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深圳史上最严新政之后，公寓怒刷了一波存在感。十个中介里，有六个在推公寓。

最突出的卖点，无一不是“不限购、不限贷”。

不过，一定要警惕，并不是所有的公寓都能买！

不信，村长给你摆一摆：

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有些公寓溢价近乎零，不如买理财

随着深圳限购政策趋严，越来越多的购买力转向公寓，成交量逐年攀升。

那么公寓流向二手市场后，情况如何呢？

多位同行跟我说，翻阅多家研究机构的月报年报，发现二手商务公寓的成交情况被各家机构非常默契的忽略掉了，其流通性沦为楼市未解之谜。采访了一些行业大佬和资深经纪人，均表示对二手商务公寓的流通数据不甚了解。

扬长避短，你又懂的。

村长费了点功夫找了数据，2019年一手商务公寓成交14159套，而二手只卖掉了4135套，几乎每卖出4套新公寓，才卖掉1套二手公寓。

相比之下，2019年住宅新房住宅成交量37484套，二手住宅成交77149套，也就是每卖出1套新住宅，就有2套二手住宅也卖掉。

就拿位于福田的恒邦壹峯来说，两年前83680元/㎡，现在84889元/㎡。

而隔壁的住宅小区中泰燕南名庭，两年前91698元/㎡，现在131610元/㎡。

还是隔壁的富怡雅居住宅小区，两年也从82073元/㎡到了94452元/㎡。

人家两年涨了1万到4万不等，我们恒邦壹峯公寓涨了1000块钱，这涨了个锤子……

恒邦壹峯2017年4月开盘，82000元/㎡ ，按主打户型之一53平米来算，总价434万，首付50%也就是217万。今年涨到8.5万/㎡，总价450万，增值16万。

恒邦壹峯还是在地段金贵的华强北，更偏远的吧……

龙华的金众繁华里开盘超过5万/㎡，据贝壳成交信息，最近的一条成交记录里，单价才4.2万/㎡……

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供应量大，无价格优势

从2015年开始，商务公寓供应量连年增加。

图源中原地产

看看今年上半年的公寓成交量排行：

冠军的招商太子湾可是大名鼎鼎的秒光盘，好不威风，因为占据了不可复制的优越地理位置——蛇口。

可大多数公寓的去化率怎么样呢？

在横岗的建信天宸，据中原地产数据，2019年6月开盘推363套只售出38套，现在也没卖完。你要说横岗远吧，同项目的住宅早就售罄了。

据住建局公示，下半年计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平，若计划入市项目能按时入市，今年商务公寓供应量则会超过去年。

你看，今年一手住宅源源不断地供应，且无额外税费，无中介费。不比公寓香吗？

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还有些公寓溢价可能不够支付税费和贷款利息

关于公寓涨价幅度，咱们在第一条摆过了。

还是福田的恒邦壹峯，相信村长，这已经算是涨幅可观的公寓了。

一套53平米的公寓，单价82000元/㎡ ，总价434万。

公寓只能贷款10年且为商业贷款，年利率4.9%。

计算可得，平均每月月供2.29万，三年下来，已经付出了82万的房贷。

以8.5万/㎡、总价450万转手出去时，还得缴以下这些税：

契税=450X3%=13.5万元

增值税及其附加=（450-434）X5.65%=0.9万元

个税=（450-434）X20%=3.2万元

土地增值税=450X0.5%=2.25万元

总的交易税费，高达19.85万！一套公寓，赚了16万的同时要付19万的转让费，这买卖……村长都不忍心提醒你还有4.9%的商业贷款利息了。

万一又遇上调控，更没辙。

2017年3月26日，北京规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰封，两年间成交量暴跌93%，至今尚未解封。

而在2018年7月31日，深圳又发出了商务公寓“5年限售，新增商务公寓只租不售”的政令。

这一会儿不让买，一会儿不让卖的，谁知道2020、2021，又来哪一出，你们年轻还好，村长年纪大了，小心脏可经不起折腾……

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甚至，有的公寓靠投资回本要等57年

深圳住房租赁市场走势如图所示：

数据来源：世联EVS数据平台、小资家

根据数据，6月份深圳存量住宅租售比为668倍，静态租赁回报率仅1.7%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约57年才能收回成本。

衡量住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

就拿福田的某高端公寓来说，一套140平米的房子，总价1488万。根据租房网显示的价格，2.6万/月，做个除法算出租售比为1:572，远超标准的2-300。

再拿另一个档次的公寓来说，位于罗湖笋岗的祥福雅居，30平米的房子售价192万，租金每月3000元，租售比1:640。

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没品牌没颜值的公寓商住两用，人员流动复杂。

住过民宿吗？村长还蛮喜欢的，民宿让旅客在新城市有家一般的体验感，有别于酒店公式化的服务，大受游客追捧。

那么，深圳的民宿都开在什么地方呢？

福田某公寓、龙华某公寓……

或许你可以说，游客早出晚归，出入频率不高，对邻里影响不大。

好，公寓可还不止开针对游客的民宿，还有针对本地市民聚会、轰趴的民宿。

位于龙华的公寓民宿，有麻将，有影厅。

当然了，你也可以说，住宅小区也有装麻将桌和投影仪的。好，今天你邻居吵，你找物业投诉，兴许人家就收敛了；可民宿，今天来一批high整晚的房客，刚反映情况上去，明天又换了一批……没准人家心想：我花钱买开心，high完走人你也找不到我，谁管你呢？

