大家好，我是火箭哥。

近一段时间，上海有不少新房入市认筹，各位的朋友圈里估计都被各种排队信息刷屏了，像这样：

这样：

还有这样：

明明疫情对经济造成了重创，咋感觉楼市咋又回来了？

一个产品能否热卖，在我看起来无非是两种情况：

1.产品力十分过硬，受到认可那是无可厚非

2.产品极度稀缺，除了我，你还真没别的选择。

今天就来带大家盘点一下这些热点楼盘，究竟是因为产品好，还是只是因为产品少？

01.东方惠礼：意料之中，依然真香

只要说到上海新房哪里最火，前滩就是你逃不过的地方。

作为一个房圈十八线小V和前滩业主，我一直关注着这里的动态。

东方惠礼的价值点，无非有二：

1.限价

作为浦东唯二的中央活动区区域（另一个叫陆家嘴），前后滩中，后滩全是以商建和绿化为主，住宅供应基本就指望着前滩了。

这里被抢爆，很大的原因就是限价因素。

前滩本身的高起点高规划，以及被限价后带来的单价2万以上的价差，这里就是要彩票中新股的代名词，买到就是赚到。

每一年上海都有差不多两百个新盘入市，但是真正值得买、价格与二手倒挂如此明显的板块，还真的就前滩一家。

2.学区

东方惠礼未来有 较大可能对口前滩华二的学区资源。

今年民办摇号之后，上海特别是浦东九年一贯制学区房行情火热，东方惠礼400多万就能买到新房学区房的优势被进一步放大。

上海的限价已经逐渐放开，九宫格的三湘印象入市单价火箭哥也在微博上说过非常精确的取证价格，妥妥的天花板：

12.8万

东方惠礼，很有可能就是前滩最后一个，甚至于是最后一个上海有明显限价的新房项目，具备不错的投资和学区价值。

火箭哥🚀一直以来坚持客观中立的码字风格，这里也要提醒各位参与认筹的朋友： 前滩的套利空间并没有那么高了。

在我看起来，这个盘值得买，也不值得买。

这个问题的答案，完全看你的需求出发点：

如果你是自住，60平以下的一房完全没luan用，一梯三户，你打算咋整？

你是不是想说70平+的两房？总共加起来小三十套，摇一次就中的人凤毛菱角，摇六次中一次的才是常态；

但是，110平的三房我觉得是值得入的，同面积下前滩竞品比较少，功能性也到位，推荐一下。其实不太难，你只要在2500个人里摇到前100号就行了

如果你是投资，那我就和你好好掰扯掰扯。即使是那几个四五十平的小户型，其实在未来的二手房市场，并非一定会好卖。

为什么？我来列个数字给你看：

1）东方逸品59平一房，33层最高单价9.1万；（核心区，高标装修）

2）晶耀名邸62平一房，35层最高单价8.9万；（核心区，高标装修，带三林南江景）江景请见下图

3）锦绣臻品57平一房，21层最高单价9.0万；（中环高压线景观房）

4）海悦华庭51平一房，29层最高单价8.9万；（胡建开发商，维权预定）

5）东方悦耀51平一房，30层最高单价8.5万；（变电站景观房）

请注意，我这里列的可都是次顶层的单价，是这些楼盘的小户型天花板最高单价。 人家的成本比你低，产品比你好，价格的空间自然也就比你大。

现在请告诉我，你卖出的时候，接盘侠是买高标准装修江景房还是买你1公里普通装修地铁房？

02.中海汇德里：涂料系“豪宅”，经不住没得选

中海汇德里，其实我早在去年的12月就写过一篇测评：传送门

当时我就说过，中海汇德里的优势，就是它的户型：

比谁都多个房间

但也仅此而已。

我百分百认可这个盘的优势： 三轨交汇、内环内、户型好、品牌响

但是，我也不会避违它的缺点。这个盘要我说起来，槽点是真的蛮多的：

1.下只角（白玉新村景观房）

2.涂料外立面（真的好意思还叫“里”高端系列）

3.地下穿地铁（有没有震动谁来打保票？）

优劣并存，是大家应该接受的客观现实。

当然，这些很重要，但是不是最关键的。关键在于下面这张图。

这是区域内你能买到的所有三房户型小区：

汇德里单价10.2万，主力户型90-100平，套均单价就是 1000万上下。

周边的二手次新小区，真正能够对标的，我都已经列出来了：

清水湾和江南名庐都靠着地铁，实际体验差些，这也体现在了价格上；

绿地世纪城和两湾城一样，也是大体量的高容积率小区，住户素质不一；

三期总价看着比较低，是因为被小面积拖累了，实际三房成交价并不低：

真正能打的18年头开盘的绿地海珀玉晖， 100平两房起步；

对岸长宁的88金廷， 两房90平，三房130平，汇德里完美诠释了什么叫永远比你多一个房间。

你看，你有得选吗？

是的，你没有。

而且，对于新上海人来说，其实没有什么地段情怀，看到内环内就觉得是好地段了。有粉丝就问我，这不是内环内吗，哪里不好了。

这就是现实。

问一个新上海人，你觉得上海哪里地段最好，大多数的回答不外乎陆家嘴、新天地，顶多再带一个徐汇滨江；

然而比起历史和情怀，百年新华路、湖南路五大、才能说是地段零坐标。

当然各位也别误会，这里没有贬低谁、抬高谁的意思，汇德里综合来看的确不错，环线上也算比较出众的产品，值得购买。

只是在地段情怀上，金沙江路真算不上什么高尚地段，仅此而已。

03.总结

发现没有，今天点评的都是最近新房市场中比较火热网红的楼盘项目，但是火并不一定是项目完美，也有一些客观因素存在。

下一篇，火箭哥带大家分析分析，为什么一些产品力不错的项目，认筹结果却差强人意：比如我一直很看好的同济晶萃和贝尚湾。

顺带，明天将全网首发一个低调神秘的全新项目，敬请期待。