▎撰文｜郝漂亮

2020年的楼市，"涨价"/"微涨"这些词已经不仅限于新房。

今天，河西豪宅代表仁恒江湾城一二期业主发出一份“二手房出售倡议书”！ 大致意思是，一二期被严重低估，期望业主能正视自身优势，建立一个合理的正常二手价格体系。

作为南京楼市近10年的神话级楼盘， 仁恒江湾城一二三四期的二手成交价梯度可以说相差甚远 ，湾四接近8万/㎡，而一期二期还在5万-5.5万/徘徊。

从这份倡议书可以看出，江湾城一期二期业主还是有一定的优越感。不仅看不上河西中部融侨中央花园、保利香槟国际、金马郦城，顺道也看不上已经赶超自己的河西南，更别提势头猛烈的南部新城这种小兵了。

江湾城一二期价值被严重低估？一期最高成交价仅5.8万/㎡，不敌河西南...

江湾城对于河西是一个神奇的存在。

2009年，仁恒江湾城一期首开，引发千人抢号3天热销10亿元，从此奠定了其在河西乃至南京高端改善市场的王者地位。

备注：2015年8月四期首开均价为35000-41000元/㎡

仁恒江湾城的房价似乎就像南京楼市的风向标， 从最初的15000元/㎡上涨到了四期收官价格45000元/㎡。 一晃11年了，仁恒江湾城南京豪宅地位依旧无法撼动。

图源：河西楼市

经历了时间的洗礼，从仁恒江湾城的二手挂牌价梯度也越来越明显了，四期江湾天成挂牌价最高，热度也是最高，二手均价挂牌达到81968元/㎡。挂牌9万、10万/㎡的不在少数。

仅次于四期的是三期，挂牌均价69175元/㎡，表现已经不错。

那么，湾三和湾四的地位是稳了，可是 一二期二手挂牌价未破6万，分别都在5.6万/㎡和5.7万/㎡徘徊。

一二期与四期比起来，单价价差已达到3万/㎡，狠狠的拉开了差距。

一二期的江湖地位很不尽如意，对比三四期心理落差更大 ， 一度被很多河西中部小区超越，甚至连河西南的部分小区成交价已经超越 ，凭什么？我是仁恒江湾城，你是什么？

目前 仁恒江湾城一期 最近成交的房源，面积176㎡4室2厅！ 单价58318元/㎡，总价1030万！

河西南五矿崇文金城

最高成交价

61967元/平方米。

同样是仁恒江湾城，为什么四个社区的差异为何如此之大？

1、仁恒江湾城一期早在2009年开盘，距今已经10年 ，小区新旧程度也决定了一部分，但好在铝板外立面经久不衰、仁恒物业维护好，江湾城一期看起来仍然崭新。

此前小编也跟河西某中介闲聊：“不是没人买，而是房主不愿意卖，这里的业主都很惜售。有的房子挂在这里已经半年多了，房主的目的应该不是卖，而是用它来‘侦察’小区二手房的价格走势，一旦有人愿意以高价或心理价位买下来，那么房主肯定会立马出手的。”

2、一期二期是仁恒的试水产品，定位尴尬，起步面积和产品上都相对保守。

与三期四期相比，仁恒江湾城一期二期的面积段产品相对较小，比较适合河西普通改善客群， 一旦价格过高，只能是刚需接不动，有钱也不想买老房子，而且学区也算不上好学区。

再者，前期购买一二期的价格相对较低，同期的还有融侨中央花园，仁恒国际公寓、金地名京要比江湾城一期二期要贵很多。

后来的三期四期才名声大噪，定位更类似于 宏图上水云锦、海玥名都等。四期更是升华后的产物，200㎡起步，产品也更升级。 尤其是四期，业主们更喜欢叫自己湾四，与一二期也更像是两个不想干的小区。

客观来说，从这套江湾城一期成交的89/㎡的房源来看，

510万的成交总价，跟河西中部很多普普通通10年小区总价没有什么区别。

也许是被南京有种小区叫“仁恒和其他”的传言所信，誓与河西其他小区保持差距，此次“二手出售倡议书”行为可以理解，但是，二手房价格的关键决定者还是业主，很多业主看到别的小区涨价成功了，也想给自家小区涨涨价。

虽然这类倡议书如今已经是基本操作。从文中可以看出，江湾城一二期业主只是想让价格回归合理体系，不要被某些中介带偏事实，虽然有一定的优越感，但客观来说，江湾城一期二期也很不错，只是光环已被湾四抢走。

文中并未直接了当提起“涨价”二字，写的也是非常谨慎稳重。

另外，一些不想涨价的业主，由于跟不上“主流”，只能像今天一样“被告知”加入保护房价组织里，而且，不主流的自家低价房源会遭到同小区业主的举报，称之为虚假房源。

最高涨幅超300%！仁恒江湾城涨幅并不是最厉害....

此前有一张2009年南京在售楼盘价格表在朋友圈刷屏了，正好这一年，除了大热的仁恒江湾城首开，还包括河西中部还不少知名小区显现露水。

仁恒江湾城在售均价15000元/㎡，金地名京在售均价17000元/㎡，仁恒国际公寓25000元/㎡……

根据单页显示的数据计算，河西板块在售楼盘均价在16843元/㎡，要知道，在2009年，全南京市的在售楼盘均价仅为7071元/㎡

2020年，这些楼盘大部分都涨到了5万元+/㎡。

图源：安家河西

看着这些数据，不少人表示：害，要是能回到10年前，就是借钱也要去买房啊。

涨幅最高的金基汇锦国际以为小公寓户型受欢迎，拉开了房价差距，但部分别墅、大户型成交价基本在5万/㎡以内。

我们回到现实一看，如今的楼面价，南京2009年的1字开头房价简直就是白菜价。

写在最后：

想要二手价回归理性合理市场，还是得市场接受，业主们抱团涨价是非常正常，且在情理之中的事。

但是当二手房价格倒挂新房价格的时候，对二手房市场来说，也未必的好事， 购房者们更愿意去抢新房，导致二手房市场有价无市。

去年，深圳一小区被官方发布处理通报： 近期个别业主发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价。对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈，暂停该小区二手房网签手续办理。

过去的楼市整治，基本是针对开发商或中介，这一次直接对“抱团涨价”的业主出手，也是开了先例。

诚然，对于自家的小区，业主希望房价越来越高的心情也能够理解。但房价到底是多少，还得买家说了算。挂高价无人问津，最终还是会引来价格的下探。毕竟成交价才是真房价。