不仅是吵闹影响居住，人员流动的复杂和密集，就会降低安全性和隐私性的保障。

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大多数公寓都容积率高，一层多户

首先来看几个典型公寓楼盘：

1、御锦公馆，容积率8，两梯12户；

2.桐林公寓，容积率7.5，三梯21户；

3、 恒邦壹峯，容积率8.38，五梯24户。

而住宅的容积率，通常都在5左右。

一般我们讲容积率，基本概念是：容积率越低的房子，通常越好。

那么到底好在哪里？

首先，高容积率的社区会加速老化。

容积率高，意味着土地上承载的人口更多，而同样的两块地，一块居住了100人，另一块居住500人，社区人均面积，以及人均享受到的社区配套都大有出入，更多的人口下，意味着社区内的电梯、道路和娱乐设施等要承受更大的压力，人们生活也因为人口过密产生了更多的等待成本。在相同水平的物业维护下，容积率高的社区一定比低的社区要加速陈旧老化。

其次，高容积率社区后期升值概率低。

这一结论的诱因来自上一条影响，社区老化慢，环境维护好都将成为房屋溢价的影响因素。

引用自楼面

第二 个，关于梯户比。

村长有位朋友曾租住在西安碑林区一栋32层高、三梯12户的小区，去那做客时，上下楼一趟，起码十分钟起步……碰上高峰期，那更是……

又有一位朋友租住在北京东五环外一栋16层高、六梯29户的小区，村长穿过走廊时，整条走廊地板上都不太净整，门口堆放着一袋又一袋的垃圾，有的还散发着味儿……人一多，卫生环境就不容易保证，相信跟村长一样有洁癖的朋友会很抓狂。

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是否真公寓？——房产有风险，银行或拒贷

上个月，微博冒出一条消息：深高南事件后，全市多个公寓类住宅，在抵押时会面临被拒贷或者评估价腰斩的风险。

根据银行回应，公寓类房产的审批时间确实变长了，放款时间不能确定，抵押成数可能会降低甚至面临拒贷。

房产价值风险从何而来？

银行再表示：公寓类房产，本身可能会因为性质纠纷或者学位降级而导致房产贬值。

商业银行个贷经理透露的信息

“现在这个时候给做了贷款，万一后面没有学位，房子贬值，那对银行来说是一件非常高风险的事。”经理坦言。

有人就要说了：“那我不买带学位的公寓不就完了。”

影响公寓房产价值的，可不止是学位房。

据银行经理表示，之所以这么严谨并非全是因为深高南，而是因为——“3月后深圳查出经营贷流入房产的现象后，基本上所有银行都严格了抵押贷的审核业务。”

结合第五条所说的，许多公寓用作商业经营性用途……不怀疑你怀疑谁？

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不带学位

字面意思，大家都懂。

根据深圳市政府颁布的《深圳市城市规划标准与准则》规定：商务公寓的用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。

之后，陆续有一些区开放了公寓的学位申请，但是，与普通住宅在积分上有所差异。

罗湖：用商务公寓申请学位的按特殊房产处理，不按居住时长积分。

福田：商务公寓归到特殊房产类进行积分，同等条件下，公寓比住宅积分低10分。

南山：商务公寓为唯一住房可按特殊类房产进行申请，分值与住宅相比最高差了20分。

开放是开放了，可在学位紧张按积分筛选的地方，也白搭。

再加上，个别学校偶尔会蹦出一些奇怪的规定，比如：两年前，因为学位紧张，罗湖某小学曾规定“住房面积50平以下限制入学”：1.面积大于50平的学位房，居住满一年即可入学；2.面积低于30平的，居住6年方能入学。

住房面积小于50平，狙中了大部分的公寓。

虽然后来校方迫于舆论压力取消了这一规定，可谁知道哪天哪个学校又整出什么幺蛾子来？

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八个理由给你摆完了，相信朋友们可以看出，八条里有许多成分是相辅相成的因果关系。

诚然，客观来说，的确有一些公寓值得考虑和选择。

因为公寓的最大优势，便是在相同地段和配套之下，价格比住宅低了不少。

位于香蜜湖的金地香蜜山，10.6万/㎡的单价，比香蜜湖片区14.5万/㎡的均价低了三分之一。

位于南山中心区的南园枫叶公寓，7.4万/㎡，也比片区9.7万/㎡的均价便宜许多。

香蜜湖、南山中心的交通、商业配套给生活带来的便利度、幸福感和质感，是众所周知的。以一个比住宅便宜太多的价格，换来可以生活在香蜜湖、南山中心的资格，这的确令人心动。

再加上，也众所周知，作为中国商业最发达的城市之一，往来深圳的商务人士、企业高管流动性很高，毗邻商务区的公寓有着不错的出租保障，租金也相当不菲。

总而言之，公寓在属性上注定依赖地段和配套，在村长看来，要选择公寓，这两者不可或缺。

最后，村长给大家总结一下住宅和公寓的区别：

希望大家住得开心，赚得开心，谁也不要当最肥的韭菜。

文 | 标叔♂