大家好，我是火箭哥。
作为一个从小在上海长大的老土著，我有着很深的老上海地段情怀。
所以，我在看到一些新房项目名字的时候，是带着白眼去看的🙄️如果我把名字换一下，我估计这些房子一套都卖不掉。
你不信？我们来试试。
静安府 换成 彭浦府
古北天御 换成 闵行天御
灿辉虹桥府 换成 灿辉徐泾府
今天我们的主角，就是这两个本周即将入市的楼盘：
闸北彭浦板块的静安府
&
闵行金虹桥板块的古北天御
静安府属于闸北彭浦，现在属于新静安区，标题更多是一个调侃。
那为什么要把这两个产品放在一起说呢？
综合来看，两个盘都是区域内众多二手次新项目的直接竞品，同时名字也自带了一些流量；本周两个楼盘都将开启选房，我就在这里给大家提供一些自己的看法和建议，供各位参考。
01.静安府
不得不说，静安府在中环沿线是一个前无古人、后无来者的项目：
70万方的大体量小区，放眼整个中环沿线独此一家，这本身就是一个稀缺的差异化优势。
同时，静安府的户型可以说是产品的亮点和加分项。
95/100/115平的小三房户型，全部做到了南北通透和三开间朝南，甚至连一个暗间都没有！这在同等面积的市区产品内，其实是比较少见的。
从户型上看，保利天悦100平三房和隔壁静安映97平三房都是没做到南北通透的，属于闷屁股户型。
当然我这里指的，不只是产品的南北通、三开间朝南这些户型本身的优点，更是指在周边内鲜有对手的总价优势。
开发商其实在开发一个产品之前就会针对区域做一个详细的调研，就像我下面做的这样：
可以看到，在二手市场里，静安府通过有效的面积控制，在总价上做到了很好的降维打击：
大宁金茂府，最小三房94平，总价1050起
宝华现代城，最小三房127平，总价1180起
慧芝湖花园，最小三房109起，总价1100起
都不含税
看到了吗？对于一个讲究自住改善品质的家庭，三房的静安府可以说占据上风。
而在四房产品里，更加是没有对手：
135平的四房，搭配一梯一户，找不出缺点的户型设计，9万不到的单价，1200万+在中环买套四房，这得是多大的诱惑啊
华润&华发的IP、新房属性、户型设计以及豪华装修（没几个中产盘用得起Gaggenau这种顶级厨具的，静安府算是一个），加上每次开盘都是各种推广，也逐渐被人所知晓和认可。
但是静安府、仁恒市北、静安映这几个后起之秀，都有一个无法弥补的优势：
学区
金茂府、宝华、慧芝湖们，位于大宁板块共和新路高架以东的位置，对口大宁国际幼儿园、大宁国际小学以及风华初级中学：
标准的十二年学区房
而中环外的这仨新房，对口的不过是一个统筹学校：大宁国际学校。
当然了，你不在乎学区，那自然静安府是更好的选择；但你对孩子读书有公立的考虑和规划，那大宁核心区位的这几个小区是不错选择。
最后，也针对彭浦三杰静安府、仁恒静安世纪以及静安映做个点评：
静安府： 会所、户型、豪装，8.8万的最低单价，性价比之选；
静安映： 小面积、低总价、市北高新，9万出头，总价最优选；
仁恒静安世纪：IP最响、价格最贵，总价重叠，全看喜好了。
02.古北天御
先上个现实：现在所有名字开头叫古北的盘，没一个是属于古北板块的。
原因很简单：古北作为90年代就开始开发的国际社区，早就已经没有空地可以来造新房项目了。
而与古北为邻的金虹桥板块，让鸡贼的开发商们纷纷蹭热度地给自己打上古北的名号，骗骗那些不明所以的外来人。
古北天御，位处区域中内环之间，东侧步行5分钟就是15号线吴中路站，区位来说还是比较OK的。
和静安府类似，古北天御的户型设计是不错的，98平紧凑三房、142平四房都是区域内少见的新房户型：
和静安府一样，其实在金虹桥板块内来看，古北天御的套路也是类似的：做小面积，提高单价，做相同总价段内最具竞争力的产品。
和静安府一样，可以看到：
区域内15年内的二手次新产品里，名都古北、大成公馆、恒盛苑这几个距离古北更近的项目，三房总价都已经在千万朝上；
隔壁的湘府花园，价格也在900万上下。
而古北天御作为一个新房项目，98平三房总价也就是在900万上下，这就是巨大的诱惑力了。
当然，项目都是有好有坏的。优点缺点共存很正常，但是古北天御的缺点比较别致，别家你还真很少见：
这是个回迁房
小区内有近乎一半的比例都是保留给回迁户的，也就是下图上没有标注出来的1和2号楼：
这也解释了项目的一房一价表里，部分的楼栋出现了跳层的情况，原因就是回迁户已经把楼栋选掉了：
同时，项目是毛坯交付，这一点也值得注意。
其实毛坯交付对我来说反而是个优点，可以自由发挥装修风格；对于希望省事的朋友可能就会觉得比较麻烦了。
03.总结
两个盘差不多都说完了，到总结打分的时候了。
从总价段看，两个盘比区域内任何二手房都要低，同时新房的产品力总比二手要好，符合新房癌的口味；
但同时，新房不承诺学区，位置上也未必最好，这也是客观事实。
预祝各位参与摇号的朋友选房顺利，如果项目感兴趣想去看看的朋友，也可以联系火箭哥对接参观样板房。