城市持续进化

“新成都”从规划蓝图走向舞台中央

作为天府新区“首熟区”

锦江生态带 也迎来新一轮价值蜕变

市场认知也应当更新

【锐理数据 】X【川发置地】联合发布

城市进化论

锦江生态带价值解析

如约而至！！！

“

没看够？锐理君已为各位划好重点，走起~~

”

壹

数据说：没错

“新成都”真的来了

自2014年晋升为“国家队成员”，天府新区就确立了“再造一个新成都”的目标：一是再造一个产业成都；二是再造一个城市核心区，与成都市现有主城区域呈“双核共兴”之势。现如今来看，“新成都”已不再是规划蓝图，带来的则是更大的城市红利与投资风口。

没有什么比直观的数据更具有说服力。

1

导入人才13万+ 占比超4成

得人口者得未来。数据显示，截至今年3月， 天府新区累计全日制本科及以上学历青年人才落户达13万余人 。如今，拥有众多高精尖产业的天府新区，本身就是巨大的“人口孵化器”。

2

住宅成交量NO.1 新居住版图成型

据统计，2019年至2020年第一季度，天府新区商品住宅成交约356万方，在成都各区域中一骑绝尘，成都核心居住版块不断南移。

（注：本图暂未统计简阳数据）

3

破万成常态 土地价值基准线上调

2019年至今，天府新区共成交18宗涉宅地块，剔除特殊用地，实际楼面价全部破万。一直以来，天府新区供地虽多但带产业用地占大头，因此一旦有常规用地问世，轻而易举就能“燃爆”市场。

（2019年至今，天府新区非产业涉宅用地出让情况）

4

788亩地拍出 新城市中心动真格

2020年3月-4月，天府总部商务区成功拍出了788亩土地，总部基地开发程序全面启动；同时，区域已累计签约重大产业项目55个，汇集高能级500强项目17个，引入旗舰型商业项目22个…… 一个面向世界的新城市中心格局日渐清晰。

5

增速排名NO.2 成就重要增长极

2018年，在全部国家级新区中，天府新区 经济总量排名第5，增速排名第2 ，累计完成地区生产总值1万余亿元，累计完成固定资产投资8500多亿元，累计引进重大产业项目近600余个……

透过这份阶段性成绩单，我们可以更深刻地感受到：无论是房地产开发热度、人口聚合度，还是城市建设进度、区域经济标增长速度， 白纸作画、平地立城的天府新区，作为“新成都”的城市地位逐渐明朗和稳固。进入成都双核发展时代，天府新区的城市能级与市场容量持续迸发、扩大。

2020年，发展“一日千里”的天府新区将继续提档加速， 成渝双城经济圈建设+成都高质量发展示范区是两大“重量级”助推器。 从双核引擎（科学城、生物城）到双城科技创新中心、重要增长核，天府新区再次铺开全新的战略机遇。

贰

二次进化？是的

“首熟区”成“绩优股”

那么，天府新区有偌大的版图，投资、置业如何选择？

从规划定位、政策倾斜度、房地产开发热度看，天府总部商务区、锦江生态带、兴隆湖、麓湖等都是高分答案。 如果综合现在的兑现度与未来的成长性，锦江生态带无疑值得重点关注。

区域进化

从“首熟区”到“居住核”

锦江生态带“出身根正苗红”。

在天府新区“一城一区一带”的1.0规划版本中，锦江生态带与天府商务区、成都科学城一同问世，并被确立居住功能地位。 从区位到定位，锦江生态带便作为天府新区建设的起步区与“样本示范区”被寄予厚望，因此，无论资源的聚集度还是建设速度都非同一般。

发展到现阶段， “成熟”已成为锦江生态带最显性的标签，天府新区 “首熟区” 也由此而来。

☞ 地产开发：川发、中海、万科等十余家品牌房企聚集，打造了以川发天府上城、中海锦江城为代表的成片品质住宅，加速区域蜕变。

☞ 生活配套： 以地铁5号线为代表的交通路网，以及天府三小、天府四中等聚集的教育资源，五大商业综合体、三甲医院……各类生活元素形成高品质的居住闭环，组成“可触摸”的“生活之城”。

☞ 锦江生态带还有其他版块 难以匹敌的优势——生态资源 。 作为公园城市首提地，生态是天府新区最重要的发展底图，而拥有锦江、怡心湖公园、南湖公园、五项赛事公园、锦江生态带滨水步道等近10000亩生态资源环绕，锦江生态带就是“城市公园里的版块”，为“宜居”属性定调。

成熟配套+生态禀赋 双叠加，正好对位当下购房需求新热点 ，也是版块最大的吸引力与竞争力所在，近两年大量涌入的“房票”就是最好的印证。

统计显示，2018年至2019年，锦江生态带共成交商品住宅约156万方， 约占整个天府新区总量的3成 ；版块内的中海锦江城连续两年霸占成都中心城区成交榜首，去年面世的川发天府上城，在市场供应高峰期，仍凭借900余套房源吸引近6000张“房票”而受到高度关注……

