深圳什么房子最好卖？一直以来，如果带上了“海景”的光环，必定是十分抢手的。

无敌海景的深圳湾1号，虽然使用年限逐年缩短，但并不影响其价格节节攀升。不难看出，稀缺的景观资源为楼盘带来了一定的溢价，熟悉深圳房地产市场的购房者，应该对“烟花房、盒区房”可能也略有耳闻，那“山景房”呢，是大众购房者选择的趋势吗？

带着这样的疑问，凤凰网房产实地探访了龙岗大盘京基御景半山。

京基御景半山：盘如其名，有点偏！

关于配套：★★☆☆☆

京基御景半山位于龙岗区宝荷路与宝荷路支线交叉口宝荷欣苑西侧500米。从地图来看，京基御景半山距离最近的地铁3号线爱联站约2.9公里、距大运站、吉祥站从超过3公里。

交通配套方面，没有直达的交通工具，如果不开车，只能采用地铁+公交的方式去往京基御景半山。从地铁荷坳站出来，再乘坐4站公交，终于接近了目的地。

踩盘君大约9点从南山出发，加上换乘以及步行的时间，到达项目已经接近11点，需要注意的是，此行已经避开了早高峰，如果购房者是在福田、南山等地办公，上下班高峰期的通勤时间可能会更长。

好消息是，将于2022年通车的地铁14号线将在宝荷片区设置“宝荷站”，该站点离京基御景半山更近，对项目而言是一项利好。

图为正在施工14号线地铁——宝荷站

然而经实地考察，项目距离宝荷站的直线距离大约2公里——这意味步行需要超过20分钟的时间才能从京基御景半山走到地铁站。从居住的层面来说，20分钟的路程对于日常通勤而言并不是十分友好。

教育配套方面，京基御景半山位于宝龙学校和宝龙外国语学校的共享学区内。其中宝龙外国语属深圳市龙城高中教育集团的旗下，也算是有“名校光环；京基御景半山内部规划了一所九年一贯制学校，但目前学校什么时候开建、如何规划等都还未知。

京基御景半山沙盘图

关于产品：★★☆☆☆

先来看看京基御景半山的样板间。京基作为知名的品牌开发商，产品本身还是十分不错的，以105㎡的3房户型为例，整体户型比较方正，且餐厅的飘窗和客厅的阳台之间形成对流，采光和空气流通都十分优秀；厨房也带了一个比较实用的生活阳台，可用作储藏室。

整个项目依山而建，窗外就是郁郁葱葱的马峦山山景，小区内部修建了登山道，可以直接从小区内部通过登山道登山，景观的确不错——山景资源，也是京基御景半山主打的卖点。

但是很快踩盘君发现了一个问题，项目不仅靠着山，还挨着铁轨。从样板间的阳台往外看，大约300米的地方就是动车轨道，大约每半小时就有一班和谐号呼啸而过。值得注意的是，样板间所在的楼栋，并不是最靠近铁轨的位置，越靠近铁轨的楼栋，受到动车噪音的影响肯定越大。

按道理来说，开发商在新房售卖阶段，一定会把整个楼盘最好的一面展现给购房者，但如果连样板间都能如此直观清楚地感受到动车运行的噪音，是开发商十分坦诚，还是这已经是这个楼盘所能呈现的最好表现？

也许，只有市场才能给出答案。

去化“成迷”的京基御景半山

现场销售称，整个楼盘卖的非常好，能买的房源已经不多了，如果真心想买，要尽快下定。

京基御景半山于2019年9月开盘，当时备案了1645套房源，据家在深圳的网友统计，开盘大约卖出200多套。几个月来，项目接连做过许多次优惠活动，如今也有交3万元定金抵9万元的优惠活动。

洽谈区的人的确不少，真如现场销售所说，能买的房源已经不多了吗？

踩盘君查询住建局的公示信息，细致梳理了该楼盘的具体去化情况——截止2020年6月1日，已备案或已签预售合同的共751套。

也就是说，截止2020年6月1日，还有894套在售的房源，并不存在“不买就没有”的情况，货量还是比较充足的。

踩盘君温馨提示，购房者在购房前，有必要结合政府公示的信息对楼盘进行客观的判断，一般购置房产涉及金额较大，一定要理性消费，对产品本身和周边配套多多考察，切勿冲动。

“山景房”值得买吗？

位于龙岗宝荷的京基御景半山，值得买吗？

相信不少人对龙岗的感情很复杂，因为价格低洼，是刚需一族“爱”的置业区域；可是却又因为连

年的价格低洼，在全市均价超过5万/㎡的今天，龙岗的单价还在3字头徘徊，这让龙岗的业主们有点爱不起来。

京基御景半山所在的宝荷区域，居住氛围还算不错，周边有已经成熟的社区如振业峦山谷、振业天峦、金地明峰以及更远一点的仁恒峦山美地和卓弘高尔夫雅苑。

价格方面，以振业天峦为例，如今振业天峦的挂牌价约3.8万/㎡，在贝壳找房能查到的历史成交信息中，最早的一批房源于2016年成交，当时的成交单价在3-3.6万元㎡不等，4年时间，取最低值3万/㎡为参考，挂牌价只上浮了8000元。

周边其他楼盘情况也与之相似，在此不做多赘述。

结合片区整体情况，踩盘君为大家做了一个梳理，罗列了优缺点，供购房者参考。

优点

1.均价3.9万/㎡，单价较低，首付100多万就能买三房，价格友好，刚需上车无压力；

2.户型方正，设计合理，采光通风佳；

3.山景资源丰富，小区内部设登山道，生态环境好。

4.教育资源较为丰富，位于宝龙学校和宝龙外国语学校的共享学区内，且规划一所九年一贯制学校。

缺点

1.地理位置偏远，公共交通不便利，距离最近的爱联站2.9公里，2022年开通的地铁14号线宝荷站，距离项目直线距离约2公里，步行时间较长，需要依靠其他交通工具到达地铁站；

2.楼盘靠近铁轨，未来会受到噪音的影响；

3.生活配套不成熟；

4.参考周边商品房的二手挂牌价和历史成交价，片区的房价上升空间小，不具有投资价值。

在文章的开头我们提到，稀缺的景观资源在一定程度上会给楼盘带来溢价，但主打“山景”景观资源的京基御景半山并不是其中之一，入市半年来频频的优惠活动，颇有“以价换量”的意味。

3.9万/㎡的均价，价格对刚需友好，但受远离地铁、靠近铁轨的客观因素制约，项目未来的升值空间不大，真可谓“成也萧何败也萧何”！

需求侧政策蓄势待发，购房置业刚性需求“蠢蠢欲动”。

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