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利刃入鞘:中国房地产救市简史

2020年开年不久,新冠疫情便开始在中华大地上横行肆虐,人人自危,如非必须,几乎没有人愿意踏出家门。居民无意消费,企业无力投资,出口严重受阻,中国经济发展的三驾马车全线失速,中国经济短期发展遇冷。

受疫情影响,房地产也遭受了重重考验。2020年1-2月,中国房地产的销售、投资和新开工增速创20年新低。到3月底,房地产市场仍未喘过气。根据中指研究院的数据,今年第一季度,全国300个城市共推出土地4.2亿平方米,同比下降11.4%,其中成交3.2亿平方米。

同期,全国50个代表城市商品住宅月均成交面积约为1410万平方米,同比下降近40%。20家品牌房企第一季度累计销售额为9330亿元,同比下降10%。

疫情对房地产的影响在一级市场和二级市场之间互相传导,到现在,楼市还未迎来春天。

从2月开始,中央和地方相继向房地产行业伸出援手,中央下放土地审批权,央行先后三次降准放水,累计释放长期资金1.75亿元;地方楼市调控政策不断,供给端延期缴纳土地出让金、税赋等各类费用,适当免租,适度放宽预售;需求端部分城市降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽落户、加大人才购房力度,甚至放松限售限购等等。

2月以来从供给端出台扶持政策的省市列表 资料来源:中指研究院

房地产整体宽松的政策环境和各地不停试探的松绑动作,以及短线受阻的经济发展,很容易让人联想到房地产救市。但在现阶段的楼市调控中,中央和地方之间存在张力,摩擦不断,政策一日游或几日游的情况时有发生。当下大势扑朔迷离,救市一说能否应验,可能还需要从历史中寻找答案。

01 何谓房地产救市?

“房地产救市”可以拆解为“房地产”和“救市”,从字面意义来看,房地产救市,指的就是拯救房地产市场,其主体是中央政府和地方政府,具体手段是在合理合法的范围内制定一些利好楼市的调控政策。而制定这些政策的前提应该是市场失灵,房地产行业遭遇下滑危机。

所以综合来看,房地产救市,指的是当房地产市场遭遇危机,持续下行时,中央和地方政府依法出台一系列利好楼市的政策法规,维护房地产市场平稳健康发展。

但如果仅将视线聚焦到房地产行业,多少有些狭隘。在更宽广的视阈上,政府表面是在拯救房地产,实际却是挽救中国经济。通过刺激房地产,扩大内需并拉动投资,增加政府财政收入、改善居民居住条件,促进就业民生等等。

2003年颁布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即2003年国务院18号文件)就提出,“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。

在消费端,对于我国大部分居民来说,住房是家庭最大的消费支出,而在投资端,房地产开发投资所占GDP的比重不容忽视。2019年,房地产开发投资额的GDP占比超过13%,销售额的GDP占比超过16%,土地出让金收入占地方财政收入的40%

很少有一个行业能与房地产这一经济巨无霸相匹敌。除此之外,房地产上涉工程机械、建材、钢铁、化工,下连家电、汽车、物业、家居装饰,外链商业、物流、文旅、产业等多个行业板块,上下游产业链十分广泛。

房地产产业链全景图 资料来源:iFinD 产业链中心

与其他很多行业相比,高杠杆、高周转的房地产行业对资金和危机的敏感程度更高,房地产市场一旦崩塌,将严重影响居民消费、资产投资、银行信贷、政府收入和关联产业发展,后果不堪设想

房地产救市就是救经济。在三百六十行中,房地产犹如一记利刃,一旦祭出,就能给疲软的经济带来强烈刺激。因而,在过去二十多年里,当中国经济遭遇黑天鹅,房地产这一利刃就会铿锵出鞘,横扫一切牛鬼蛇神。

02 1988:房地产成新的经济增长点

1997年下半年,始于泰国的金融危机开始席卷东南亚各国。各国先后出现本国法定货币汇率下降、股票下跌、外资大规模撤资等现象,国内经济政治遭到严重破坏。

覆巢之下无完卵,虽然亚洲金融危机并未对我国经济造成致命性的打击,但负面影响在所难免,首当其冲的,就是与进出口业务、对外投资和借用外债等经济业务。

1998年我国出口增速处于近十余年的低水平状态,对亚洲出口的增速同比下降10%,对亚洲出口所占出口比重从60%下降到53%。政府为稳定经济,坚持人民币不贬值,经济发展承压。

