第一份招股书失效的第21天，港龙中国地产集团向港交所递交了新的招股书。

在这近一个月时间中，港龙地产多次遭到“上市失败”的质疑，5月12日晚的更新之举，虽不代表能成功上市，但至少说明， 港龙地产并未放弃上市的尝试。

在2019年递交（含更新后再递）招股书的房企中，招股书已失效的还有海伦堡、奥山控股、三巽控股，尤其前二者已多次递交招股书， 目前无继续冲刺上市的迹象 ，万创国际的招股书状态则已显示为“被拒绝”。

除出上述四家，目前则有港龙地产、上坤地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股、中国文旅等 7家涉房企业在港交所等待IPO。

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再冲刺有3成胜算?

敢于“二进宫”，因为港龙地产的IPO，有一定的成功可能性，但有券商人士认为概率可能在30%-40%左右。

首先对比前例。 2019年赶在关闸前，中国天保集团最终在港交所敲钟；2020年1月22日，汇景控股成为今年首家在港上市的内房企。

相比之下，港龙地产的销售规模、营收增长率、土储面积等 基础指标似乎都更高。

（风财讯2019年10月统计数据）

再者对比行情。 2020年前4个月，赴港IPO的新公司共44家，其中主板市场40家，数量和去年同期差不多（2019年同期为43家，不含创业板转主板)， 市场容量整体稳定。

但春节之后冲刺上市的中小房企， 面临的“利空点”多。

受疫情影响，传闻CTrip、网易、百度等纽交所 上市巨头企业，欲回国入港 ；58同城等拟赴美上市的企业，也推迟了IPO计划。

同时，去年11月以来， H股实行了“全流通计划” ，即H股公司的大股东可以将国内非上市股票转换为H股。

市场容量稳定，即是没有明显的扩容，在 市场存量资金有限 的情况下，实力选手大举涌进， 或分食“中小型选手”的胜算。

亿翰智库研究总监于小雨就直言，市场对中小房企偿债能力的担忧，尤其是外部债务到期以及融资困难，让企业现金流压力持续扩大；

另一方面国内调控政策没有放松倾向，中小房企的前景更加有不确定性，可能会影响港交所对赴港上市企业的判断，降低成功率。

即使成功上市， 股价和募资量也不容乐观。

例如汇景控股，首先是上市认购不足，募得原计划股份总数的32.2%（2535.4万股），按照1.93港元/股的发行价计算， 募资量尚不足以偿还1/4的银行借款和其他借款 （按计划约使用2.72亿元）。另其股价也在上市第三个交易日破发，截止5月13日股价为2.06港元。

算一算， 上市从律师费、咨询费到材料费 ，费用很高。例如德信中国上市开支就接近1个亿（9960万元），银城国际上市花费了6100万元。

募的还没花的多 ，小房企的IPO，则可能是“头破血流”。

于小雨也认为，香港资本市场追逐高估值、高回报，对内房股持续看空，IPO普遍认购不足、估值创新低、上市破发也是常态。持续的一二级市场估值差异，会让港交所对中小企业上市更加谨慎。

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为何流血也要IPO？

为什么扛住压力、可能流血，也要再冲刺港股上市？

首先因为缺钱。

港龙地产2018年、2019年的 经营现金流净额为-6.26亿元及-67.56亿元 ，持续为负，其中最大的支出是支付合营公司和大股东的垫款。

而港龙地产截止2020年3月31日的 资产负债比率已快速拉高至287.0% ，2017-2019年这一数值分别为98.8%、122.1%、172.6%；

净负债权益比率更是从2018年的2.0%涨至 2019年的20.6% ，利息覆盖率从5.8倍 降至2.1倍 ，高压的债务状况，促使资金局面更加捉急。

“关键是太需要钱了，能够上市多少能对现金流是正向作用，即使情况不好，总比没有好。”

中银国际分析师向风财讯直言，香港当地一些投行在境外没什么业务， 大多都在内地找项目 ；加之在港股市场，企业就算亏损或财务指标不太好看，也可能成功上市，所以很多内地中小房企经不住诱惑，想去试试。”

除了现金流，“上市”带来的无形影响，在于品牌，这对于主打产品溢价的港龙地产来说，价值或许不逊于募资本身。

公司往宅物业销售的 毛利率2018年为30.8%，2019年已增至42.0%。 相较之下，50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%，远高于行业均值。其净利润在2018-2019年也分别在3.31亿元及4.70亿元。

但据招股书信息，港龙地产前期的利润空间，主要来源于低土地成本。要保证高毛利和净利水平，公司借由上市，带动品牌溢价能力，意义重大。

“另外，上市企业在一些融资渠道，或能拿到更好的利率。”上述分析师表示。

2019年港龙地产的银行及其他借款加权 平均实际利率为8.8% ，的确亟待改善。

于小雨认为，除了上市这一条路，中小企业的自救，在看国内融资政策动向的同时，还要积极寻求其他的融资通道来摆脱困境。

完

作者|王婷婷 长期关注财经与地产

491275725@qq.com

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本文出自【凤凰网房产风财讯】

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