【富力地产】融资成本分析

融资成本是债权融资的核心要素，每一个具体业务的融资成本，都是综合考虑融资主体、投资机构、交易结构、风控措施、融资期限、融资的时点和地点等很多要素的最终结果。

瀚米咨询基于对银行、信托、地产私募股权基金、券商等金融机构的系统研究和丰富业务实践，以典型融资案例为起点，分别分析融资方信息、投资方信息、项目信息、风控措施等要素，通过“房企融资成本定价模型”，最终计算或推证出该项目的融资成本区间。这是瀚米咨询的《房企融资成本分析系列报告》第028期。

融资企业

海南陵水富力湾开发有限公司于2006年11月27日在陵水黎族自治县工商行政管理局登记成立。法定代表人李思廉，公司经营范围包括房地产开发经营，酒店管理，建筑材料销售，旅业项目开发等。

资金用途

信托计划募集资金向陵水富力受让其持有的陵水富力湾项目Y2区的特定资产收益权，信托资金用于陵水富力湾Y2区一二期的后期开发建设。

还款来源：富力湾项目Y2区一二期销售收入。。

风控措施

1、土地使用权抵押。陵水富力以陵水县富力湾项目R区面积分别为56,914平方米、30,499平方米、64,925 平方米合计152,338 平方米的三块用地的土地使用权提供抵押担保。地块评估值约为53,623万元，初始抵押率不超过60%。

2、现房抵押。总估值约为41,952.万元，商业部分初始抵押率不超过50%。

3、在建工程抵押担保。Y2区抵押面积以实际抵押情况为准。初始抵押率不超过60%。

4、保证担保。广州富力地产股份有限公司(以下简称富力股份)、海南富力(区域公司)对陵水富力的还本付息义务提供连带责任保证担保。

5、强制分期还本要求。认定当项目住宅销售回款达到15亿元时)，本次融资应全额还款。

资产管理人

大业信托成立于1992年12月，在原广州科技信托投资公司基础上重新登记而来，目前注册资本为10亿元人民币，注册地为广州市，在北京、上海、武汉设有业务管理部，公司控股股东为中国东方资产管理公司。截至2018年末，公司总资产27.16亿元，净资产18.50亿元，实现营业收入7.79亿元，其中，信托业务收入7.05亿元，实现净利润1.57亿元。

报告主要内容

第一部分 融资案例基本信息

基本信息从要素表开始，概览项目的融资人、投资人、收益率、交易结构、风控措施、项目优势等内容。这部分内容一般4-5页。

第二部分 融资房企综合信息和融资竞争力分析

这部分会从项目公司过渡到集团公司，分别从历史沿革、股东结构、高管履历、业态分布、销售数据、拿地数据、成长预期、财报分析、盈利能力分析、运营能力分析、财务风险指标、收入构成分解、融资数额和成本、主要合作金融机构等十几项多角度、全方位介绍该房企。这部分内容一般10-15页。

第三部分 投资机构综合信息和业务竞争力分析

这部分讲投资机构的综合信息，包括股东、高管、组织架构、业务范围、主要财务数据、业务数据、各项指标在行业的分列排名、地产业务规模、主要合作房企等十余项内容。这部分内容一般6-10页。

第四部分 融资成本计算

这部分全部关于计算该项目的融资成本。先根据要素表里公示的产品收益率。发行费用直接用分段取值的方式。地产行业风险定价、融资主体风险定价的计算逻辑和取值来源。项目风险溢价部分会给出计算风险补偿的依据，从而根据补偿系数表来给出全补偿的数值。计算每个分项后，进行分类加总，分布给出总成本的最低值、最高值、均值和计算值。这部分内容一般6-8页。

第五部分 报告主要附件

系列报告初期以房企信托融资为主，也会陆续推广到其他方式的成本分析，例如银行开发贷、私募、债券、Reits、金交所凭证等。每份报告正文大约20万字（或40页PPT），另包含《房企近期融资数据》和《投资机构近期地产业务数据》两个附件。