为减轻财政压力,扭转国企大规模亏损局面,1998年中国启动了轰轰烈烈的国企改革,引发国企下岗潮,内需严重不足。

彼时,中国房地产市场经过了几年过度扩张之后,滞销的商品房越堆越多,居民购房需求不足,房屋空置率居高不下,房企回款无力,银行和地方政府寝食难安。

为扩大内需,提振经济,政府祭出房地产这一利刃,开启了房地产救市大行动。

1998年3月19日,时任总理朱镕基在九届全国人大一次会议举行的记者招待会上,谈到了我国住房制度改革:

住房建设将成为中国经济新的增长点,但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民群众自己买房子,我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。”

1998年7月3日,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》正式颁布,宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,全面推行和不断完善住房公积金制度,加快经济适用房建设,扩大个人住房贷款发放范围等。有了中央的肯定,各个地方政府的救市政策紧随其后。

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》截图 资料来源:《中华人民共和国国务院公报》1998 第17号

房改政策在前,银行资金大举流向房地产。1998年,房地产住宅投资2082亿元,同比增长35%;同年商品房销售额2100亿元,同比增长37%。利刃出鞘,锋芒毕露。从此,房地产走上了市场化发展的快车道,为经济发展提供了极大助力。

03 2003:房地产成国民经济支柱产业

到2002年,房地产开发投资额达7791亿元,占全社会固定资产投资的18%,成为带动我国固定资产投资的重要力量。商品房销售额达6032亿元,同比增长24%,居民购房热情节节攀升。在国民经济中,房地产扮演着不可或缺的角色。2001年和2002年,房地产对GDP的贡献都在20%-30%之间。

2003年第一季度,我国GDP增速达9.9%,创下1997年以来同期最高增长记录。非典疫情爆发,危机突如其来。受非典影响,第二季度GDP增速下滑到7.9%。房地产市场低迷,交易受阻,购房者观望情绪严重。

为应对非典疫情,恢复房地产市场生机,带动中国经济度过非典阵痛期,国家出台了一系列救市政策,其中影响最大的就是2003年8月12日发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,即2003年国务院18号文件。

《国务院关于促进房地产市场保持健康发展的通知》部分截图 资料来源:中国政府网

18号文件除了明确将房地产定位为国民经济的支柱性行业之外,还提出要调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房。同时,要采取有效措施加快普通商品房发展,提高其在市场供应中的比例。

18号文件的颁布,迅速盘活了房地产市场,在银行信贷的支持下,居民的购房热情进一步提高。彼时,我国的城镇化率仅为40.53%,提升空间巨大,为房地产的发展提供了充足的动力。

在政策春风和城镇化进程的双重加持下,房地产市场高歌猛进,刀尖越磨越利,迎来了发展的黄金时代。2003年到2007年,房地产开发投资额从10154亿元,扩大到25288亿元,增幅达149%;商品房销售额从7956亿元,扩大到29889亿元。

手握刀柄,利刃所向披靡,一旦失控,后果不堪设想。房地产亦如此。

2003年住房供应结构的调整,进一步释放居民的购房需求的同时,也打破了1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中提到的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。普宅开始成为住房供应的主体,经济适用房被逐渐边缘化,稳定房价的难度增加。

04 2008:房地产救市狂潮

根据国家统计局的数据,从2003年到2007年,全国商品房平均销售价格从2359元/平方米,上涨到3864元/平方米。热点城市北京的房价更是从4737元/平方米,上涨到11553元/平方米,涨幅达244%。

中国经济逐渐消化非典的影响之后,为抑制房地产过热发展,政府开始着手楼市调控,试图让利刃入鞘:多次提高存贷款利率,取消房贷优惠,提高交易税费,提高首付比例等等,将稳定房价提高到政治高度。

1997-2007 全社会固定资产投资与房地产投资趋势图 资料来源:中经网统计数据库

2008年上半年,国家对房地产的严打仍在继续。金融危机的到来,打破了中央严控房地产的步伐。从美国掀起的金融危机巨浪,将中国经济裹挟其中。2008年上半年,我国GDP同比增长10.4%,到第三季度,GDP增速下滑到9%,第四季度进一步下滑到6.8%。

