大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。今天让我们一起走进杨浦区的新江湾城板块。

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板块概况

杨浦区是上海东北部面积较大的一个城区，是旧国民政府所在地，公共资源丰富，有复旦等顶尖学府以及长海医院等综合三甲医院。商业发展尚可，有市级商圈的五角场。

新江湾城是五角场北部的生态居住社区，前身是江湾军用机场，弃用之后形成了大型湿地，目前也是北上海唯一的纯豪宅板块。

新江湾城的区位一般，左右两侧是城市界面破旧的宝山高境和杨浦中原板块。不过，由于板块面积大，足以独立形成一个体系，与周边板块的联系不是很紧密，新江湾城的居民最多也就是前往南侧的五角场满足日常购物需求。

新江湾城号称环境优美，实际居住的感受却与网上宣传的有所出入。除了小区容积率低，值得肯定外，从小区步行到公共绿地路程很远，马路上，土方车来往频繁。

图：新江湾城街景

地铁10号线及未来新建的延伸线在新江湾城内部有多个站点，使板块内的居民便于通往浦西市中心。

新江湾城主要的生活设施是悠方购物公园，另有新江湾城公园、安徒生童话乐园等休闲场所。

杨浦区是教育强区，上音实验学校是杨浦区最好的公办九年一贯制学校，上音初中部的升学数据排在区内公办初中的第一名。另外，复旦科技园小学对口的也是上音实验的初中部。

优质学区是吸引买房人在新江湾城置业的一个重点因素。

新江湾城为纯次新房豪宅社区，品质最普通的商品房，三室户型的总价普遍也在1000万以上。

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新江湾城板块的交通

轨交10号线的新江湾城站、殷高东路站和三门路站都在新江湾城。未来10号线延长线的国帆路站也在板块内。

10号线是一条能级较高的地铁线路，贯穿了南京东路、新天地、淮海路等城市核心区域以及衡复风貌区、古北、新江湾城等高端居住板块，并通向虹桥机场和火车站，是一条名副其实的贵族线路。

从10号线新江湾城站出发，到达邻近的五角场商圈在10分钟以内。

前往市中心区域，如淮海路CBD需要半小时出头。

驾车出行方面，新江湾城的居民比较依赖逸仙路高架，在上高架前都会经过殷高路、淞沪路，上下班高峰时期，这两条道路会堵车。

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新江湾城板块的产业和商业

在2017-2035上海市域科技创新布局规划中，杨浦的江湾-五角场副中心属于创新功能集聚区。

目前发展得比较成熟的是与新江湾城南侧相连的创智天地，已有IBM、AECOM等企业入驻。年轻人喜爱的Bilibili的总部也在创智天地北侧的国正中心。

新江湾城乍一看是个纯居住社区，其实它也有自身的产业力量，毕竟身负“东方新硅谷”的产业定位。板块内主要的办公区域是复旦大学江湾新校区西北侧的湾谷科技园。已有不少科技类企业入驻。

