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最近，我们团队正在梳理上海各个行政区的买房指南，之前的文章已经全面解读了黄浦区|静安区|徐汇区|长宁区，今天来给大家讲讲上海北部中心城区之一的虹口区。
虹口区的区位非常不错，经过多年的沉寂后又回到了舞台中央，北外滩将再造一个陆家嘴。临近的瑞虹新城也已形成了成熟的中产社区。
此外，虹口区目前的教育、医疗资源都很不错，引起了学区房买家以及一批金融人士的关注。
相信今天的内容会对你有所帮助。
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虹口区概况
虹口区是上海的中心城区之一，位置偏北，西部与静安区为邻，北部与宝山区接壤，东部与杨浦区相连。
虹口区位最出色的要数最南侧滨江的北外滩，与陆家嘴隔江相望，过了一条苏州河就是外滩源，
属于真正的城市黄金地段。
虹口区的发展重心与资源倾斜基本都在北外滩，产业聚焦于金融业与航运业。
虹口区的K12教育资源丰富，有多所全市一流的民办、公办小学及初中和三所市重点高中。
虹口区医疗资源也不错，有第一人民医院等多所三甲医院。
虹口区发展的历史是一波三折的。
虹口，因虹口港(昔称沙洪,其与黄浦江交汇处称洪口)而得名。虹口地域约在公元6-8世纪成陆。上海开埠前，虹口地区除江湾镇、虹安镇、虹口镇等集镇外，多系农田渔村。
清朝后期及民国初期，虹口南部属于公共租界北区与东区。
图：公共租界时期的北外滩
租界时期，住不起法租界“上只角”的旧社会商人、教师、医生等中层人士在溧阳路、山阴路、多伦路等地建起了洋房，目前仍有保留。
这几条路是上海北区罕见的，具有老上海情调的街道。鲁迅、 瞿秋白、郭沫若、茅盾等曾在虹口生活。
那时的虹口成为了海派文化的发祥地、文化名人聚集地、进步文化的策源地。
图：溧阳路洋房
“八·一三”事变后，虹口沦为日本海军警备地区，由日本海军直接管辖。
90年代初，虹口再一次崛起，四川北路成为了仅次于南京路、淮海路的繁华商业街。
97年第一批商品房入市时，四川北路、虹口公园（现鲁迅公园）周边的房价达到8000元/平，与徐家汇相近，两倍于大宁，是当时上海滩的高端住宅区之一。
不过，自此以后，随着五角场、大宁等新兴商圈的崛起，四川北路不再是上海北部居民购物消费的首选地。
四川北路位于市中心，却是“面向工薪阶层的商业街”，定位略显尴尬，后期发展停滞。目前老商厦林立，消费层次偏向中低端。
四川北路的处境就是整个虹口区的缩影。新世纪以来，虹口区的发展止步不前，从北区的老大哥沦落到GDP与区财政收入仅高于金山、崇明的垫底水平。
然而，上海2017-2035总体规划与市政府牵头建设的北外滩将使虹口区涅槃重生。
虹口区传统好地段的北外滩与四川北路都被划入了2035中央活动区。
北外滩西侧与四川北路南侧已有所起色。对冲基金产业园区成立在四川北路，北外滩定位为金融公司与航运公司总部区域，近年新建在北外滩的白玉兰广场是目前的浦西第一高楼，也是虹口的新地标。
此外，香港瑞安深耕虹口20年，将脏乱差的虹镇老街改造成了高档住宅区的瑞虹新城。
更令人振奋的是，2020年初，政府发文指示，将北外滩打造成“世界级会客厅”和“具有全球影响力的世界级滨水区”。
规划强度比之前大幅提高，新规划了480米、380米、300米超高层各一栋和7座200米以上的办公楼，欲重建一个陆家嘴。
图：北外滩效果图
这无疑是2020年上海市政规划领域最重磅的消息。
北外滩的商务能级将超过徐汇滨江、前滩等滨江区域，剑指南京西路、陆家嘴CBD，虹口也将一跃成为国际金融中心与航运中心。
2
虹口区的交通
虹口区中部和南部的地铁线路密集，北外滩区域由一条12号线横向贯通，4号线和10号线经过四川北路、瑞虹新城，3号线和8号线交汇于虹口足球场，3号线一路向北经过大柏树、江湾镇。
