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跑遍郑州几乎所有特价房项目,是到了买入良机还是继续等特价房下跌?

1

在过去30天,郑州有三次跌破片区底价的“事件”出来。

分别发生在平原新区、南龙湖和绿博。

其中,南龙湖是真的,其它的两次是假的。

先看平原新区。

因为看到很多中介都在发平原新区的特价房,提到碧桂园高层毛坯4900,建业洋房精装6000左右。所以我特意跑了趟平原新区,算了价格——

平原新区确实跌的很厉害,但并没有跌破5000,传说中的4900,其实是5900;6000精装洋房,其实6500毛坯。

再看绿博。

某盘传出了毛坯8000的特价房,去核实中介说卖完了,销售中心说从没出过特价房。

不排除是一种营销手段。 从销售中心来访不断看出,很多人和我一样,都是听说有特价房来的。

再看南龙湖。

看某盘销售员发消息说出了一批特价房5500左右。我去看了这次是真的,且可低首付。但有两个问题:

1、房源太少,三十多套。 从知道消息到赶过去,就已经去化一半了。

2、面积太大,180-300㎡。 180、200的应该有个六七套。其它的大多是280、300+的,均为5F以下。

后来,销售员介绍说,这批特价房是异型房源。简单说,就是两套或者三套小户型组合成为一套房。

这价格放在南龙湖是合适的。特别是对于家里人多,或者是既想和父母住一起的,但又想分开住的,这个是真的还不错。

但,如果从投资的角度,它有三点需要重新估价:

1、高层5F以下大面积,需要重新估价;

2、非主城、非城市发展方向的区域,无地铁的大面积需要重新估计;

3、期房大面积需要重新估价;

所以现场算了一套300+,回家思考了一个晚上,还是觉得南龙湖地缘客户更耗得起,就放弃了。

对我来说,一般需要回家思考一个晚上的,大概率第二天都是放弃。

什么情况下当时能定呢?如果上面提到的三点,其中有一点是相反的,当时就会下定交钱。

当天过去就是抱着必定的心去的,后来没定还是挺可惜的。

2

在三月中旬,我们就提到3、4月份新房的特价房可以好好选一选,会有不错的机会。

所以3月复工开始,看到“特价房”信息就跑过去看看,现场算算价格,综合各个项目给出的价格、付款方式、交房时间等测算,“特价“究竟特价不特价,几乎跑遍了市面上的特价房项目。

这是我在杨金龙湖上城项目算的价格单。销售员打电话说有特价房,指定楼层和户型,所有优惠算下来成交价16000元/㎡,充其量是个市场价,这个价格完全没有下定动力,我为什么买?

这是常西湖某盘给出的5%首付定房的价格单。这个单子看2点:

1、首次付款确实很少,才11万。可按照付款进度,2020年底还需要再付两笔。我问过至少10个选择首付分期的人,3个月付一次,实在太难了。至少也需要6个月一次才行。

2、看单价,贵 (冲特价去的,你给我看这个?)。

这是中州府一套特价房价格单,上面给出的单价是备案价,实际成交价是八五折。别的什么都不论,单看成交价,在中州府这个位置给出这样的价格,算是真的特价了。再加上18万首付政策,所以第二天就没剩下什么房源。

这是在常西湖华瑞紫韵城项目算的几张单子,之所以算的这么多,说明当时是心动的,因为这个项目有现房在售,且有首付分政策。

但有两点不完美:

1、和预估的价格有差距。

2、首付付完才交房。(还有首付不付完就能交房的,有!)

除了新房特价房,我还看了很多“惊爆价“的二手房。比如前几天中午我看的一套。

这是中介发的信息,看起来挺让人心动的。

看过房源之后,只想说一句:垃圾!如果不是为了今天写稿子,我是绝对不会去看的,比想象中的垃圾,这样的货色儿都拿出来这样吆喝,中介的职业操守还要不要了?!

1、纯朝北。永远看不到阳光,反人性;

2、XTX户。宿舍楼格局,混、乱、脏;

3、独栋。涨幅弱;

4、商住混用,涨幅差;

5、97㎡的房子,要2万多的税。卖家是赚到钱了,谁买谁接盘;

6、关键是价格,贵。上家之所以赚钱,也是因为上家买的便宜;

7、它是有优势的,区位、配套。但这不足以支撑价格;

8、总之,就是贵,再打个九折也不值得。

说的太直接了,所以户型和实景图就不放了,免得卖家不开心。

类似这种类型的二手房很多,明明是垃圾,却被中介包装成香饽饽,同一时间段约多组客户一起看房,整的这个房源多抢手一样,其实呢,就是垃圾,连看都不值得看。

还有另外一套,价格是整个小区最低价。我查了过去三年的历史成交记录,算是历史成交低价。

昨晚和房东见面聊,房东提出三点:

1、 明年10月可过户,因为满五唯一免税;

2、 目前有100万抵押贷,希望买家现在解押。

谈判中卖家提出各种奇怪要求也不是没讲过,但像这种一毛不拔空手套的这么彻底的还是第一次。

我提出我的疑虑,你骗我怎么办?

卖家先说自己生意做的多大,房子很多,现金流充沛,只是不想每月还月供太麻烦,怕忘。所以才提出这样的要求,因此房价很便宜。

我说,你的要求不是不可以。但你愿意叠加债务凭证给我吗?你愿意签一份长期租赁合同给我吗?你愿意做个抵押凭证给我吗?你愿意给我办或者用50万左右的信用卡吗?

卖家一听就急了,说你坑我怎么办?

我说,我100万拿出来,你总要给我一点保证吧?

卖家说,不卖了。

我说,如果你觉得这样没保障,还有一个方案。我把解押的成本算一下,你在房价里给我让出来,然后把房产证押在中介门店。

卖家还是一口拒接了。

很明显,如果你经常看房,你大概就能看出来,卖家是没有诚意卖房子的。

其实市面上类似这样的二手房很多, 价格便宜是引你下定的诱饵。

卖家往往还表现出憨厚不懂行的模样,给你一种遇到马大哈捡漏的错觉,但其实在谈到风险置换的关键时刻又往往非常清醒,丝毫不退让。

这种情况下如果再遇上中介推波助澜,买家很容易放弃底线。

约我们的中介很快明白卖家不诚意,主动劝我们放弃,并提示风险。这个中介就做的很好。

这是我最近看的两套价格很低的“特价”二手房源,也是买二手最容易遇见的两个套路:

1、中介配合且包装的垃圾房源;

2、卖家空手套房源;

以上我最近看的特价房中的几个案例,还有很多,不一一展示了。

3

我们来总结一下:

1、远郊特价房没价值 。 远郊不是价格的问题,是没有流动性,是难涨易跌的问题。

2、每天打开手机,满屏都是特价房, 但真的能在价格上体现出优势的寥寥无几。

3、有太多的项目做首付分期,但都把分期成本算到房价里了。 凡是首付分期的项目都有两个价格单。

4、总之,99%的特价信息都是假的,包括二手房的降价信息,只有1%是值得看看。

5、这1%往往都是有附加条件的。但真有,没有附加条件的。不过这种信息不是天天有,又消失的特别快,往往也来不及写稿子。

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