图：湾谷科技园

另外，铁狮门于08年拍下的新江湾城F地块计划要造280米的摩天楼，附近已有耐克中国总部迁入。

不过，铁狮门的开发节奏一直比较拖沓，目前仍未动工。

新江湾城的商业资源比较匮乏，没有任何便利店等街区商业，区域内的购物、餐饮完全依赖一个悠方购物公园。

悠方有一些比较基础的零售和餐饮，配备一个盒马鲜生，新江湾城的居民在家能使用盒马的外送服务。

图：悠方部分餐饮品牌

另有室外的亲子游乐设施，适合溜娃。

图：悠方的儿童游乐设施

然而，平心而论，悠方的动线设计和商场运营是比较糟糕的。大部分的店面需要走室外通路，且略绕，在上海这种冬夏时间长的地方，逛起来很不适。

以下是悠方的地下停车库，很少见到这种路面损坏严重也不作维护的商场。

图：悠方地下车库

新江湾城的住户有进阶的消费需求，只能前往五角场，好歹是市一级的商业中心。但是，五角场的档次与新江湾城千万豪宅乃至两千万以上总价住户的消费水平也不是很匹配。

好消息是，侨福集团将在湾谷科技园的对面建设上海第一个侨福芳草地，将大幅疏导新江湾城居民的消费需求。

图：侨福芳草地效果图

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新江湾城板块的医疗和教育

杨浦区是传统的医疗与教育强区。

新江湾城虽然板块内没有医疗设施，但前往板块东南侧的长海医院很方便，在十分钟左右的车程。

长海医院是上海顶尖的综合三甲医院，仅次于中山、瑞金、华山和仁济医院，在复旦版全国医院排名中位列24名，是上海北区最好的三甲医院。

另外，三甲专科的上海市肺科医院在新江湾城以南较近路程。

K12教育方面，杨浦区原本是民办学校强于公办的一个区。在“公民同招、民办摇号”的新政实施后，预计大量的优质生源会从民办分流到公办。

而位于新江湾城的上音实验学校是杨浦区最好的公办九年一贯制学校。近几年，上音实验学校初中部预录取”四校八大“的人数远远领先杨浦区内其他公办学校，独立形成第一梯队。新政实施后，上音实验学校是最大的获益者。

而且，地段对口上音实验学校的小区都是次新商品房，总价较高，保证了入学者的家庭层次，该学校未来预计将继续走上升通道。

新江湾城板块另有一所复旦科技园小学，对口的也是上音实验学校的初中部。

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新江湾城板块楼盘分析

从位置上来看，新江湾城的住宅分为三块。淞沪路与政悦路之间的住宅片区环境最好，悠方、上音实验都在这块，属于新江湾城的核心区域。

而淞沪路以西的区域与宝山高境相连，住宅周边仍有不少废弃工厂，混入了不少名为“新江湾城戎X苑”的军产房。

图：淞沪路以西片区街景

另外，这片的住宅都是临时对口上音实验学校和复旦科技园小学，未来学区很有可能会有变化。

新江湾城还有一小片，是政悦路以东的几个小区，虽然被划在新江湾城板块，却与城市界面老旧、老破小众多的杨浦中原板块联系更紧密。

新江湾城的住宅，按总价、产品力的不同，可以划分为别墅、大平层豪宅和普通住宅三个梯队。以下文本会截取代表性的小区进行解析。

第一梯队 独栋与联排别墅

新江湾城首府

图：新江湾城首府

新江湾城首府是新江湾城板块的塔尖豪宅之一，干挂石材外立面，法式园林设计。由260㎡的的6层低密度大平层、400㎡的联排别墅和1000㎡左右的独栋别墅组成。

小区容积率1.0，标准层高3.5米，附送面积颇多，地下室层高足足有8米，400㎡的联排别墅，实际使用面积超过750㎡。

如此奢华的配套，价格自然是辣手的，大平层总价在2500万，联排别墅3500万，独栋别墅5000万元左右。

中建大公馆

图：中建大公馆

中建大公馆在新江湾城首府的隔壁，外立面是英式红砖风格，与新江湾城首府的法式原石交相呼应。

小区内有延吉幼儿园，斜对过就是上音实验学校，从幼儿园到初中的教育一网打尽。

小区有三种规格的户型，靠政和路的一排是上叠/下叠的三层复式，总价在2300万元左右。

小区主打的是类独栋别墅，户与户之间只有一个露台相连，分为地上三层、地下两层外加一个阁楼，每户有三个车位，总价3500万左右。

小区的中央是16栋独栋别墅，目前还未售完，面积400㎡，附送面积超过产证面积，总价6000万元。

图：中建大公馆独栋别墅

中建大公馆虽然总价与新江湾城首府相当，品质却次了一点，刚交房时，顶层和地下室都有漏水。新建没几年的小区，墙面和小区路面出现了损坏。好在，中海物业还是比较给力，定期搭脚手架修补外墙。

仁恒怡庭

图：仁恒怡庭

仁恒出品，必属精品。在开发了仁恒滨江园、仁恒河滨城等多个经典的高品质项目后，仁恒却折戟新江湾城。仁恒怡庭交房的时候，普遍出现了漏水、墙面发霉，彼时还登上了各类报刊，成为“明星”小区。