虹口区在上海2018-2023的地铁新规划中受益很大，新增了19和20号线一纵一横两条线。
19号线使北外滩直连陆家嘴、虹口内部的交通也因此变得更便捷。
20号线途径普陀、闸北、虹口、杨浦，使北部四区横向贯通。
虹口凉城是19和20号线交汇之处，打破了之前没有地铁线路的僵局。
虹口的陆路交通方面，内环线与中环线穿过虹口中部，新建路隧道直连北外滩与陆家嘴。
正在建设的北横通道是上海东西走向的第二条大动脉，起于北翟路长宁路，止于周家嘴路越江隧道，该通道全长19.1公里，便于市中心区域的横向交通。
3
虹口区的产业和商业
虹口区产业的重头戏在北外滩。拥有对冲基金产业园区与国际客运中心的北外滩，金融业与航运业是强项。
以歌诗达邮轮、皇家加勒比为代表的客运企业与上港集团、中远海运为代表的货运公司都驻扎在北外滩。
目前入驻北外滩的公募基金公司有国投瑞银基金、德邦基金、华宸未来基金等6家，数量在上海仅次于浦东新区。
新华保险、中信集团华东总部、邮储银行第二总部、国开发金融总部、中信建投上海总部等重量级机构也选择在北外滩扎根。
由于北外滩自始至终都是政策导向的一个区域，央企、国企在北外滩占据绝对主导地位。
经过2020年初这一轮新的规划升级，北外滩未来新增商务体量达190万平方米，很有可能成为小陆家嘴之外的上海金融业第二极。
图：北外滩控规
虹口区中部的虹口足球场、上海音乐谷与北外滩呈现截然不同的景象，体育文化产业是主旋律。
虹口足球场是申花队的主场，SNH48星梦剧院在上海音乐谷，是偶像宅的圣地。
图：上海音乐谷
虹口区北部的大柏树、江湾镇地区接壤复旦、同济等高校，因此区域内将以科技创新为主力，重点推进国家数字出版基地和国家数字媒体产业化基地建设。
这一块片区的产业还未成气候，残留了不少钢贸企业。
虹口区的商业主要分成虹口足球场、四川北路、瑞虹新城和北外滩四块，各自的风格都不同。
虹口人气最火爆的商业场所要数虹口足球场附近，一到申花队的主场比赛，球场隔壁的凯德龙之梦都会爆满，连肯德基都要排队购买。
图：虹口龙之梦
龙之梦以连锁餐饮为主，夏天空调不是很足，加上人流量巨大，购物体验一般。虹口足球场附近还开了大量的烧烤和火锅店，是撸串的好去处。
四川北路商业街是虹口最老牌的商业中心，存在大量90年代开业的商厦，设施比较陈旧。
图：四川北路
四川北路餐饮业发达，以连锁餐饮和各色上海本土小吃吸引了本地居民和慕名而来怀念年轻时代的中老年上海人。
北外滩作为虹口区发展的高地，商业的逼格自然是最高的，超五星级酒店就有宝丽嘉、外滩悦榕庄和外滩W三座。
浦西第一高楼——白玉兰广场的商业部分是目前北外滩商圈的主力，外滩W酒店和Wolfgang牛排馆就在白玉兰广场。
图：白玉兰广场、W酒店
不过，商场还是比较萧条，周末除了盒马、奈雪の茶等网红店能吸引到一部分客源外，其他店基本没什么顾客。
然而，北外滩的冷清只是一时的，未来接近200万方商务面积的陆续完工、纵向19号线的开通，以及北横通道的建成将为北外滩带来可观的人流增量。
凯德置地已在北外滩先下一城，收购了星港国际中心双子塔，将打造成来福士综合体。继人广来福士、长宁来福士后，上海第三座来福士广场将落地北外滩。
图：星港国际中心双子塔（263米）
瑞虹天地月亮湾、星星堂是香港瑞安为瑞虹新城各期住宅打造的社区型商业。
瑞虹新城是目前虹口唯一成片的中高档住宅区，未来还将开设体量高达18万方的瑞虹天地太阳宫，定位中高端，将于2021年开业。
瑞虹天地太阳宫为10号线临平路站上盖项目。
鉴于瑞安和凯德置地都是有着无数成功案例的商业地产开发商，瑞虹天地太阳宫与北外滩来福士的到来必定会改写虹口的商业格局。
4
虹口区的医疗
虹口区的医疗资源尚可，从南至北分布均匀。
有交通大学附属第一人民医院、上海中医药大学附属岳阳医院（中西医结合医院）、公共卫生临床中心市区分部和长海医院虹口分院这四所三甲医院。
