还在于精细化运作，打造购物中心差异化竞争能力。在品牌推广方面，持续打造“青年引力场”活动主题，围绕青年、潮流、文化、公益、社群、情感延伸大悦城品牌内容，聚合头部资源，孵化潮流 IP新物种，对年轻客群中产生比较大的影响力。
2019 年，大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，销售额、客流等运营指标有较大幅度提升。大悦城控股持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。
此外，大悦城控股还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时，拥有在建及拟建的大悦城8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。
05
资金财务稳健，融资渠道多元
受益于重组整合影响，大悦城控股的各项负债指标持续稳健，债务结构更加合理，资金实力及抗风险能力进一步提升，为未来发展提供了强有力支持。负债方面，大悦城控股资产负债率和净负债率分别降至76.8%和97.7%，较2018年末分别下降1.0%和23.5%。
图：大悦城控股负债情况
债务结构方面，大悦城控股债务结构进一步优化，短期债务占比下降。截止到2019年底，大悦城控股短期负债为167.87亿元，长短债比3.12，较去年同期提升0.19倍。
图：大悦城控股债务结构及流动性情况
流动性及偿债能力方面，2019年，大悦城控股现金流状况改善明显，经营活动现金流量净额40.65亿元，同比增长260.8%；现金及现金等价物净增加额79.99亿元，同比增长638.2%。同时大悦城控股现金流充裕，可完全覆盖短期负债。截止到2019年底，大悦城控股货币资金增至275.98亿元，较2018年年末的191.24亿元增长44.3%；现金短债比提高0.44倍至1.64倍，流动性充裕，可完全覆盖短期债务。
融资方面，重组整合为大悦城控股打开了一扇融资大门，重组后的境内外融资平台得以打通，拓展融资渠道，大悦城控股整体融资成本进一步降低，2019年其融资成本仅为5.23%，在行业中处于较低水平。报告期内，大悦城控股积极开展融资活动，股权融资实现重大突破。2019年12月，成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元，为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。同时，它通过混改方式，引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿，优化公司资本和治理结构。
06
资产重组形象换新，整合优势协同发展
2019年对大悦城控股的发展来说是重要的一年，年初完成了“A控红筹”的架构调整，整合了大悦城地产，实现了商业地产和住宅开发协同发展。通过重组，中粮集团旗下地产板块拥有了更清晰的组织架构和更统一的对外品牌形象，大悦城控股将大悦城地产纳入合并报表范围内，成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产等多业态的唯一地产投资和管理平台，同时大悦城控股已经通过“深度运营”沉淀出自己的商业运营体系。
整合完成后，大悦城控股可以充分利用两个上市公司整合的优势，定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向，业务领域明确了“双轮双核”的发展模式：以“持有+销售”双轮驱动，稳健发展；以“产品+服务”双核赋能，不断创造新的价值增长点。大悦城控股与大悦城地产逐步形成住宅、商业板块的优势互补，在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应，不仅资产规模大幅上升，更可以兼顾内地香港两地资本市场优势，进一步拓宽融资渠道，实现跨越式发展。
在大悦城品牌的帮助下，2019年企业拿地成本同比明显下降；融资方面两家公司充分利用上市平台的优势，扩大融资渠道，降低融资成本，此外，资源方面亦得到充分的调剂适配，债务回购、信誉评级上均有改善。在较低的拿地和融资成本的加持下，为未来大悦城控股的持续高速发展打下坚实基础。
2019年，大悦城控股完成重大资产重组，各板块业绩表现突出，销售业绩保持稳步增长，营业收入、毛利润、净利润等指标均有所提升。同时受益于重组整合，大悦城控股的各项负债指标持续稳健，抗风险能力显著增强。未来，大悦城控股在双平台资源的助力下，在“持有+销售”，“产品+服务”的双轮双核战略轨道上将实现稳步高质量发展，不断实现各类创新突破。