绿城管理港交所上市在舆论端的余热还未散去，7月15日，绿城管理举行上市答谢会，趁势发布全新标识——“绿城M”，正式踏上新的起点。

绿城全新标识“绿城M”

回首发现，自1998年房改开始，代建行业已经历二十几个春秋的发展和演变，除了传统的建筑公司，以“轻资产模式”运营的代建也吸引了很多房企陆续入局，目前全国大致有28家房企在做代建，市场竞争日益加剧。

我们来说一说代建江湖里的那些房企。

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起源于美国资本市场的代建模式，1993年开始在国内实践，厦门市率先对市级财政性投融资项目进行委托代建试点。2002年，国家正式启动对代建制模式的研究。

当下主流代建模式主要有3种，按委托人性质划分，可分为政府代建、商业代建（与已经或计划取得标的地块土地所有权证的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金）及资本代建。

其中，房企接触最多的当属政府代建，其次为商业代建，资本代建较为少见。2010年，业内首个商业代建项目绿城杭州翡翠湾落地，这是国内房企对商业代建模式的首次探索，标志着商业代建模式的萌芽。

政府代建业务起源于1998年颁布的房改政策。大规模房改的开启，代建主体逐渐演变，由建筑公司逐渐向房产公司转变。

2005年，适逢江干区大批量拆迁，老百姓已经萌生“希望能够住上好一点的房子”的意识，便向政府提议：是否可以让品牌房企入驻，打造保障房。

正是在这样的契机下，绿城开始加入保障房建设领域。

此后6年间，绿城累计建设了约100万方江干区安置房。彼时绿城创始人宋卫平认为，在未来的城市建设中，安置房的拆迁进程会越来越快，他认为有必要成立专门为政府做保障房代建的公司，于是在这一年（2011年），杭州绿城乐居建设管理有限公司成立，宋卫平亲任董事长，专做代建，包括政府保障房代建和商业代建。

紫薇公寓、萧山湖头陈花苑、海潮雅苑、潮上云临北苑等，都是绿城管理的代建的保障房作品。他们多以“二代高层”的样式进行打造，外立面并不逊色于一些普通商品房。

海潮雅园 摄/凤凰网房产

早些年建设的紫薇公寓更是凭借优质的工程质量，获得了浙江省建设工程质量最高奖——“钱江杯”，这也是浙江省首个获得“钱江杯”的安置房项目。而萧山区湖头陈花苑还获得了“西湖杯”。

湖头陈花苑 摄/祝立铭

商业代建方面，如绿城杭州翡翠湾（国内首个商业代建项目）、运河宸园、绿城烟台诚园（山东烟台）、市政绿城桂语江南（南昌）等。绿城管理以绿城品牌做背书，以严苛的标准、精细化的管理，给当地带去了品质人居。

截至2020年3月31日，绿城管理共拥有266个代建项目，总建筑面积约为6980万㎡，此时的市场规模份额为23.7%。从绿城的招股书来看，仅2019年的市场份额，绿城管理高于第二位约10%，相去甚远。

从2010年接管第一个商业代建项目，到2015年绿城管理集团挂牌成立，再到2020年香港成功上市，10年履迹，从探索者成为标准制定者，绿城管理依然奔跑在追求品质、保持规模的路上。

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当绿城管理在政府、商业代建道路上大刀阔斧时，国内房地产行业同样面临着转型。

以“轻资产模式”运营的代建模式，利润率高、可复制性强、且易提高品牌形象，能实现以低投入撬动大收益，品牌房企在转型路上，纷纷选择代建业务作为主营业务的重要补充之一。

宋卫平亲手打造的“绿城代建”，也在历史的演进中分化为三个谱系，除了前文提到的绿城管理，还有蓝城乐居、蓝绿双城。

2018年8月，曹舟南辞任绿城中国行政总裁，沉寂5个多月后的曹舟南带着“蓝绿双城”和14个签约项目亮相，表示将做轻资产的美好生活专业服务商。并表示在代建基础上做升级，走共建模式。