其中，最好的要数第一人民医院，是全国前百强的医疗机构。
长海医院前身是传染病医院，相对于杨浦区的总院实力要弱一些。
5
虹口区的K12教育
虹口区的教育资源比较丰富，民办强于公办。
小学阶段的公办强校有虹口四中心、虹口三中心、广灵路小学和红旗小学，民办强校有上外附小、宏星小学和丽英小学。
其中，上外附小是“神仙学校”——上外附中的嫡系，每年占了上外120录取人数的不少比例。
初中阶段，虹口区拥有豪华的民办阵容。新华初、迅行中学、新复兴和新北郊都是民办强校。新华初是全市Top10的民办初中，升学数据抢眼。
虹口区的公办初中相对民办初中较弱，但也有几所升学数据不错的，如长青学校、北郊学校、虹口实验学校、曲阳二中和江湾初级中学。其中，长青学校、北郊学校和虹口实验学校都是九年一贯制的学校。
上外附中是全市选拔招生的特殊公办，虽然位于虹口区，但不属于虹口独占的教育资源。
虹口区的小升初采用学籍对口，一所或多所小学对应一所初中。
在“公民同招，民办摇号”的政策背景下，虹口区的教育格局会有变化，优质生源或向公办九年一贯制学校、以及小学+对口初中均优质的双学区集中。
长青学校、北郊学校、虹口实验学校、虹口四中心+虹口实验学校、曲阳三小/曲阳四小+曲阳二中的双学区值得家长们关注。
除了长青学校在北外滩外，其他几个双学区方案都在曲阳板块。
虹口区的市重点高中有复兴中学、华师大一附中和北郊高级中学。复兴中学是仅次于四校的”八大金刚“之一，不过近年有些退步，高考一本率已跌破八成，处于”八大金刚“吊车尾的位置。
6
虹口区板块简介
①北外滩板块
图：兔博士APP板块生活指数
北外滩是虹口区位最好的板块，也是未来虹口区倾尽所有资源发展的重心。
目前，国际客运中心站周围发展地比较成熟，白玉兰广场、中美信托大厦等甲级商务楼已陆续建成，城市界面较新，夹杂了少量一些旧里。
提篮桥站附近空地较多，未来会建成480米、380米的摩天楼，19号线也经过提篮桥站，北外滩来福士是提篮桥站的上盖项目，已基本建成。
北外滩不光是金融公司、航运公司的总部，公共资源也很不错。
有虹口一中心小学和九年一贯制的长青学校，虹口区最好的第一人民医院就在北外滩与四川北路板块的交界处。
北外滩板块的住宅较少，两只手都数的过来。而北外滩的房价在市中心区域并不算高，品质商品房的单价仅8.5万左右，如耀江国际广场、新外滩花苑，两房总价850-900万，三房总价1200-1500万左右。
年份稍旧一些的商品房单价低至7万，如和泰玫瑰园，大两房总价800万，三房总价900万左右。
外滩豪景苑和白金府邸是北外滩的豪宅产品，单价10万左右，三房总价根据楼层在1500-2000万之间。
值得一提的是外滩豪景苑，处在北外滩板块的西南角，虽然处在虹口区，但与黄浦区仅一桥之隔，步行500米内就可抵达洛克外滩源。
要知道，外滩源是逼格比新天地更高的消费场所，可见北外滩住宅地段之优越。
图：外滩豪景苑，洛克外滩源视角
北外滩还有虹口唯一顶级豪宅的白金湾府邸，主力户型总价在3000-4000万左右，据传姚明已在这个小区置业。
②四川北路板块
图：兔博士APP板块生活指数
四川北路与北外滩板块相邻，南临苏州河，也是虹口区传统的好地段。
板块的南部与北外滩西侧的城市界面相近，是以星荟中心、中信广场为代表的商务区。
中部和北部则是四川北路商业街，城市界面比较旧。
四川北路的医疗资源优越，有第一人民医院，公办教育资源一般，没有比较好的公办学区，但是有虹口区最好的民办初中——新华初级中学。
四川北路板块的中部和北部零星有一些住宅，以老大楼、老公房和房龄在15年以上的商品房为主。
老大楼、老公房单价5-6万左右，一房总价250万，两房总价400万，三房总价600-700万左右。
商品房单价7-8万左右，户型较大，两房总价800万，三房总价1000万左右。
国际明佳城二期（又名珠江铂世外滩界）是板块内唯一的次新房，目前还没有挂牌房源。
