乐居买房讯 沿着郑开大道一路向东，此次开封新区是我们的目的地！

一路上，进入白沙后，道路两侧是建设完成的学校、商场以及正在建设的楼盘；过了绿博园后，再往东道路两侧仅剩下正在建设的楼盘和楼盘广告。驱车大约50分钟左右，终于抵达“开封”这个连城市边界设计都极具文化底蕴的城市。

进入开封，最先看到的便是自贸区，是开封近两年来现代化发展的代表，未来将带动开封经济飞速发展。

伴随着“郑汴一体化”进程的不断推进，郑州向东，开封向西已成为两个城市融合的必然趋势。

而且就目前开封的发展趋势来看，老城改造人口外溢，城市框架向西的进度已逐步加快，中意湖板块作为开封新区的核心地段，占据优质的资源，如今板块已迎来快速发展的黄金期。

中意湖位于郑开大道以北、安顺路以南、五大街以西、七大街以东，它引开封西湖水，从一大街贯穿到十一大街，成如意状，与郑州如意湖遥相辉映，被誉为郑汴两座城市的连心港湾。

其中中意湖板块的范围指的是东起五大街，西至八大街，南到郑开大道，北到东京大道的区域。

中意湖片区在规划上有不可比拟的优势：「五馆一城」————博物馆、规划展示馆、美术馆、图书馆、文化馆和开封中心书城；20余栋商务、金融、办公为一体的写字楼组团；中意湖畔、中央政务公园、山体公园。

教育医疗配套：开封市宇华实验学校（原北大附中河南分校）、开封高中新校区、金耀路小学、二师附小，开封市光明医院、以及待建的各大医疗机构和学校等都集中服务于中意湖片区，价值叠加纵享区域无限发展红利。

而且中意湖片区是优先发展生活配套设施，目前，20余栋写字楼已有海汇中心、枫华大厦等交付使用，其他多个写字楼项目也已进入招商环节，“五馆一城”均已开放使用。

整体来看，中意湖与郑州的“北龙湖”有着诸多相似之处，如中意湖作为开封CBD的核心景观，发展注定高效；区域以中意湖为核心，周边规划的文化、金融、商务聚拢，让区域发展更具前瞻性且现代化；而且中意湖畔的地块容积率核心优质地块最低1.5，周边沿线的都在2.5左右，居住的低密性让整个区域环境更为舒适。

从目前板块发展状态来说，因中意湖板块并不大，因此区域拿地也较为集中，主要的地块集中于中意湖的北边，目前雅居乐、金茂、恒大、美的、建业、碧桂园、融创、绿城、弘阳等不少品牌开发商已经入驻。

受政府的扶持，加上名企的追捧，中意湖片区已成为开封楼市的关键主战场，也影响开封楼市发展和置业人群购房选择的风向标。

也正因为板块范围并不大，片区内所享受的配套差不多，地块都相邻，对于区域而言，选择什么样的楼盘主要就是产品了。

目前该板块有五大热门楼盘，分别为美的国宾府、雅居乐金茂悦棠、弘阳燕澜府、融创开封宸院、建业碧桂园天玺等，到底该如何选择？一起来看看这些项目的优缺点：

★ 第一站：美的国宾府

美的国宾府，东侧是雅居乐金茂悦棠，南侧是新“地王”建业碧桂园天玺，西侧规划有光明医院和中小学用地。

项目总占地87亩，同样13栋楼，但包含了5栋小高层，容积率≤2.5，项目主推建面106-129平方，户型设计没明显的硬伤。

美的置业作为智慧生活引领者，首次入驻开封，依然以智慧健康社区填补市场科技精装住宅的空白。相较于区域其他项目来说，它最大的优势主要在于精装标准更高，同时打造智慧4.0社区。

其中智慧4.0社区主要包含：云智慧管理系统（室外有社区八大安防系统，室内有六大智慧管家），多功能健康园林，超人性化家居等。

社区内部除了配置智能科技系统，还规划了4H健康跑道，根据人体跑步规律，按不同跑步节奏与速率，打造专业跑步速率系统。

小户型没有做样板间，只有大户型128平房源做了样板间，从样板间的整体设计来看，美的国宾府样板间打造的极为用心，纯实木的地板、装修的配置标准、智能科技系统都让其增色不少。不过，唯一不足入户玄关墙分摊了一些客厅的面积，让客厅面积显得小了一些。

（◎ 户型建面约104.57平）

而在价格上面，其中104.57平米房源，折后均价8353元/平起，具体楼层一房一价，在区域内性价比还是较高的，项目适合于刚需和刚改客户。

★ 第二站：雅居乐金茂悦棠

雅居乐金茂悦棠，西侧为美的国宾府，正南侧是弘阳燕澜府。

项目总占地约90亩，建面90-144平，与美的一样适合于刚需和改善型客户。

雅居乐金茂悦棠最大的优势就是——双一线TOP房企雅居乐和中国金茂联袂匠造精品，集萃两大品牌的高端品质基因，双倍实力、双倍品牌信誉，在产品设计、建设施工上更为成熟。