好在，仁恒置地是个有节操的开发商，当初是因为没有经验、采用了新式的设计才出现了质量问题，目前已悉数修复。

仁恒怡庭的地理位置优越，小区对门就是上音实验学校。

小区总价跨度较大，复式小三房总价在1200万以内，复式大三房、平层的总价在1800万，联排别墅总价3000万左右。

第二梯队 大平层豪宅

九龙仓玺园

图：九龙仓玺园

毫无疑问，九龙仓玺园是新江湾城品质最高、位置最好的大平层公寓小区，出门就是10号线新江湾城站、悠方，上音实验学校。

小区外立面为干挂大理石，全人车分流，带会所。虽然是2012建成的小区，品质丝毫不虚新房。

小区主力户型是三房，总价1500万，大两房总价1200万左右。部分户型主卧暗卫、南阳台在卧室是小小的缺点。

嘉誉湾

图：嘉誉湾

嘉誉湾是上海城投开发的次新豪宅，干挂石材外立面，人车分流。

小区对口的也是上音实验学校，小区的南侧是悠方，北侧是新江湾城公园。

主力户型是200㎡的四房，总价1800万元左右。

华润置地橡树湾

图：华润置地橡树湾

华润置地橡树湾，又名华润新江湾九里，对口上音实验学校，是华润置地“九里”系的最高端产品线，在上海另有华润外滩九里。

橡树湾小区后排是真石漆外墙的高层，维护一般，边套已有多处漏水，前排是英式红砖风格的叠拼别墅。

橡树湾的位置有些偏，离地铁站、学校、商场都比较远，小区外侧荒凉。

小区主力户型为三房和四房，三房总价1600万，四房总价2000万左右。叠拼别墅总价在2000万左右。不过，小区成交最火热的是60㎡的一房和88㎡的两房，总价分别为600和900万。

加州水郡

图：加州水郡

加州水郡是新江湾城核心区域开发较早的小区，真石漆外立面，人车未分流。

小区位置尚可，北侧就是新江湾城公园，离对口的上音实验学校比较近。

加州水郡的主力户型为2-4房，大两房总价1000万，三房1300万，四房1500万左右。三房户型销路较好，挂牌数量少。

保辉香景苑

图：保辉香景苑

保辉香景苑是在淞沪路西侧的、2012年建的次新小区，采用法式风格真石漆外墙，人车分流。

小区地理位置较好，为10号线新江湾城站上盖。主力户型为大两房和三房，两房总价1100万，三房总价1500万左右。

遗憾的是，保辉香景苑和淞沪路以西的各小区类似，是临时对口上音实验学校。国晓路以南的各住宅临时对口复旦科技园小学。

另外，保辉香景苑附近的润地华庭、中凯城市之光新江湾等楼盘造型都差不多，“脸盲”的人根本分不清。。。

图：润地华庭

图：中凯城市之光（新江湾）

图：建发珑庭

第三梯队 普通住宅

合生江湾国际公寓

图：合生江湾国际公寓

合生江湾国际公寓是新江湾城核心区最早兴建的住宅，品质普通，小区人车不分流，外立面已显得有些沧桑。

图：合生江湾国际公寓

小区对口上音实验学校，未来，小区门口会设立10号线延长线的国帆路站。

对于追求功能性的家庭来说，合生江湾国际公寓是个比较好的选择，小三房总价可控制在1000万以内，南北通的大两房900万左右，亦可改三房。

新江湾城雍景苑

图：新江湾城雍景苑

新江湾城雍景苑对口复旦科技园小学，小升初对口上音实验学校。

小区在政悦路东侧，离新江湾城的主要区域比较远了，与杨浦中原板块联系更紧密。最近的地铁站是8号线终点站的市光路站，距离1.5公里。

小区虽然地理位置一般，品质却对得起“新江湾城”的冠名，06年的小区罕见地用上了干挂石材外立面，小区大部分是12层的小高层，靠政悦路一排是6层的多层电梯房。

新江湾城雍景苑的小三房性价比较高，总价900万左右，两房总价800万，大一房总价700万，有地下室，可改两房。

新房

新江湾城历来都是房地产开发商的乐土，各路开发商都想在这里分一杯羹，目前开盘在售或即将开盘的就有三个项目，中华企业在今年刚拍下上海院子右侧的土地，将为新江湾城带来新的产品。

融信世纪江湾

图：融信世纪江湾

融信世纪江湾的产品力尚可，低密度洋房，全铝板/石材外立面，楼间距有点窄。

图：融信世纪江湾

小区地处杨浦区的最北侧，过了小区就是宝山淞南的军工路码头，照片上可以看到码头的吊车了。

另一方面，世纪江湾也是具有自己独特的优势的，预计对口的是九年一贯制的复旦第二附属学校，而且，西面不远处就是规划的侨福芳草地。这两项资源未来有可能超过新江湾城核心区上音实验+悠方的组合，具有一定想象空间。