③曲阳板块
图：兔博士APP板块生活指数
曲阳板块是虹口区中部偏北的一个大型居住板块，学校众多，是准备在虹口买学区房的家长不可忽略的一个区域。
曲阳板块优秀的公办小学有虹口四中心、曲阳三小和曲阳四小。公办九年一贯制学校有虹口实验学校与北郊学校。
虹口四中心小升初对口虹口实验学校。曲阳三小/四小对口的曲阳二中也在板块内。
民办的宏星小学、迅行中学、新北郊也在曲阳。
不夸张地讲，虹口区教育资源的半壁江山都在曲阳板块。
曲阳板块的医疗条件尚可，有中西医结合医院，商业设施一般，仅有曲阳购物中心等社区商业。
曲阳的城市界面很旧，住宅清一色都是八九十年代建造的老大楼和老公房，板块最北部的复城国际与板块最南端的飘鹰东方花园是曲阳罕见的2000年以后的商品房。
由于基本都覆盖到了学区，老大楼和老公房的单价也不低，在6.5万左右。一房总价200万，两房400万，三房600-700万左右。
虹口四中心+虹口实验的组合是虹口区最好的公办双学区，对口小区的学区溢价略高，一房总价在300万出头。
④临平路板块
图：兔博士APP板块生活指数
临平路板块是虹口区中部的大型居住板块，也是瑞虹新城各期的天下。
瑞虹新城这块地方原先叫虹镇老街，是上海面积最大的棚户区，以出产流氓、混混闻名于上海滩。
90年代末开始，虹镇老街陆续拆迁，由香港瑞安接手改造，摇身一变成为中高档住宅区。
临平路板块的公共设施一般，没有好的学校和医疗机构。商业设施尚可，目前有瑞虹天地星星堂和月亮湾，18万方太阳宫的建成将极大地提升板块的商业能级。
临平路板块整体的城市界面在虹口区是最新的，2000年以后建造的商品房比较多，也有部分老商品房。
95-00年建的老商品房单价在6-7万左右，两房总价600万，三房总价800万左右。
瑞虹新城一期和其他05年左右建造的商品房单价在8.5万左右，两房总价700-800万，三房总价900-1100万左右。
瑞虹新城其他各期与建邦16区等次新房，单价在9-11万之间，两房总价900-1000万，三房总价1300万以上。
⑤鲁迅公园板块
图：兔博士APP板块生活指数
鲁迅公园是虹口区内环内的板块，公园的东西两侧城市界面有很大不同。
公园的东侧是鲁迅等文人的故居，历史保护建筑多，绿树成荫，是颇具老上海情调的街区。
公园西侧是虹口足球场和凯德龙之梦商城，人流混杂，居住体验一般。
鲁迅公园附近有公办的虹口三中心小学和民办的新复兴中学。
板块内住宅以八九十年代建造的老公房、老公寓为主，单价在6万左右，总价较低，一房200万，两房400-500万，三房600万左右。
也有少量2000年之后建造的商品房，单价7-8万，两房总价700-800万，三房总价900-1300万左右。
鲁迅公园品质最好的楼盘是溧阳华府。
⑥凉城板块
图：兔博士APP板块生活指数
凉城是虹口区北部的大型居住板块。由于以前凉城是枪决死刑犯的地方，所以一直以来名声都不太好听，发展也一般。
凉城虽然在大部分面积在内中环间，但是基本没有轨交通过，途径的3号线也是出了名的通勤体验较差的鸡肋线路。
凉城目前只有教育资源尚可，有公办的广灵路小学、民办的上外附小和丽英小学，其他配套都一般。
然而，左侧相邻的大宁板块的崛起，以及未来19号线与20号线在凉城路交汇的规划，给了凉城板块巨大的转机。
凉城路站距离大宁板块的中心——上海马戏城站仅一站地铁路程。
且主干道的广中路车道开阔，从凉城板块西侧前往大宁久光百货、第十人民医院等场所仅需10分钟以内。
凉城虽然自身条件一般，却可以与大宁共享配套，特别是板块最西侧的万峰梦湖苑、水木年华花园，与大宁的明星小区——慧芝湖花园仅隔了一条马路。
凉城靠近静安区的住宅以05年左右建造的商品房为主，单价7-8万左右，两房总价700-800万，三房总价900-1000万左右，标杆楼盘是宝华城市花园和次新房的新城虹口金茂府。