雅居乐金茂悦棠容积率2.5，在片区内优势并不大，目前在售房源并不多了，从项目样板区层面上来看，复合木地板走在上面吭哧吭哧作响，体验感不是太好。在精装的标准上，无论视觉还是精装的标准上都不占优势，不太具备亮点。

（◎ 户型建面约105平）

目前建面约105平户型，折后8900元/平左右，具体一房一价，相比之前的价格有所下调，不过相比国宾府的精装标准而言，悦棠价格上并不占据优势。

★第三站：弘阳燕澜府

弘阳燕澜府，一路之隔为市政规划用地党校，东南为山地公园，距离公园和如意湖最近，地理位置绝佳。

项目目前住房面积最小为114㎡，其设计初衷应该面对的是改善型需求客户，但该户型入户阳台客厅，而且仅有双卧朝南，整体采光面不足，户型的设计缺陷较大，跟周围楼盘相比，劣势明显；另有在售119平房源户型还不错，三开间朝南，采光较为充足，户型也较为方正。

作为中意湖进度最快，开盘最早的项目，建设速递最快的楼盘，即将交房，仅有少量房源在售，是区域在售仅有的毛坯项目，对于想要自己装修的人而言，可能会更中意一些。

（◎ 户型建面约119平）

虽然也是个地王，但是在产品力上并不突出，整体来说项目的地理位置的优势要大于项目本身的优势。其中建面约119平房源，折后均价7690元/平起，由于是毛坯的缘故，从价格上来看并不占据优势，似乎还稍微显得有些高了。

★第四站：融创开封宸院

融创开封宸院，北临宇华实验学校，南临山体公园，小区内1.498的低容积率，决定了整体楼盘的高端定位，也是目前板块内价格最高的楼盘。

融创开封宸院在约140亩的占地面积下，由12栋5-7层的洋房，14栋9-12层的小高层以及四栋社区配套用房，打造低密且舒适性俱佳的产品，是板块内目前唯一一个纯正的改善盘。

从步入售楼处便能感受到和其他楼盘的不一样，售楼处内的造景设计、沙盘设计就有一种进入“北龙湖”豪宅的售楼处质感，其次就是样板间的打造，让人感受到了大而精巧的“豪宅”感。

项目主推洋房主力户型，在建筑面积约141-210㎡之间，小高层为建筑面积约138㎡的户型。从面积区间和户型的布局来看，基本上做到户户有玄关、高空间使用率，户型设计上没得说，空间感极强是我们说的那个可以在家打羽毛球的房子。而且引入南北双阳台，向阳一侧的宽景阳台，功能分区明确，生活更加舒适。

而且项目精装入户大堂、指纹钢木入户门、断桥铝中空三层玻璃，单LOW-E等品质人居的高质标配，规划五重园林景观，层层深入的景观布局，采用古宋朝建筑风格，建造宋式诗意园林，将开封的古都文化融入其中。都代表了项目自身产品力的极具优势。

除了洋房+小高层的设计让其在板块内更具优势，再加之融创豪宅的打造经验来看也是值得信赖的，更具细节和品质。

（◎ 户型建面约145平）

目前个别建面约145平房源，折后均价12000元/平起，具体一房一价。目前的价格大概郑州四环外一些楼盘的单价，品质上却堪比“北龙湖”的豪宅，不得不说还是极其令人心动的。

第五站：建业碧桂园天玺

建业碧桂园天玺，本地块是以656万/亩被成功摘得！折合楼面价3939元/平米。按照31%溢价率，10%左右的利润率，是去年的地王，由建业和碧桂园强强联手打造。

项目整体的容积率2.5，作为地王项目容积率似乎有些高了，整体规划为小高层，主要推出135-237㎡房源。走改善路线，其中主力户型是160㎡的三房，受市场影响，产品最终将以毛坯交付，以此让价格更能接近市场，更让人容易接受。

在户型方面，都是大开间设计的产品，其中135的户型动静线分区明显，私密性良好，居住不相互打扰。目前价格还没有确定，不过从如今的楼市现状来看，并不火热，加之建业碧桂园天玺也并没有太令人眼前一亮的产品设计，优势上并不是特别的突出。

地段是好地段，板块也是好版块！

而如何选择更重要还是看自身的需求。

那么，如今是买房的好时机吗？

受疫情影响，从数据来看第一季度开封的房地产市场也“近乎冰封”，市场成交量直线滑落。经历了40余天之后，开封市场在3月中下旬再次遇见了“小阳春”。不过和2019年开封市场的小阳春相比，这一次未能呈现“量价齐涨”。市场上的销售增量，主要来自于房企不同程度的“优惠促销”。

而且此次探盘来看，开封的中意湖板块整个市场表现一般，人气稍微好一些的是美的国宾府和弘阳燕澜府，其他售楼部人气都较为冷清。目前除了还未开盘的建业碧桂园天玺，其余四盘房价相比去年来说都有所下调，而如今天玺也首推毛坯房，就是不敢将价格定得过高，市场难以接受。

因此对于购房者而言，在“房住不炒”基调下，如今利率有所下调、优惠较大，且未来房价也不会大落，因此面对如今的优惠可以说一个不错的窗口期！

ps：今天就聊这么多，还有想要了解的项目

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