目前在售的是184平联排别墅，总价2500万左右，即将开盘的是91平底层复式三房。新江湾城板块1000万以内总价的三房新房是极其抢手的，预计开盘即清。

信达泰禾上海院子

图：信达泰禾上海院子

上海院子新房已经卖完，目前已有二手房挂牌。它与世纪江湾采用的是相同的低总价策略，98平小三房总价1000万以内，66平小两房总价750万左右。

上海院子预计对口上音实验学校，小区西侧就是10号线殷高东路站。

小区采用新中式风格，恕我欣赏不了这种审美。。。

图：信达泰禾上海院子

真石漆外墙的颜色刷的相当逼真，乍一看以为是干挂石材。要不是撞见正在施工的小区，很难肉眼辨别。

图：信达泰禾上海院子

金浩园

图：金浩园

金浩园是淞沪路西侧的新建住宅，小区只有四栋楼，而且是开放式的小区。

对口学区不确定，附近的润地华庭、保辉香景园是临时对口上音实验学校。

户型上没有什么亮点，104平的两房偏大，只有一个卫生间，总价接近1000万。

目前该盘各户型都在售，在此只能祝它好运吧！

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板块评析及购房建议

新江湾城一直以来都是一个争议比较大的板块，喜欢的它的人把它捧得很高，不喜欢它的人把它贬得一文不值。

我认为，新江湾城这个板块是有可取之处的，但它不是一个完美的居住区，有自身的缺点。

先说说新江湾城的优点。

优质的教育资源无疑是新江湾城最吸引人的地方，片区内大部分小区对口的上音实验学校是杨浦区最好的公办初中，在“公民同招、民办摇号”的新政下，更凸显九年一贯制学区的价值。而且，新江湾城的业主个个都是坐拥千万以上身家的家庭，生源素质肯定是极好的，上音实验未来还有很长一段上坡路要走。

除了顶级学区，新江湾城各小区的容积率低、绿化率高，小区内部的舒适性高，这也是个加分项。遗憾的是，小区外环境并不如大部分人想象中的那么好，一直有土方车呼啸而过，扬尘比较厉害，公共绿化带离大部分小区也很远，实际用处有限。

再来说说新江湾城的缺点。

首先，是房子品质本身的问题。我看了很多其他的板块，再仔细踩盘了新江湾城后，有这样一种感觉：新江湾城真的是一片开发商的乐土，大家都是抱着“捞一票就走人”的心态。有一段时间，每个新盘交房后都会挂横幅维权。另外，房子的样式都是雷同的，没有让人眼前一亮的设计，普通住宅区倒也罢，作为顶级豪宅区，有些不应该。

新江湾城里品质好的住宅也有一些，但需要精挑细选。

其次，是板块区位的问题。

新江湾城附近都不是什么发展得很好的板块，未来交通上的规划，也就是多了一个10号线的延长线，通往浦东的外高桥，对板块本身没有什么增益。

我们再来看看古北、碧云这两个上海第一代的国际社区。

古北本身就接近城市核心的徐家汇和虹桥CBD，都是比五角场强很多的商圈。10号线十分钟就可以到达淮海路CBD，未来15号线建成后又能5分钟左右达到漕河泾，周边的产业和商业都无可挑剔。

碧云也是类似的区位，往南较短的路程就是张江，向北是金桥产业园区，未来通过碧云的14号线，能级和2号线差不多，串联了陆家嘴、新天地、静安寺等城市核心。

此外，新江湾城地处上海东北部的死角，商业很难发展得起来。就连地理位置更南的五角场，也只能辐射杨浦区加虹口区的部分区域。

商圈辐射能力 数据来源：城市数据团

大宁久光百货及瑞虹天地太阳宫的建成后，五角场的辐射能力也会被大幅削弱。新江湾城注定了只能做社区型商业，外边的人不可能跑这里来消费。所以，对侨福芳草地以及铁狮门地块的预期还是放低一点为妙。

近年，在新江湾城出售的新房如融信世纪江湾和上海院子都拿捏清楚了新江湾城的定位——板块有缺点，所以要设置总价上限；学区优势很明显，注重功能性定位。

我认为，新江湾城最适合买的是总价1000万左右的小三房。以这个价格，在市区范围内买一个品质过得去的顶级学区房，是很有吸引力的。

新江湾城1500万总价的房子，适合追求很高居住舒适度和顶级学区的家庭。板块内也有部分住宅符合这个标准。

预算在2000-3000万，以及于3000万以上的，就不是很适合在新江湾城置业了。我们可以拿属性类似的碧云板块作对比。碧云绿化率高且路上没有土方车，对口学区是一梯队九年一贯制的上海实验东校。此外，碧云的区位还远优于新江湾城。

这个总价段，可以在碧云买独栋别墅了。它们的品质完全不输甚至优于新江湾城的同类产品。

所以，新江湾城是一个适合中产购买的板块，但不适合高净值人士。