全球38000+实体店

平均每秒生产26个汉堡

每天喂饱全球1%的人口

年收入超200亿美元

拥有2200亿人民币+的房地产

总额可以比肩大名鼎鼎的黑石（Blackstone）

当下餐饮圈，谁还不会玩个跨界呢。

斜杠青年麦当劳表面上以卖汉堡薯条、附送玩具为生，但背地里却有颗做房东的心。

自创一个独特的商业逻辑：快餐连锁+地产经济。

「汉堡不赚钱，可乐薯条赚小钱，供应链赚中钱，房地产赚大钱。」

01

50%毛利润靠收租

麦当劳创始人雷·克罗克曾亲口说过：“我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。”

创始人说的也不一定算，但地产行业是真正赚大钱的买卖。

目前，麦当劳的门店分两种：一种是直营店，一种是加盟店。前者占15%，后者占85%。

直营店从装修、进货到培训全部自己搞定。加盟店则是由加盟商投资一笔资金，麦当劳授权商标、产品和标准化流程。

直营店赚的是汉堡薯条可乐的差价利润，而加盟店赚的是初始保证金、授权费用，以及最重要的房租。

分析麦当劳的历年财报发现，公司总收入的82%来源于加盟者，仅有16%是来自自营店。其中， 加盟者交的房租大约占年毛利润的一半。

普遍的加盟模式是品牌拥有者同意加盟者使用品牌时，向加盟者收取：一次性加盟费45000美元，以及每月销售的4%-5%。

不同于其他连锁品牌，麦当劳还有个高级操作，在加盟费和每月销售额抽成之外：

加盟者需要向麦当劳支付8%-10.7%的月流水，作为每月的房租。

一家店平均下来每年：

销售额：270万美元

利润：170万美元

营业收入（实际到手）：154000美元

最终每家店平均需要支付22%的利润作为房租交给麦当劳，这成为了麦当劳公司收入占比的最大组成部分。

对于旗下所有门店，麦当劳都严格控制着选址权。

02

会选地段是地产业的法宝

麦当劳总部每天研究最多的可不是什么汉堡好吃，而是琢磨哪个地段的客流量大、哪块地皮升值潜力大。

有数据显示，麦当劳已经成为全球最大的地产投资商之一，在全球100多个国家拥有数万块街角和十字路口，每个黄金地段几乎都是这个城市或区域的商圈。

1992年4月，麦当劳在北京的第一家店开在了长安街和王府井大街路口，这也是当时麦当劳在全世界面积最大的店。如今，王府井商圈估值达2000多亿，日流量高达百万人次。

而如何占据黄金地段正是麦当劳最值钱的秘密。

为此，麦当劳打造了专业的地产经纪团队，每次选址都要经过3-6个月的考察，比如是否有市政动迁，是否进入城市规划红线，是否会有类似京津冀一体化这样的重大国家战略规划。

由于品牌做得深入人心，就会有较强的议价能力，就能以极低的成本获得地皮产权或获得长期租约，然后凭借产权所有者身份或承租方（租期多为20年）换取银行的高额贷款，之后再买下更大的地皮以此循环。

在买下的地段上建起快餐店，然后寻找经营合作伙伴，将快餐店租给他们，并向他们收取特许经营费和这块商业旺地的房租。

03

麦当劳VS普通房地产商

相比专业的地产投资和开发商，麦当劳可以说走出了一条自己的路。

它的高明之处不仅在于会选地方，还在于打造的餐饮文化和品牌，利用商圈不断拉动人流量，进而持续推动房产价格的提高。

普通开发商只是单纯做商业地产，本身并不具备商业经营的品牌，因此对商业经营的分析没有麦当劳更让人信服。

当然，在地产中淘金的非地产企业远不止麦当劳一家。很多品牌零售企业其实都是商业用房的大房东。由于需求量比较大，所以总能用一个很低的价格租到房子。

再加上他们对地段的商业前景有非常专业的分析，他们租的地方会有很多小租户跟进来，然后再把店铺分成很多块租给小业主，这个租金差价就形成了一个稳定的收入来源。

不过，由于国内有关特许加盟的法律法规还不健全，这种成功的麦式房地产商业模式，一直无法在中国复制。

但麦当劳选地段的眼光却比潘石屹、任志强等大佬还要先进。

无论你是买刚需还是做投资，选在好地段绝对没有错。 不仅关系到生活和工作的便利性，而且核心地段随着时间的推移升值更快，不管出租或者出售都更容易出手。

看到这里，你觉得你真的了解麦当劳吗？