大家好，我是火箭哥。

昨天，刚得到一份新鲜的楼市交易数据。

2020年1-5月份，上海楼市交易量中，如果你的预算在800万以上，你已经是全上海差不多TOP 10%的人群了：

这个数据，翻看过往五年依然成立。

从和粉丝的聊天中，了解到对于这个价位段的朋友来说，对于居住品质的要求已经不再是从无到有，而是改善：

他们大多体验过市区公寓抑或是老破小的模样，也体验过非人车分流和高密度；了解每一代人之间需要私密性，互不打扰是非常看重的点，而这一点在600-1000万的价位上很难选择到合适的公寓产品。

600-1000万的价位段，如果取800万的中位数来看，在内环内只能买到两房、中环边买个小三房，这并不符合三代同堂/二胎家庭的需求；

当然你也可以选择外环边的四房（诸如中核147/蟠龙125），但是居住的隐私性和尺度感没有根本性的变化，90平三房的卧室之间互相知道对方在干什么不是什么很难想象的事情，而是真实存在的。

在我看来，低密度和尺度感才是改善的最关键因素。

自然叠墅洋房就成为了一个好选择：分层的动静分离、动辄1.5以下的容积率、不受隔壁大楼影响的采光，都是让人心动的因素。

通过这样的思路，我在上海找了一圈，发现有这么三个项目，算是符合大家想要的需求，他们是：

西郊金茂府 & 映虹桥 & 玖玺

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01.西郊金茂府：最低总价的三恒黑科技

那么多的开发商，大家在产品上做的差异化普遍集中在户型和装修上：三开间朝南、南北通、装修品牌等等。

这些并非没用，而是很容易出现审美疲劳，让人有种厌倦感。

金茂超脱于基本需求，和别家拉开了实实在在的差异化：三恒系统。

恒湿、恒温、恒氧的科技系统、PM2.5新风除尘、同层排水，都是未来住宅的发展方向，在金茂府系列上都是标配：

而且你要知道，三恒系统的意义，不仅在于给自住带来的舒适性，更是一个出门可以吹嘘的资本：恒温恒湿在黄梅天是有这么舒服，只有三恒业主才知道

但是与之相应的，金茂府一个都不便宜。

在上海，大宁金茂府的单价已经稳稳站上11万+：

而隔壁的新城金茂府，最小在售户型是148平，即将推出的200平+叠墅总价更是在2000万以上的级别。

相比之下，位于嘉定新城的西郊金茂府就更显性价比：

在保留全套金茂府科技住宅属性的同时，起步在 900万 不到的125平上叠、140平中下叠的户型就是在这个价位段上高品质改善的超棒选择。

作为整体容积率1.6的低密度小区，叠墅位于整个小区的核心位置，远离四周道路的同时，也在整个小区南北中轴核心，自带景观；

同时因为前排的90平洋房的高度仅有5层，未来的采光不会收到影响。

金茂府的产品有一个其他叠墅产品都不具备、但是所有客户都很关心的优势：

全精装交付

由于三恒系统本身对装修工艺的高要求，金茂府对于旗下所有产品都做到了精装交付，保障科技系统无忧的同时，也节省了一般叠墅产品交房后三年身边都还在装修的尴尬。

而更让人动心的，是西郊金茂府周边的配套。

不同于以往大家对低密度叠墅产品的印象，这里周边的生活配套非常齐全：

可以看到，从教育到医疗、从商圈到地铁通勤，距离金茂府都在1公里左右的步行距离，在嘉定新城这样的区域中心里，像金茂府这样的低密度住宅本身就是稀缺品，更别提黑科技三恒加持了。

