在去大凉山扶贫之前，滨江集团董事长戚金兴特地绕道泸定，曲折险峻的大渡河，让他想起中央红军历史上破釜沉舟的时刻，如果失败，中国的革命之路或许更加崎岖。

最终，飞夺泸定桥，留下了浓墨重彩的一页。

戚金兴看望凉山的彝族孩子

囿于现金流与规模之困，滨江集团也曾有过同样的“至暗时刻”，经过几年的整装待发，公司的各项事务重回正轨。

从月亮湾验收大会上提出“销售额突破千亿”的目标，滨江集团（sz.002244）只用了3年的时间将愿景变成了现实。

4月24日晚间，跻身千亿军团的滨江公布了2019年的成绩单，无论是增长18.18%至249.55亿元的营业收入，还是分别上涨了27.61%、34.03%的营业利润和归母净利润，都表现得可圈可点。

2019年滨江集团业绩（截图自年报）

即便营业收入和营业利润的涨幅有所收窄，2017-2019年22%的年复合增长率在行业内并不突出，也无法阻挡滨江跨越新台阶的“惯性”。

在年报中，滨江集团提出了5大目标，即：

（1）继续保持1000亿元以上销售规模。

（2）聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市。

（3）目标新增30幅土地，新增后储备货值不少于2500亿元。

（4）资金上继续保持稳健，保持合理的有息负债水平。

（5）进一步建设和加强政府、行业、媒体、业主等社会各界的外部生态链，以及个人和团队之间的内部生态链。

不难发现，“千亿”占据的首位度最高，土地、布局、财务、管理方面的目标，都是在为销售端“扫平”障碍。

值得注意的是，对比同行动辄20%，甚至50%的年增长率，滨江对于2020年的销售目标依然是“保千亿”。迈上新台阶的滨江无疑保留了“谨慎”的底色。

与之相对，滨江毫不掩饰对扩大规模的渴望。无论是频繁出手土地市场、多次融资发债，还是逐步提升的项目周转速度，都显示出这家企业“强势”的一面。

但在“黑天鹅”突袭和行业“寡头效应”日渐明显的当下，2020年的滨江能否长期成为“千亿俱乐部”中的一员？

从重仓杭州到走出杭州

杭州是滨江的原点，也是滨江的标签。“在最熟悉的地方做最熟悉的事”固然安全，但对于一家的企业而言，拓展业务半径是其扩大规模的前提。

“同个篮子放鸡蛋”不利于市场轮动，重点地区、重点城市的人口聚集效应日渐明显，滨江“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的目标显然契合市场的基本面。

“目前滨江的土地布局，杭州、省内、省外的比例为5:4:1，2020年要达到4:4:2，2021年各占三分之一。”戚金兴曾在2019年末表示。

营业收入构成上来看，杭州本地的业绩贡献率从2018年的90.83%下降至2019年末的59.34%。

其中上海、金华、嘉兴三个地区业绩贡献率增长明显，分别为19.31%、12.91%以及7.85%。

2019年滨江集团营业额分布（截图自年报）

然而这项数据反应的是企业1-2年前的拿地倾向，2021年是否能达成杭州、省内、省外“三分天下”的目标，还要参照滨江2019-2020年的土地分布。

年报显示，2019年内其新增土地储备建面约295.39万方，新增地块28幅，可售货值2500亿元。

土地分布上已有“走出”杭州的趋势，28幅地块中的13幅分布于温州、嘉兴、金华、台州等省外城市，杭州本土新增土储面积降到60%以下。

今年以来，滨江依然频频出手——省内在杭州、温州拿下5宗地块，省外与东原联合，首入苏州。

此外，对于杭州等城市高昂的土地成本，滨江的拿地方式也变得多元化。财报显示，集团新增地块中，有10宗是以联合竞拍和并购获得。

2019年滨江集团拿地情况（截图自年报）

速度与标准化：千亿的内生逻辑

一方面是积极开疆拓土，另一方面滨江在杭州的统治力依旧。

2019年杭州楼盘销售额前几的项目中，如保利·澄品、金地滨江万科悦江湾、保利滨江·上品、杭州壹号院等，背后都有滨江的身影，包括参股或者合作操盘。

去年杭州实行了同时控制土地价格、新房销售价格的“双限”政策，房企在拿地前就能算出盈亏。

市场如此严苛，滨江拿地姿态依然积极，以钱江世纪城为例，滨江直接砸下125亿“承包”了半年来区域内的所有宅地。市北开发区出让的7宗“双限地”中，滨江拿了四块。

在土地“双限”政策以来，滨江的举动看似“危险”，实际上用戚金兴的话来说，这是“机遇”。其它房企迟疑时，滨江敢于出手，实现“弯道超车”。

当土地成本、融资成本都已经板上钉钉，能谋求降低成本的就是管理、营销、财务的“三费”。

由于公司主要团队集中在杭州，且企业内部人事架构精简、人均效能高，滨江“三费”水平一直处于行业低位。

2019年，受到新项目数量增加、金融工具准则变更的影响，企业“三费”较上年增加了1.4个百分点，达到了7.49%的历史高位，但也远低于百强房企的均值。

滨江集团“三费”情况（截图自年报）

除了较低的“三费”，滨江还在速度上做文章。

营销端缩短项目从拿地到销售结束的周期。“原来做得比较好的是拥潮府项目，从拿地到销售结束是14个月。现在要求杭州项目12个月内必须销完。”戚金兴曾在一次采访中表示。

