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2020年，与合作伙伴华侨城分手之后的华润，正式从幕后走向台前，全权操盘了这个全城关注的楼盘——苏河湾中心润府，它也被认为是上海明星楼盘“华侨城苏河湾”的二期项目。
昨日（6月13日），是苏河湾中心润府最后一天认筹的日子，据知情人士透露，此次楼盘认筹并不如外界预测的那般抢手。
就在认筹开始之际，项目方就提前打招呼声明“认筹少于房源数的70%将取消摇号开盘”，要知道上海新盘选择不摇号直接开盘的门槛，大多是10%，而苏河湾中心润府如何申请到“70%”的取消摇号条件，我们就不得而知了。
本次凤凰网房产上海站《百盘挑战》栏目，就为大家测评这个话题新盘——苏河湾中心润府。
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珠玉在前
鉴于项目名中有“苏河湾”3个字，就不得不说说苏河湾中心润府的前身，华侨城苏河湾。
华侨城苏河湾，由华侨城地产2010年起打造，它直面苏州河，又遥望陆家嘴，是上海滩豪宅标杆楼盘之一。整个项目由1栋42层高的宝格丽酒店（T1）、两栋150米高的超高层住宅楼（T2、T3）和3栋4层高的滨水商、住楼组成。
这里曾诞生过上海最高住宅备案价29.8万元/㎡，项目一套联排别墅在2016年更是以34.4万元/㎡的天价成交，创下内地最高纪录。因为华侨城苏河湾这个项目，“苏河湾”3个字渐渐聚拢成一个板块概念。
2016年2月，华侨城联手华润置地，拿下天目社区C070102单元33-02商住办地块，包含33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块。因为同是华侨城的项目，该地块被寄予厚望，也被认为华侨城苏河湾的延伸项目。
2019年底，迫于债务压力的华侨城，将次项目自身股权转让给信德及中华企业联合体，而华润依旧持股50%。此后地块中的两栋住宅被命名为“苏河湾中心润府”，预计2020年6月20日开盘销售。
苏河湾中心润府本次推出全部224套房源，户型为87-96㎡2-3房和184㎡4房，均价12.68万/平。
凤凰网房产上海站实地走访发现，这次开盘的苏河湾中心润府，其实无论从地段还是产品上来看，都与华侨城苏河湾没有什么可比之处。
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地段先天不足
从推广案名就可以看出，苏河湾中心润府不只是少了“华侨城”那么简单，项目方认为它是一个全新的楼盘，与华侨城苏河湾无关。事实上即使硬要“拉郎配”也难凑成一对，毕竟二者差距确实太大。
华侨城苏河湾所在的位置，东起河南中路，西临西藏路，北至天潼路，包揽苏州河1公里黄金岸线，同时直面黄浦江和陆家嘴。
对比苏河湾中心润府，位于天潼路北侧，就在上海著名的七浦路批发市场旁边。小凤凰踩盘实测，天潼路地铁站尚未出站，就被七浦路商户“LV、Gucci刚到货看一下”、“信用卡要不要办一张”的叫卖声包围。
来到楼盘所在地，发现项目右侧又是一个批发市场，下图正在施工的这栋是华润的写字楼项目。
苏河湾中心润府所在的33-02街坊地块商住办综合体，虽然占地面积不大，只有1845.1平方米，但建筑面积达到111949.8平方米，容积率5.5。
整个地块上包含的业态也很丰富：一栋100米高的写字楼（上图），两栋100米的住宅（即苏河湾中心润府），一栋紧贴在住宅高楼旁的8层保障房，一栋4米高的商铺和一栋7层住宅配套用房（居委会之类），地块中间是一小块绿化，南侧还有两栋5层商业。
让人惊讶的是，苏河湾中心润府一个单价12万+的高端豪宅，小区内部并没有会所，整个社区内部除了有一片绿地之外，并没有别的规划。加上商业与住宅混搭的布局，可以想象，未来在如此多样性的一个社区里，两栋住宅的业主，要面对的“邻居”确实有些复杂。
从规划图可以看出，苏河湾中心润府东侧除了有一栋100米高的写字楼，还有2栋20米左右的小高层，南侧有一栋18层约50米高的天星大厦，这也意味着住宅项目的两栋楼采光都会受到影响，尤其东侧100米高的写字楼，与苏河湾中心润府楼体高度相同，几乎挡了边套几十户住户的采光。
至于苏河湾中心润府卖点之一的苏州河景，从项目效果图就能看出端倪：正南的那栋楼前面有栋200米高的写字楼150米高的华侨城苏河湾，河景几乎无望；西南倾斜的那栋楼旁边又挤着一个天星大厦，势必也会影响一部分景观视野。
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产品难以为继
曾经的华侨城苏河湾最小面积180㎡，而苏河湾中心润府推出的224套房源中，近200套面积没超过100㎡。
苏河湾中心润府主要有4个户型：87㎡2房2厅2卫、96㎡3房2厅2卫、91㎡3房2厅1卫和184㎡4房2厅2卫，其中大户型4房仅29套。
苏河湾中心润府大户型和小户型的价差也比较大，大户型10万＋，小户型有的达到14万以上，其中87-89㎡大2房总价约1000万-1300万；91-96㎡3房总价约1100万-1450万；184㎡4房 总价约1700万-2500万。
几个户型中，87㎡2房位于2号楼东边套，样板间做了一卧室一书房，一南一北。整体感受比96平样板间略宽敞，北房间有些狭长。
96㎡就比91㎡多了个卫生间，因此样板间只做了96㎡的。实地感觉96平样板间布局非常紧促，尤其是厨房和北次卧，厨房只能容得下一个人，北房间甚至放不下一张1.2米的床。据销售人员介绍，苏河湾中心润府整体得房率在70%左右。
