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旧改接力棚改,老房子的流动性堪忧?

近日,关于旧改的消息蠢蠢欲动,据市住建局消息,今年我市将改造32个老旧小区,并于4月15日启动首批改造项目。

据了解,市区2000年前建成的老旧小区有257个。涉及住户8.62万户,房屋建筑面积844万平方米,楼栋2325栋,将明确三年计划,分年度分类推进实施。

按照部署,今年我市主要工作是推进“棚改”向“旧改”转型。可见,旧改接力棚改已是大势所趋,仰仗棚改所带来的拆迁致富梦基本上难圆了,“老破小”的流通性也更小了。

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我们知道,棚改和旧改,至少有四个相似之处:都是涉及上亿人的民生工程,都是李总理在基层考察中的经典行程,都说要“鼓励金融机构和地方积极探索”,都跟房地产市场有着似无若有的关联。

棚改的肇始点,据新华社的报道:2004 年 12 月,李总理履任辽宁后的第一次基层调研考察,就是位于抚顺的莫地沟棚户区。冒着零下 30 度的严寒,他弓着腰走进王文章、钱淑洁两位老人的家中,发现冷风正从开裂的墙缝里呼呼往屋里灌,水缸里存的井水已经被冻成硬邦邦的冰疙瘩。

临出门前他留下一句话:“现在你们的房子是东倒西歪、破破烂烂的,等我下次来,砸锅卖铁也要让你们住上新楼房! ”

4 天后,棚户区改造被列为该省 “一号民生工程”。此后,棚改推及全国。

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旧改,顾名思义只是对老旧房子进行改造。

2017 年 4 月 21 日,李总理考察济南槐荫区经十一路棚户区,他说:“棚户区改造既是弥补历史欠账的民生工程,也是推进新型城镇化的重要途径,还能促进房地产市场平稳健康发展。”

比如管网系统改造,基础类主要包括:给排水管网改造、强弱电改造、燃气管道更新、光纤宽带等线路更新改造、消防设施。提升类主要包括:线路上改下、5G等通信设施。完善类主要包括:成立义务消防队、建设管网智能监测系统。

从过来项目来看,变化较大的如上陡门住宅区,外墙重新刷过了,从外观上看焕然一新。更多的是增加电梯,如滨江街道金迅达小区里。

尽管旧改好评如潮,但也存在不少争议。如加装电梯,即使有资金加装,但后续的运行费和保养费也是很大的负担。

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棚改和旧改对房地产都有怎样的关联?

棚改是指对20年以上的老房子推到重建,同时也创造了许多一夜暴富的拆迁户。这几年,温州的棚改可谓是激活了温州的房地产市场,每一块拆出来的土地,都如枯木逢春般,一片欣欣向荣,如横渎河畔拔地而起的绿城·风起玉鸣、金茂府、中梁滨江·鹿城壹号,再比如最近沸沸扬扬的老城西,云集了新希望、龙湖、绿城等大咖,真香。

而旧改,更像是“温柔一刀”,盼了数年一夜暴富的拆迁梦碎了。

那么旧改过后的小区房价上涨了吗?以上陡门住宅区位例子,今年三月,安居客显示均价为21353元/㎡,与周边的府东家园、大发商厦、航标锦园等同期均价相比,均价明显偏低。

上陡门住宅区与周边住宅均价对比

不过可以肯定的是,旧改后,许多人的改善需求被滞后了。

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不可否认,主城区的老房子普遍占有城市最优资源,如教育资源,不过也面临着优秀教师被挖墙脚的风险,毕竟新区要发展,也需要教育带动,那么多的校区或分校,被挖走一两个名优教师也实属正常。

此外,在房产品加速更新迭代的今天,老房子只能望洋兴叹。比如新房的外立面不仅美观还具有保温、保湿、防辐射、降噪音的功能,而依托架空层打造的全龄化功能区更是望尘莫及,以及2.7米的层高、狭窄的楼间距、不能人车分流等均是不能挽救的硬伤。

除了居住体验差,老房子的升值空间小,不易保值,最直接的影响就是贷款缩水。

此外,在疫情的冲击下,品牌房企加速了产品的升级,植入健康、科技等元素,致力于破解人居痛点,反观老旧小区,大约只剩年代久远的回忆了。

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