更重要的是， 成熟≠饱和 ，“首熟区”不会是锦江生态带的结局，而是全新跳板。

稍加留意不难发现，以锦江生态带为起点向南延展，天府总部商务区、西部博览城、科学城、天府文创城有序出现，它们功能定位泾渭分明，又相互依托，正好构成天府新区居住核、高端服务核、开发核、创新核、文化核这一全新的黄金大动脉。

这意味着，相比其它区域以商务、产业为主导，作为更纯粹的成熟居住区，锦江生态带还能吸纳更多的居住需求，为区域向上提供加速度。

市场进化

从初代价值高地到万元起跳线

或许有人还不太清楚， 天府新区第一宗“万元地块”正是诞生于锦江生态带。

统计显示，锦江生态带土地出让始于2014年，2018年7月之后进入“中场休息”。在此期间，锦江生态带共拍卖12宗地，万科、保利、德商等房企相继落子， 平均楼面价也由4150元/㎡更新至11077元/㎡。

目前，区域最高楼面价为12007元/㎡，即2017年9月出让的万科君逸用地价格，在此之前，天府新区最高楼面价仅为6551元/㎡；直到现在， 12007元/㎡在天府新区楼面价排行榜中仍高居第四位。

不过，过去两年锦江生态带供地按下了“暂停键”。但锐理君梳理发现， 整个锦江生态带仍有不小的开发“余地”。 现在的锦江生态带呈现出更加成熟的面貌，进化为“新成都”的天府新区也实现了多个量级的跃升。在这样的走势下， 一旦供地重启，区域价值标尺势必会更新。

事实上，相比东麓湖片区和南天府总部商务区单价2万+的主流房价，锦江生态带的产品 价格与价值尚未完全画等号，这为未来的成长空间埋下了重重的伏笔。

居住进化

从迈入高端住区到“限量门票”

区域住宅市场也迎来转折点，这表现在两个方面：

站在更高起点的锦江生态带开始向高端居住区进阶，进入门槛也水涨船高。

产品迭代、居住革新是区域成熟到一定阶段的必然结果。2019年之前，锦江生态带仍以70-110㎡刚改产品为主；2019年之后区域内住宅产品成交套均面积急速“膨胀”， 2020年一季度这一数字更新为136㎡。

产品尺度上调外，打造标准也在升级，典型者如去年的成交主力 川发天府上城 ，得益于占地350亩超大体量，有更大空间“造城”，有更多文章可作，从而冲击区域标杆，如：

-----打造三大主题会所，加上泛会所（架空层空间），涵盖运动、游乐、会客、阅读等生活的方方面面；

-----设置三大不同主题与功能的儿童互动乐园，关注全龄段儿童成长；

-----邀请大师（笛东机构）助阵，通过约13万方生态景观，将公园生活融入社区；

-----打造“川原集”，塑造文化IP，输出文化事件，挖掘居住之上的精神文化需求……

（川发天府上城两大主力户型示意图）

受近三年土地端“缺席”影响，现阶段区域“入场券”正逐席递减。

目前锦江生态带过半住宅项目已清空“储藏室”，剩余的也大多进入了收官倒计时， 就“存货”看，还有4000余套货源的川发天府上城成为供应中坚，也是“限量机会”提供者。 据了解，该项目近期就将推出二批次房源，产品户型为建面约108-138㎡的套三套四。

☞ 如果说“首熟区”是锦江生态带过去六年进化的“成果”，那如今，从区域城市占位、生活兑现度到房地产市场开发格局，锦江生态带已经进入“二次进化”，站在天府新区这一巨人的肩膀上，还有明显的追涨空间。

☞ 于楼市“大盘”而言，锦江生态带就是一只既有成熟基本面，又具备高成长值的“绩优股”，而现在就是机会窗口期。

☞ 作为区域现阶段为数不多的“门票持有者”，拿地价格还停留在上阶段的川发天府城，明显就是巨大的“买入机会”。

✎ 话题互动

10年，从荒芜野地到城市焦点

7平方公里，天府新区“首熟区”

随着城市进化与发展

锦江生态带 宜居价值备受瞩目

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#城市进化论——锦江生态带居住宣言#

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（PS：活动参与时间截止4月16日晚12点；4月17日将在川发置地公众号公布中奖名单，礼品领取地点为川发天府上城营销中心；礼品领取时间为4月26日之前，逾期视为放弃。）

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2.视频及稿件中涉及区域及项目相关信息依据市场公开发布或锐理独家调研而成，仅作观点交流，不作具体购买或投资建议。

3.本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准。

4.本文户型图仅为户型结构示意，所标尺寸仅供参考；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。图中所示家具、陈设、洁具、厨具等室内细节仅供示意用，非交付标准，不视为任何承诺。

文 |小白龙

出品 |锐理数据总部新媒体中心、解决方案中心