以下案例是根据作者在2015年徐汇代理的一桩真实的诉讼案例改编而成，具体详见案号（2015）徐民四（民）初字第2661号民事判决书。（注：文内人名均为化名）

《好不容易买上房，临门一脚又黄了》

原告段誉（买方）购买产权属于被告一乔峰及被告二阿朱（两被告系配偶关系）（卖方）共同拥有的上海市徐汇区天钥桥路的房屋。在签署《上海市房地产买卖合同》时，由被告一乔峰代被告二阿朱签署。后原告段誉向被告一乔峰支付了部分房款。但被告二阿朱向原告段誉递送了告知书，明确其无意出售系争房屋，并将收到的房款全部通过案外人退还给了原告，使得原被告所签署的买卖合同无法继续履行。

what？这不是逗人玩吗！段誉一气之下就把乔帮主给告了。

原告段誉认为：

被告一乔峰作为无权处分人与原告签订合同，导致合同无法继续履行，显然属于违约行为，应向原告支付违约金，同时被告二作为配偶，应对该债务共同承担责任。

两被告辩称：

不同意支付违约金，因为被告一乔峰出售系争房屋未得到被告二阿朱的授权，故合同没有成立，不生效，不适用违约条款。

（我是傲娇到不行的分割线）

本期解读要点：无处分权人与他人所签买卖合同的效力认定

小编解析

无处分权人与他人所签买卖合同的效力认定，在审判实务中有不同认识和判定：

在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称“买卖合同纠纷的解释”）实施之前：一般依照《合同法》第五十一条的规定（“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”），判定无处分权人与他人签订的买卖合同效力待定，经查明权利人不追认或无处分权人事后也未取得所有权或处分权的，认定买卖合同无效。否则认定有效。

追认→合同有效 不追认→合同无效

自买卖合同纠纷的解释于2012年7月1日实施之后（第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”），则应认定无处分权人与他人签订的买卖合同有效。

没有所有权或处分权且没有追认→合同有效→但物权不能转移→支持违约追偿

总结：

案例判决结果

法院认为：

涉案房屋系两被告共有，被告一乔峰未经共有人被告二阿朱授权出售系争房屋是无权处分行为。——被告一乔峰是无权处分

被告二阿朱未对被告一乔峰的无权处分行为进行追认，故原告段誉与被告一乔峰签订的《上海市房地产买卖合同》并不对被告二阿朱产生效力。——配偶被告二阿朱不承担责任。

根据买卖合同纠纷的解释规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。——买卖合同有效，且被告一乔峰应承担违约责任，赔偿违约金。