金融危机之下,原本就遭政策严控的房地产市场更加冷清,一级市场上土地流拍、房企退地、地块底价成交的情况时有发生,地方政府财政承压;二级市场上万科带头降价促销,楼市销售遇冷,房企倍感资金压力。

2008年,《瞭望》周刊的一篇报道中提到,房地产投资能拉动50余个行业的发展,拉动率达1:2.86,对国民经济的影响力达30%。房地产行业遇冷,对中国经济的打击是致命的。为刺激疲软的经济,政策东风再次吹向房地产,政府再次祭出房地产利刃,出手救市。

2008年9月、10月,央行先后3次下调存贷款基准利率,接着出台了一系列楼市利好政策:首套房面积低于90平方米,减免各类交易税;刚需和刚改购房首付最低20%,并提供商业贷款利率的7折优惠;下调公积金贷款利率……进一步刺激普通商品房消费。

2008年11月,国家推出四万亿投资计划,强力刺激经济发展,大量资金流入房地产市场。

2008年12月20日,《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》颁布,除了进一步鼓励普通商品房消费,加大保障房建设,支持房企度过危机之外,还提到要强化地方政府稳定房地产市场的职责:

各地区在执行中央统一政策的前提下,可以结合当地实际,进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。”

在中央的首肯下,地方救市政策百花齐放,在需求端,几乎每个有所动作的城市都在降低购房交易税和首付比,利用公积金加杠杆提高居民购买力,部分城市政府甚至直接发放购房补贴;在供应端,鼓励房企贷款,减少房企购地、税收等相关费用,减少房企资金压力。

部分城市甚至打起擦边球,如重庆推出“购房退个税”政策。虽然重庆的退税政策被国务院紧急叫停,但为了救市,地方政府的狂热也可见一斑。

为挽救摇摇欲坠的房地产市场,金融危机之下,中央和地方掀起了房地产救市狂潮,保住了2008年全国GDP的增长果实,当年我国GDP增速为9.6%。

中国经济再次迈上发展快车道,但让人扼腕的是,之前数年的楼市调控成果大都付之东流。2008年后,房价飞涨。2008年到2018年,全国商品房平均销售价格从3800元/平方米,上涨到8737元/平方米,涨幅达230%。高房价成为常态,让普通人仰头而掉帽。

如果继续任由房地产这一利刃驰骋,稍有不慎就会面临刀尖内刺的风险。

2000-2018我国房屋均价变化图 资料来源:国家统计局

房地产在国民经济中的占比越来越高,房地产与经济的捆绑也越来越严重,地方财政、就业保障、居民消费、投资都与房地产紧密相连。房价仍在暴涨,房地产投资还在扩大,但中国经济的增速却开始下滑,长期依靠房地产走路的后遗症开始出现,仅凭房地产已无力带动全盘经济发展。

为防止经济遭利刃反噬,之后几年,政府不遗余力地进行楼市调控,力图在稳定楼市的同时,加快转变经济发展模式,大力发展实体经济,多条腿走路,减少楼市波动对经济发展的影响。

2016年12月,中央经济会议明确提出“房住不炒”的战略定位,坚决抑制房地产泡沫,防止房价大起大落。之后密集的楼市调控,全部围绕“房住不炒”进行。2019年7月30日,中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,将房地产救市的可能彻底扼杀。

而今新冠疫情之下,市场上有人重提房地产救市,但今时不同往日,在投资端,房地产投资对经济的拉动作用明显变小;而在需求端,居民负债率不断提高,房价高企,继续加杠杆不仅会加大居民负担,也会进一步滋生房地产泡沫,无异于饮鸩止渴

现在楼市调控动作不断,但大都集中在供给端,目的是为了减轻房企的资金压力,助力房地产行业平稳健康发展,而中央在需求端并未松口。

部分地方政府跃跃欲试,试图从需求端发力,适度放松限售、限购,放宽落户门槛,发布人才新政,实施购房税费补贴,降低首付比例,提高公积金贷款额度等,想重拾房地产救市的老路。但地方在“房住不炒”核心原则边缘疯狂试探的举动稍有出格,就会被中央迅速打压

房地产是助推经济发展的利刃,但在刀尖上跳舞过于危险,利刃入鞘,势在必行。房地产救市的历史不会再重演了,那些怀揣房地产救市念头的鼓呼者,都歇了吧。

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