作者 | 骆康

桐梓林，成都最老牌的豪宅板块之一。

这里诞生了锦绣花园、银都花园、中华园、凯莱蒂景等一众高端项目，一直都是成都人的理想居所。

但是，在如此高大上的“国际城南”，竟然也有房价黑洞，它的二手房价格仅为周边楼盘的1/2，还不如大面、大丰等地，它就是成都初代网红盘：曼哈顿自然派。

▲曼哈顿自然派实拍图

尽管踩盘之前，觅窝君就已经做好了心理准备，但是等实地考察之后，还是被深深的震撼到了！

这是一个极具特色的地产项目，相关设计理念超前，但最终结果却令人惋惜！

1

无可复制的地段

曼哈顿自然派位于 武侯区航空路新希望4号，总占地25亩，是2005年开发的特色住宅。

项目配套成熟，生活氛围浓郁，临近王府井百货和泛悦国际商圈，交通也非常便利，是不折不扣的好地段。

▲曼哈顿自然派示意图（觅窝制作）

但是，就是在寸土寸金的黄金口岸，其房价却长期处于区域垫底水平，二手房价格仅为1.2万元/㎡，要知道周围同期开发的项目大都接近2万，部分如新希望锦官新城东区甚至突破3万大关。

曼哈顿自然派究竟出现了什么问题，让它的身价大减呢？

2

混乱的住改商

做地产的都信奉“地段论”，但是好地段带来的不全是好处，如果管理不善还有无尽的麻烦。

曼哈顿自然派亦是如此。

项目给人的第一印象就是混乱。小区可以随意进入、路面车辆停放的横七竖八、绿化环境堪忧、底商开满了餐馆、各类人员自由流动，俨然成了一个开放式的小区。

▲小区中庭环境

最神奇的是小区一共有3栋楼，几乎每栋楼门口都有密码箱，里面放着商户为客户准备的入户卡。

而所有外来客人可以毫不费力的进入小区内部，丝毫没有任何阻拦。

▲门口放置的密码箱

是的，这个小区还出现了大量住改商的情况。

在楼栋里面，觅窝君看到了各种各样的商业形态，有按摩店、刺青店、咖啡馆、律师事务所、美容养生店以及各类工作室，而在它们旁边的则是住户。

两者相互并存，办公室门口还晾着衣服内裤，神奇的一幕就这么发生了。

▲咖啡馆

▲养生馆

▲广告公司

这种情况，小区物业自然是知根知底。 甚至在电梯上做了安全警示： 本小区居住人员特别复杂，住户更换相当频繁，需要注意财产和人身安全！

▲小区电梯的安全警示

在问政四川和地方政府留言板上，觅窝君也看到2条投诉“商户扰民”的帖子，看来也有业主不胜其烦！

3

超前的产品

回到曼哈顿自然派本身，它的产品也是“住改商”的元凶之一，这种超前的产品设计，在全成都 找不到第二家。

简单来说就是：高挑高，内庭院，大采光。

据百度 百科介绍，曼哈顿率先在城市高层电梯公寓里造院，事先将立体自然生态环境送上摩天大楼，每四层开一个通高8米4的建筑空体，开放为与自然天光和空气连通的围合院落。

这种设计的好处是让传统公寓通风采光不畅的压抑感、黑暗的内走廊的闭塞感、缺乏风景的枯燥感统统消失。

▲独立庭院设计

▲独立庭院设计

但是缺点也非常明显，那就是私密性特别糟糕，外人可以轻松的看进房间内部，再加上小区松散的管理，也存在安全隐患。

而且居住的都是租户，大花园和私家花园基本上都看不到，原本是亮点的庭院也沦为晾衣服地方。

只能说理想很丰满，现实很骨感。

4

网红盘为何沦落至此

最后，觅窝君想聊聊当初的网红盘为何会沦落至此， 以及给后续开发商的启发。

曼哈顿自然派的情况非常复杂，以至于目前没有绝对的最优解，经过长时间的共存，甚至大家已经习惯。

首先，小区的定位就是刚需项目，主要以小户型为主，梯户比达到2梯10多户，当初买来的业主很少会自己住，多是以投资出租为主，所以就导致了小区外来人员众多，管理混乱。

其次，部分业主为了追求高房租把房子租给别人开公司，做商业，从根本上影响了小区的居住体验。

最后，物业服务水平跟不上，小区设施陈旧，对部分业主的行为熟视无睹。

以上种种，最终统统反映到了房价上面。

看到这里，觅窝君想到了另一个被 “住改商”迫害 的小区： 朗御。

最夸张的时候朗御成了私房菜集中地、各种酒吧、婚纱、珠宝的集散地，云集了数十家各类商户。最终在业主的一致努力下， 经过几年扯皮，所有商户才搬走，现在已经回归纯住宅。

但朗御毕竟是高端项目，总户数不多，业主自住意愿也很强烈。而对于曼哈顿自然派来说，业主众多，每个人的利益又各不相同，很难共同为了小区达成一致，内部改革困难重重。

但是也请各位业主仔细想想，每个月多收几百块钱，严重影响了房价，损失了数十万，这笔账真的算的过来吗？

▲曼哈顿自然派高处眺望

另外，如果是普通购房者，你会以12000元/㎡的价格购买曼哈顿自然派的房子吗？