▎撰文｜郝漂亮

在河西，是不是所有的房子都是抢手货？

“超过200㎡，都很难出手，更何况是苏宁滨江壹号？”最近想置换的粉丝陈姐私信对我说道。

这个时不时要被媒体拿出来要炒作一番的豪宅楼盘，命运为什么如此不公？是不是真的被低估了？

小编刚经过小区门口，一辆加长版新款迈巴赫S560一闪而过。

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均价4.2万/㎡，是不是真的被低估了？

陈姐当初是以2.3万/㎡的毛坯价买入，那时候是2013年，如今已过7年。在当初，能花的起这个价格的，不说很有钱，但一定是非常有钱且有魄力。

毕竟要接受这个被别人津津乐道的“三炷香”，确实需要勇气，不过， 这些“意外的笑柄”，又是谁的狂欢呢？

从陈姐家的入户门厅一眼可以看到河西大街，金奥费尔蒙，IFC大厦等，包括隔壁的江湾城，如果楼层再高点，天气再晴朗一点，能看到更多更远。

还有醒目的奥体体育馆，河西金鹰，碧瑶花园，包括河西不少豪宅小区，风景无敌了。

客厅的视角怎么样？270°瞰江景的圆弧形窗户，南京眼，河西南，青奥村，长江五桥，江心洲，还有晨曦的阳光和傍晚的夕阳，尽收眼底。

晚上，是这样的。（高层邻居图）

屋内270°圆形窗户，似乎也有一些些美。

苏宁滨江壹号一共492户，65年产权超高层住宅，两梯两户，外立面以白色全铝扣板干挂为主，装修造价比较贵贵，但材质不太耐脏，看起来已经有些旧旧的了。

整体绿化还不错，很是整洁，一共三栋楼，体量不大。

小区还配套会所、露天泳池，并且人车分流。

虽然小区只有三栋，但是该有的景观一点没少，绿化率达到61%，各个景观层次分明，游乐区，休憩区，都合理分布。

陈姐家女儿12岁，这是她们经常晚饭散步的地方，随着女儿慢慢长大，所以陈姐也有意准备把这套出手，再给女儿准备单独购房了。

我们都知道，买房看地段，苏宁滨江壹号可以说是河西绝版地段，华采天地、河西中心、金鹰、双子塔、南京眼都近在迟尺。

当然，像C姐般最初一批购买苏宁滨江壹号的业主，也是这样的认为。

一切都看上去很美好，几乎挑不出毛病，生活配套方便，住的也够舒心，距离商圈也近。

另外，跟江湾城也是同样的学区，都是致远外国语小学分校、致远初级中学的双学区，很多人当年买也是冲着学区来的。

可是，无论是地段还是学区，价格始终无法匹配 。

眼看隔壁的江湾城已经超过8万/㎡均价，就连碧瑶花园也赶超了许多，苏宁滨江壹号还在4万/㎡左右徘徊，甚至不少房源成交还在3万/㎡左右。

究竟是什么原因导致？

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原因在哪里？为什么房价与地段无法匹配？

2013年6月13日，苏宁滨江壹号3幢高层住宅精装改成毛坯，房价也由精装均价2.7万/㎡降到毛坯2.1万/㎡。

而我们知道，毛坯带来的一个问题，2014年12月交付，到现在都5年多过去了，还有业主没装修完，电梯间还用木板防护着，伴随陆续的装修噪音，势必影响居住生活。

另外，苏宁滨江壹号面积也够大，装修起来最少上百万的费用。我们从下图可以看到，一栋楼最起码还有30户没装修。

因为地处扬子江大道边上，我站在拍照处，毫不夸张的说， 来自扬子江大道的车噪分贝，已经到达承受极限。哪怕关窗，应该也是有噪音的。

箭头处的围栏外，就是扬子江大道了，离得大概不到10米，距离可是说非常非常近了。

隔壁的碧瑶花园三期面临同样的问题，与扬子江距离不过几米远，距离真的太近了。

客观的说，虽苏宁滨江壹号定位河西高端，但这个单元入户门，外面看着还好，但内部还是比较简陋，内部大厅也不够大气。

这一溜的电动车，还算摆放整齐。

而晚上这零星的入住率，就更是低的离谱，这是晚间8点开车经过扬子江大道回河西南途中拍摄。

事实上，还有最大的一个原因，就是大部分不太能接受它的户型了，设计偏小众，不太符合南京人的审美和口味。

滨江壹号的面积有：136、166、199、238㎡户型，这4个户型中，166和199㎡有3个卧室，其他户型只有2个卧室。

下图是200㎡户型，四房两卫的设计，其中仅2个房间朝南，其余1间朝北，书房朝东北方向，而厨房也小的可怜，其中，客卫还没有窗户，是暗卫，主卧的卫生间，面积也不算大。

由于是圆形窗户设计，虽然有人觉得美观，但也同样损失了得房率，可能富豪们也不太在意得房率吧。

我们再看看现如今的设计，这是云澜尚府188㎡，无论是空间和功能，都毫无浪费，并且三个房间全部朝南，客厅朝南，双阳台设计，规规整整。

如果说我们拿8年前的设计和现如今的设计比较，不太公平。那拿同时期的华润悦府189㎡相比，优势劣势就出来了。

如果不说面积以为是250㎡，4个房间，其中3个房间朝南，厨房区域还有单独的储物间，2个卫生间都是明卫，功能分区也比较明显，关键那时候的户型设计已经是双阳台了。

更让人意外的是，在今年2月份，苏宁滨江壹号一套大户型238平的房源，最后以2.8万/㎡的低价成交，引发业界人士吐槽： “河西豪宅都跌成这样了？”。

其中，这套房源经历了三次报价， 从750万到690万，挂牌一周不到直降60万，到最后一次调价，直接降了90万。

当然，也有业内人直呼：“苏宁滨江壹号严重被低估，这么低的总价成交，真的可惜了”。

据了解，目前苏宁滨江壹号挂牌毛坯均价约在46000元/㎡，最高挂牌价在5万/㎡左右。这样算来的话，如果排除得房率，和所谓“三炷香”的个人偏见，以及比较特别的外观造型。在河西遍地都是5万+二手房的河西中，实在是少见，也比较具有性价比。

但是，偏见是个很情绪化的东西，多数人会在意得房率、外观、口碑、以及楼盘的颜值。

苏宁滨江壹号周围也都是高档小区，学校，交通商业都非常的方便，甚至是核心中的核心。

当然，也有不少人也经常把苏宁滨江壹号与河西豪宅仁恒江湾成拿来对比，但本身就不太具备可比性。仅隔一条河西大街，房价却相差3万多。

据链家网挂牌均价显示，仁恒江湾城一期目前二手房挂牌均价在5.5-7.7万元/㎡之间。其中，仁恒江湾天成（即项目的四期）曾经有中介称成交价高达9万元/㎡，挂牌价也有10万元/㎡的。

此外，近来关于苏宁滨江壹号住宅抛售的消息也不绝于耳。在去年7月份就有媒体曝出其大户型房源司法拍卖、低价出售的消息，然而因关注人数较少，最终不得不降价售出。

但不要慌，也有好消息值得庆贺，市面上也鲜有这类事件。

交付后的小区，开发商竟然主动出钱，拿出2000万元 ，给小区部分细节做全新设计，并请施工团队来做改造升级！

目前小区北门已经做好围挡，正在改造中。 相信开发商重新设计升级后，小区整体品质感也将有所提升，或将因此迎来房价上涨。

部分改造方案的效果图如下：

后期小区东门全新的设计。

北门的改造完成后，白天的效果图将如下：

北门夜间效果图如下：