以2019年滨江在杭州获取的几个项目为例，滨江·御虹府去年7月29日拿地，8月26日开工奠基，9月底设计方案公示，12月底领出预售证，5月将推出最后一批房源。

与御虹府同日拿地的滨江东原·拥翠府，从拿地到领出第一张预售证仅用了4个半月，项目在一周前已经清盘，即便受疫情影响，营销周期也能控制在9个月内。去年四季度拿地的滨江新希望·悦潮府、滨江·拥涛府预计在今年5月前后入市。

效率的前提是极高的标准化，凤凰网房产查阅财报获悉，滨江拥有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及46套标准化制度及科目。

随着企业业务规模和管理半径的扩大，近两年公司又对标准化管理制度进行了更新梳理和深化，执行管理标准化更加细化、 清晰、务实，更为有效。

资金短债比合理 融资成本低

利润与安全就像平衡木的两端，企业想走的长远，就不应过分侧重任何一方。滨江敢于积极扩大规模，离不开现金流量的扩充及债务结构的优化。

年报显示，滨江集团资产负债率82.71%，比上年增长了4.77个百分点，但扣除预收账款后这一数据降到了39.82%，低于全国百强房企49%的均值。

截止年底，公司融资余额318.61亿元，其中银行贷款占比64.7%，直接融资占比35.3%，未涉及利率较高额信托融资和境外债，结构趋于合理。

在债务期限构成上，滨江一年之内的短期债务为105.25亿元，占比33%，低于120.17亿元的年末货币资金。据凤凰网房产计算，滨江的现金短债比约为1.14，短期偿债压力小。

此外，截止2019年底滨江未提取贷款余额约为人民币231亿元，同时还有65亿公司债额度随时可发行。

得益于AA+的长期信用等级，在6成房企融资成本增加的2019年，滨江反而从2018年5.8%的历史高位，下降至2019年末的5.6%。

据凤凰网房产了解，这一数据可以排在TOP100上市房企中的前15位，利率水平处于民营企业中的低位。

得益于过去几年打下的良好信用基础，滨江从今年年初至今5次低息融资，平均发行利率下降至3.6%。

以3月12日发行的两笔公司债为例，一笔3年期中期票据融资5亿元，票面利率3.85%。另一笔1年期短期券融资3亿元，票面利率仅3%。

2020年滨江集团融资情况（截图自年报）

质量与温度：滨江的软实力

实际上，“营业额、财务、管理”三个方面，可以用数据量化出企业的基本面，但滨江之所以能受到人们的尊重，在于创始之初就坚持的“滨江制造”。

即使在限价最严格的2018年，戚金兴还可以硬气地把那句“宁可亏损，也不减配”拍在桌面上。

产品如果定好了3000元/㎡的精装修标准，哪怕行情突发有变，滨江宁愿没有利润可言，也不会接受降标减配这种策略。

放到市场上，滨江楼盘的交付都堪称“业界标杆”，滨江产品在二手市场上的成交价，普遍要比同类项目贵上3000-5000元/㎡。

信达滨江·壹品项目

凤凰网房产在年报中注意到一个数据，截止2019年末，滨江集团房地产板块员工889人，按全年1120.6亿元销售额计算，人均销售额1.26亿。

近乎“恐怖”的人均效能下，是企业管理效率的体现，也是“以人为本”的佐证。

戚金兴素来不推崇加班文化，集团高管每周也必须保证1天休息，用他的话说：“保障单位时间内的工作效率，总要留出回归家庭的时间。”

翡翠海岸项目

去年的千亿发布会上，戚金兴还为公司员工发了“年终奖”：春节假期至少19天，发放旅游基金。“员工旅游自由行给予奖励，但必须带家属，不带家属的不给报销。”

甚至，在疫情后各家企业明里暗里裁员时，滨江反而给员工涨工资。

这些温情的细节，不会写在财报里。但对于一家企业来说，是重要性不亚于各项“增长指标”的存在。

市场上，总有“敌军围困千万重”，而一家兼顾数据增长与人文关怀的企业，自会“岿然不动”。