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全上海最低总价的金茂府，非常值得一看

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02.映虹桥：光影交叠、宏约深美

映虹桥是这样介绍自己的产品的：

建筑面积约127-138㎡ 光映叠墅

建筑面积约142㎡ 光幕平墅

建筑面积约91-123㎡ 光感洋房

可以看到，无论是洋房还是叠墅户型，都强调了“光”的概念，这是为什么呢？

因为外立面。

看过我的文章大家肯定知道，我对外立面有着很深的执念（ ）。

外立面不仅影响着每天的居住观感，也在未来置换时起着第一印象的作用，自然也是改善群体非常关注的产品力因素之一。

映虹桥的整体建筑风格走现代简约风，用当今流行的高级灰色搭配古铜金属铝板，在玻璃的选择上也采用蓝灰色，让整体色调显得协调又一致。

全金属的屋面，在光线的照射下，更是显得光彩照人，比石材多了一丝光感

从图上可以看出整个外立面如此高的窗墙比，采光视野俱佳，也契合项目名字中“映”的含义。

古铜色的全金属铝板门头，和底层的白色形成了拼色的色彩搭配，逼格满满，这才是城市中产的家该有的样子：

同时，在户型上也针对改善群体做了针对的优化：

考虑到中产群体对收纳空间和私密办公空间的需求，127平上叠的主卧做到了卧室+卫生间+书房+露台的四大功能设计，娱乐工作都可满足；

同时阁楼可作为灵活空间，茶室、影音室、儿童游乐空间都是不错的选择；

138平的下叠四房户型，一层的大面积花园、二层的主卧+阳台套间、地下室夹层的设计增加了功能性，得房率远超100%

而赵巷板块内动辄300平、套均1200万以上的标的，集合了包括绿地、金地、万科等多家一梯队开发商，映虹桥作为大虹桥内唯一的500-800万低密度改善项目，有着独有的稀缺性概念

为了映虹桥的外立面和户型，都值得去看看。

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03.玖玺：半个亿豪宅区唯一的改善新房项目

马桥，闵行的别墅区，曾经评选上亚洲十大豪宅之一的绿城玫瑰园就坐落于此。

整个区域以低密度的别墅为主流，国际学校、国家培训机关、高尔夫俱乐部、网球赛场，听着就很有高端社区的模样。

在玖 玺之前， 这里的 入住门槛 是1500万：清一色的大标的，让想在这里置业的中产改善群体头疼不已。

玖玺位于旗忠别墅区的核心位置，和赵巷的映虹桥一样，这里是整个区域内唯一的500-800万级别上车改善项目。

小区外立面采用了全干挂石材+顶层铝板的设计，搭配着塔吊的黄色，莫名有一股日系风：

玖玺整体采取了高中低配的组合：后排为8层洋房、前排西侧为叠墅、东侧为联排别墅产品，肉眼可见的低容积率：

128上叠和132下叠（700万上下）户型是这里的主力产品。但不同于映虹桥的上下三层，玖玺的叠层都只有两层，阁楼和地下室非保证交付：

相比之下，总价在400-450万的95平南北通洋房（总价400- 450万左右）产品显得更具性价比一些，全屋精装交付。

作为旗忠别墅区甚至闵行外环外区域将产品力和价格结合最好的产品，预计玖玺会有不错的开盘表现。

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其实吧，大多数人心里都有一个有天有地的别墅梦。 至少我就有。

但是无奈现实残酷，套均千万、装修百万在别墅圈子里都是丐版，让市面上的中产群体很为难。

而喜欢别墅的客户群体又会做如下的需求细分：

有些人喜欢花园地下室，有个自家的私家草坪，也能有个无惧扰民的影音室或者K歌房；

而有些人不喜欢地下室的潮气和阴冷（虽然地暖可以解决），喜欢高层的阳光和阁楼。

而叠墅，就是结合总价和舒适度的最好妥协。

开发商巧妙地利用了大家对别墅的向往，把简单的复式公寓称之为叠墅，满足了大家对这一产品的追求，同时又很好的控制住总价，让喜欢上下错层的朋友们可以享受低密度的舒适。

最后给三个产品做个小小的总结：

金茂府，预算最贵，但有品牌和三恒，预算够一定选它

映红桥，融创野心勃勃的新一代产品，从外立面和户型可以看出产品的用心，大虹桥改善的最佳上车选择

玖玺，老牌别墅区里最便宜的选择，刚改预算进入豪宅区