具体来看，就涉及代建业务，内含公共住房、城区改造业务，并主攻TOD政府代建业务。例如打铁关地铁站上盖的TOD综合体，在沉寂八年多之后，就由蓝绿双城进行代建。

去年11月，政府代建事业引领者裘黎明团队赴蓝城与宋卫平会师，蓝城由此开启代建征程，即蓝城乐居。

蓝城乐居同样以轻资产代建业务为核心，聚焦政府建设项目专业服务，以商业代建及资本代建为两翼，致力于为中国城市化进程留下优秀的建筑作品。

葛衙庄交付实景（摄影：祝立铭）

浅灰白色为建筑基调，配合中式黑色瓦檐；为丰富建筑的层次感，立面还加入了线脚；采用古典建筑比例的开窗和阳台，让整个园区充满了浓郁的中式风情。

这个由蓝城主笔建设的龙坞茶镇PPP项目，总建筑面积12万方，容积率只有1.2，均是3-4层的多层公寓，是目前蓝城集团内最低密度的安置房。

据悉，外立面设计曾数易其稿，最后还是由宋卫平亲自拍板。

同样奔着分拆上市目标，蓝城乐居集团在代建市场活跃度颇高。

年后，蓝城乐居代建的原大关南二苑区块正式复工，可以预见，一个网红安置房或将在明后年，屹立在拱墅CBD。近期，蓝城乐居与钱投集团签约的江干区范家社区安置房项目举行了开工仪式。

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此外，建业、滨江、万科、联发、金地、阳光城、雅居乐、绿地等优质房企都在代建行业有所布局。

早在2010年，滨江集团就成立了代建公司，其官网显示，将以承接房产基金的资本代建为主，有选择性的承接商业代建为辅，并积极参与承担政府保障性用房代建业务。

如滨江·紫金府、钱塘印象是属于承接收购不良资产包进行代建。2009年，义乌小商品城以黑马姿态拿下的钱江新城地块，即钱塘印象，成交楼面价20650元/㎡也成就了当年的地王。但拿地之后就遭遇楼市调控，项目整整沉寂了五年，直到2014年，滨江集团正式接手代建，作为本土高品质开发商，项目销售表现都不错。

滨江·紫金府、钱塘印象之后，滨江集团主要以合作开发为主在获取地产项目上，降低成本。比如滨江华成大江之星、铂金海岸、悦景庄（上海）等，都是滨江集团代建的项目。

在商业代建上，滨江集中于中高端产品的的合作开发。而专注于绿色地产的朗诗则将自身优势放大，绿色科技住宅成为企业代建业务的标签，同时，万达、红星美凯龙分割商业市场，前者发力城市综合体，输出品牌万达广场，后者代建家居MALL，进一步做大品牌影响力与规模。

2018年4月，雅居乐房管集团正式从雅居乐建设集团“脱胎”成立，主要承接代建业务。

2018年10月，雅居乐房管首个代建项目——浙江丽水青田雅居乐凯旋城开盘。截至今年6月30日，雅居乐房管累计签约29个项目，储备货值达1036亿元。分布在广东、江苏等全国24个城市，覆盖住宅、商业、综合体、文旅、康养等，其中重点布局的大湾区、长三角地区，项目合计15个。

雅居乐凯旋城项目效果图

2018年5月，金地集团也将代建业务独立出来，成立“金地代建”，由集团副总裁郝一斌负责管理运营，2019年8月， “金地代建”正式更名为“金地管理”。

其实早在2006年，金地集团就通过参与深圳福田科技广场、龙悦居等项目建设，涉足代建领域。

截至2020年5月底，金地代建业务已在东南、华南等全国七大区域落子，累计开发管理面积近800万㎡，住宅项目累计货值超过630亿，开发项目超40个，覆盖全国20余座城市，包括商品住宅、政府公建、办公、产业园、商用等多种物业类型。

2020年，金地管理提出年度销售额冲刺100亿计划，并新增项目计划签约额规模同比2019年增长30％。

代建行业经过20多年的演变与发展，已形成了多模式共存、多企业竞争的行业环境，谁都想在这片“蓝海”里分得一块，但随着市场不断成熟，竞争也日益激烈，如何在守住现有规模的前提下，通过差异化竞争，获得更多市场份额，才是更多企业需要思考的。