大家好，我是火箭哥。

周一推送完阳光城榆景公馆的文章之后（传送门）之后，感觉大家看完文章反而对周浦的陆家嘴集团锦绣系产品锦绣御澜更感兴趣。

周浦，位于上海浦东东南角，原属南汇，后并入浦东，历来都是南汇人民心中认可的宇宙中心。

周浦与三林、御桥以及康桥板块为邻，多了10分钟车程，单价又低了1万不止，未来还要开通18号线地铁，是一个值得买入的自住区域。

和金山一样，这里的万达广场和小上海步行街就是零坐标，距离这里越近，自然就是越“上只角”。

目前在周浦区域内开盘的几个新房项目里，保利颂严格意义来说不算是核心区域，西周浦目前还在开发中，并未成形。

这次的陆家嘴锦绣御澜，算是沿着年家浜路的老周浦区域内，第一个新开的高品质新房了，第一天开放售楼处可谓人潮涌动：

陆家嘴锦绣御澜到底值不值得买，让火箭哥🚀来给你揭晓答案吧。

陆家嘴集团在房地产开发圈里，其实并不属于一梯队，甚至连二三梯队都算不上。

在2019年的房企百强榜上，我甚至都没有看到陆家嘴集团的名字，让我十分惊讶。

陆家嘴集团成立于1992年初，其成立的唯一目的就是致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和城市功能开发。

说白了，其存在的最初目的，是开发陆家嘴。

这个故事可能比较久远，新一辈年轻人可能不太了解。我对陆家嘴集团在房产领域的初始了解，其实起源于一个炙手可热的板块： 前滩

2012年，陆家嘴集团以一级开发商的身份拿下整个前滩区域

和融创、万科等老大哥比起来，陆家嘴并没有那么的光芒万丈，但是产品品质却一直没有让人担心的地方，让人放心。

这就好比你买了无印良品，你知道这不是奢侈品，但是是众多平民品牌中值得信赖的。一样的道理。

回来说说产品。这次项目推出的有88/95平的小面积三房，也是这次主打的产品：

88平主打小面积三房，控制总价；

95平主打大面宽和双卫生间，采光更佳；

可能陆家嘴是为了省费用，直接把好户型复制黏贴交差了事，我在这里又看到了熟悉的户型设计：

和中海一样，陆家嘴也是够敷衍的

当然户型本身不错，非常赞。

附上128平的3+1房，6.2米面宽+三开间朝南，是本次开盘的最大户型。

当然了，作为新房项目，现在基本都配备了公租房和人才公寓，这里也不例外。

从上图可以看到，紧靠着区域内主干道年家浜东路的北侧，有一栋保障房和租赁用房配置，可以理解成是让不花钱（花小钱）的朋友来遮挡噪音的意思。

同时值得注意的是，小区西北侧是当地土著的自建别墅房子：

隔着马路左侧就是区域内的大寺庙永定寺...

如果买入西侧88/95平的这栋楼，未来的观感可能会比较尴尬，这一点需要注意。

小区东侧的绿地缤纷广场，倒是还不错，内部商业体态丰富，装修风格也很新，日常的星爸爸必胜客都没缺席：

然而和上篇的御桥板块解读一样（传送门），这里也逃不过高压线的魔咒

，商场外面是长这样的：

你要问我有没有影响，我肯定是觉得多少有的，但是你问销售的话，答案应该一般是没有

户型设计优秀、区位在传统核心区域，周边有商业配套，总的来看，锦绣御澜还是很符合周边改善客户的胃口的。

陆家嘴的项目，名字也起得很文艺，锦绣系列也是陆家嘴集团目前主打的中端产品系列，区别于偏向中高端的名邸（比如前滩陆家嘴三兄弟：晶耀名邸、华唐名邸、尚峰名邸）系列。

抛开价格说产品，都是耍流氓。

作为普通的老百姓，无论从自住还是投资的角度来看，我们最关注的就是性价比。

上面这张图，火箭哥🚀汇集了周浦核心区域周边所有的二手次新和新房项目价格。

以此为参考，如果让我来给锦绣御澜估一个价格，我的答案反而会和销售目前的统一口径一致：

6.1万

可以看到，从周边的新房项目维度来看：

1.绿宝园：虽然属于康桥板块（区位能级稍微弱势一些），但是品质过硬，很受认可，大面积的产品二手挂牌在7万，新房洋房取证在 6.2万，而且认筹率远远超过100%，也是大家用脚投票的证明；

2.东原印柒雅：作为去年周浦板块内唯一的大面积改善作品， 5.8万的单价其实不算便宜，虽然136平三房起步，凭借优秀的设计和装修标准也快速售罄；

3.新城西岸公园：周边汽修城扎堆，单价 5.7万，也由于集团本身的一些负面新闻，导致去化效果平平；

4.莫奈庄园：别墅产品， 6万单价，区域内土豪的优选

5.九龙仓： 二手挂牌 5.8万 ，与陆家嘴一河之隔，主力户型也是小面积的三房，可以说是陆家嘴锦绣御澜的直接竞品。我在之前的文章里也提到这个盘，感兴趣可以点这里：（ 传送门）

看到了吗？周边的新房和次新二手，价格都围绕着6万展开！

陆家嘴锦绣御澜相比各家有着更新的产品力和大集团IP，户型和装修上也是更符合当今主流紧凑设计；

再者，今年的新房限价已经逐渐打开，保利颂都开出了接近7万，我锦绣御澜位置更好，凭啥开不出6万、甚至是6.5万？

最后，给这个盘做个总结吧。

如果你是一个手握600-800万预算、区域内工作的刚需改善，陆家嘴锦绣御澜从满足一个新房癌的要求；

但如果你是一个投资客，新房的资金成本、两年的期房属性以及周边的一些不利因素（寺庙、宅基地）都是未来出手时的硬伤；而且那么高的单价，未来的升值空间其实有限。