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二手房买卖交了定金,房主反悔怎么办?

在二手房交易市场中,常常会有这样的案例出现,即买卖双方已经签订了二手房房屋买卖合同,买房也交了一部分的定金。但是当快要交房的时候,原房主却反悔,拒绝交付房屋。那么,对于购房者来说,该怎么办呢,是否可以要求对方承担违约责任呢?

网友咨询:

我买了套二手房,交了定金,也签了合同。到今年9月份就要交房了,但是房主又现在反悔不卖了,我现在该怎么办,可以要求他支付违约金吗?

北京盈科(合肥)律师事务所胡瑾律师解答:

定金是指当事人双方为了保证债务的履行,约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。根据《合同法》第一百一十五条的规定,当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所以说,当事人在订立合同之时或者履行合同之前,可约定一方预先向对方支付一定数额的金钱作为债的担保,并依照上述规定适用定金罚则。

根据网友咨询的问题,双方在房屋买卖合同中约定了定金条款,收受定金的房主不继续履行合同的,应当双倍返还定金。所以说,这位网友可以向原房主主张双倍定金的赔偿;可以先与对方协商解决;协商不成的,可以向法院起诉,如果事实清楚,证据较充分的,法院会支持原告的诉讼请求。

胡瑾律师解析:

定金制度旨在担保债权的实现,并且在合同履行之前由一方当事人依约给付,因而是一种担保形式。

而定金的担保功能主要体现为以下两个方面:其一,借助定金的丧失和双倍返还这一规则对债务人施加压力,以令其适当履行债务而促成债权的实现;其二,如若债务人不履行债务,则债权人可依约取得其定金或者令其加倍返还定金,亦即以债权人取得定金而避免或者减少其利益损失。可见,定金制度的担保功能是通过一种惩罚性规则实现的,而此种惩罚性规则即定金罚则。

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