凉城东部和北部与虹口其他板块接壤区域的住宅基本都是老破小和老大楼，一房总价200万，两房总价400-500万之间。
⑦江湾镇板块
图：兔博士APP板块生活指数
江湾镇是虹口区最北部的板块，除了教育资源尚可，有红旗小学与江湾初级中学外，没有什么可取之处，住宅基本都是老公房和动迁房。
江湾镇周边都是凉城、彭浦新村、高境这些穷邻居，五角场的商业区离江湾镇也有比较远的距离。
总的来说，江湾镇的区位比较糟糕。
板块内的老小区，楼梯房一房总价200万，两房300万，三房400万左右。商品住宅单价在6-7万之间，两房总价600万，三房总价700-800万左右。
7
虹口区代表性楼盘
虹口区整体房龄较久，建筑品质一般，但由于区位靠近市中心，单价和总价并不低。按建筑品质和总价可分为三个梯队。
第一梯队：瑞虹新城与北外滩品质住宅。
两房总价900-1000万，三房总价1300万以上。虹口区除了白金湾府邸是顶级豪宅，独立一档外，总价在1300-2000万之间的房子集中在瑞虹新城以及北外滩。
代表楼盘：
第二梯队：2000年之后建成的商品房。
两房总价600-800万，三房总价900-1200万。虹口区整体房价比较扁平，品质普通的板式住宅单价和总价都差不多，各板块都有一些。
第三梯队：老大楼和老破小。
一房总价200万，两房总价300-400万，三房总价500-600万左右。虹口区除了临平路和北外滩之外，都存在大量的老式塔楼和老公房，它们于上世纪八九十年代建成。带优质学区的老小区单价和总价会稍贵一些。
8
虹口区的特色、居住人群特征以及未来展望
百年虹口，发展的历程是曲曲折折的。
随着北外滩重量级规划的落地，虹口区又将迎来一段战略机遇期。北外滩作为与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核心商务区的战略高地，将成为全球城市建设的标杆。
具体规划上，中部商务区将进行高强度、高密度开发，两侧提篮桥、虹口港历史片区将形成低层高密度空间格局，全域构建新旧融合、以人为本的公共空间网络。
北外滩的规划在上海市规划与自然资源局官网刷屏、市委书记专访北外滩调研、可靠消息传言480米摩天大楼将于今年内拍地与动工，这种种迹象显示市政府对北外滩片区的重视。
北外滩未来成为全市顶级CBD是确定的事件。
北外滩坐北朝南，正对外滩与陆家嘴，拥有最佳的江景视野。可惜的是，北外滩江景房的品质不如其他片区，所以至今未形成高净值人群集聚的社区。
拥有一线江景的新外滩花苑建设年份久且品质一般；白金湾府邸只有独立一栋楼，没有小区；白金府邸和耀江国际广场大多房源户型一般；外滩豪景苑未来视野会被前排建设的办公楼遮挡。
稍微对比一下，偏爱江景的高净值人群很容易被分流到黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴南北滨江等品质豪宅林立的片区。
不过，即使包含一些不利因素，北外滩各小区的性价比也是很高的，品质住宅挂牌单价在8.5-10万。要知道，远在北中环外、不带优质学区的静安府挂牌单价也在9-10万了。
分布在北外滩的住宅只占一小部分，再来说说虹口区其他片区。
虹口区没有什么外来人口，基本都是本市户籍居民，由于虹口曾经是北区的老大哥，本地居民普遍有”比上不足，比下有余“的微妙心态，以至于虹口从南至北的板块，房价比较扁平。
值得关注的是曲阳板块与凉城板块。
曲阳板块集中了虹口区优质的公办教育资源，学区溢价相对于其他行政区还比较低，低总价的房源多，加上虹口区中考的竞争压力小，值得工作、生活在北区的家庭考虑。
凉城板块西侧与大宁无缝衔接，又增添了19和20号线的双轨交利好，目前单价不高，有一定增值潜力。
总体来说，虹口区大部分区域发展得比较落后，房子却不便宜，除了北外滩有确定性机会，曲阳、凉城有教育、交通利好外，其他板块乏善可陈。同总价下，在上海其他区域总能找到更好的选择。