文| 湾叔

8月26日，深圳迎来了她的四十华诞。

就在前一天，全球化与世界城市研究小组GaWC，发布了2020年的《世界城市排名》。

今年，中国内地有17个城市入围，深圳排名第46位。

40年，一个南部边陲渔村成长为了当今全球50强城市之一。

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房价历史走势

四十年，改变这座城市的不仅仅只有人，还有房地产！

这40年，深圳房价的变化，从几百元到十几万元一平。

每一个深圳人，都是这片市场熙熙攘攘的过客！

1981年，中国第一个商品房，引燃了深圳楼市。

东湖丽苑，在当时的深圳市中心—罗湖区的爱国路3001号诞生。

当时每套房配备3个深圳户口，每平米2730港元，换算下来，一平米约1000元人民币。

如今，东湖丽苑二手房挂牌均价59235元/平，39年涨幅5920%！

1992年 这一年，著名的南巡讲话发表。

受此影响，深圳经济一时大热，房价第一次突破每平米1万元，楼市泡沫初现。

当时，深圳房价最贵的也是市中心罗湖，在“罗湖速度”下，房价在4000元左右。

而当时深圳职工平均月工资是400多元，房价与工资比10:1。

2005年，深圳房价成交均价，达每平方米6952元，比2004年上涨16%！

从这一年起，深圳楼价的平稳时代结束了，快速攀升取而代之。

市场开启了大幅上涨！

2006年，深圳市中心已经由罗湖转移到了，当时的新CBD—福田。

新开盘的香蜜湖一号华府均价2万/平，如今已破20万大关！

同年，政府首次出台房地产调控政策：“国八条”，但房价上涨已难以阻挡。

2015年，随着央行连续降息、降低房贷首付比例。

深圳房价迎来恐怖上涨的一年，商品房均价42476元/平，比14年几乎翻了一倍。

房价坐上了6月的过山车：坂田破五，福田破六。

而新的深圳市中心—新兴科技产业聚集南山的更是破七！

2014年，南山区的华晖云门开盘均价不过3.4万，现在市场均价11万元/平！

39年房价史，深圳楼市历史上有三波暴涨：

一次是上世纪90年代初，一次是2005-2007年，最近一次是2015-2016年。

深圳楼市最先由罗湖开始，紧接着沿着福田-南山这个秩序发展。

开发哪里，哪里的楼市短周期内增幅便最大。

南山企业集聚效应明显，自开发以来，增幅都是靠前，也是目前深圳房价最贵的区。

接下来，深圳将重点开发宝安前海大空港—光明新区—龙岗大运—坪山新区。

这几个地区未来市场依然会表现不俗！

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城区发展和房价趋势

现在看来深圳的发展趋势就是市中心的西移。

而前海之后，宝安的大空港片区将成为下一个重点。

宝安，曾是深圳城市发展史的起源地。

如今，宝安区独特的地理、交通枢纽优势正日渐凸显。

随着粤港澳大湾区城市群的形成，宝安的定位已经从产业名城，升级为湾区核心。

这里已成为航空、海港、轨道、公路的交通枢纽。

随着深中通道的建设，珠三角的城市格局在空间上已经发生改变。

宝安区正新建、扩建14家医院，新安、沙井分别布局了3000床、4000床的大医院。

学校方面，新建17家学校，改建扩建21家学校，每年增加1.5万-2万个学位。

今年更是整备了29块用地近1000亩，占全市用地拿地总面积的56.32%，居全市第一。

有大湾区和大空港的加持，宝安楼市市场预期也在不断提高，市场迅速升温。

这将引起产业生产要素的流动，产业布局也会随之变化。

未来5-10年宝安区将迎来爆发期！

而爆发后的宝安，将辐射粤港澳大湾区的黄金轴线。

这个黄金轴线，就是珠江口东岸的城市带，即香港—深圳—东莞—广州沿海一线。

2019年，整个粤港澳汇聚了大约33万亿的资金。

其中香港11.6万亿、深圳7.23万亿、广州5.2万亿、东莞1.4万亿，占了77%。

未来一段时间的市场重点，将转移到以宝安为中心，进而辐射到整个珠江东岸城市带！

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房价收入比

那么这四十年来，深圳市的房价涨了多少倍？

湾叔就以深圳市中心的房价做代表比较一下。

1980年，深圳的市中心是罗湖，深圳第一个商品房东湖丽苑均价约1000元/平。

建于1988年的中国土地拍卖第一槌，东晓花园是1600元/平。

同年建起的深圳第一别墅东方花园，绝对是同时代房价的天花板，均价2000元/平。

而如今，深圳的新市中心—南山的深圳湾1号去年一度突破30万/平。

即使今年，历经疫情经济放缓，和限购限贷政策的双重打压下，深圳湾1号也坚挺在20万/平以上！

深圳现在重点开发的前海，房价基本保持在16万/平（前海鸿荣源）到18万/平（卓越前海壹号）之间。

这么一算，深圳四十年来，房价上涨了足足200倍！

说完房价我们再来看看收入。

从2000年开始，深圳经济实力得到了质的提升。

2000年，深圳市GDP首超天津，位居全国第四，成功跻身全国一线城市！

2017年，深圳市GDP超越广州，排名全国前三！

2018年，深圳市GDP超越香港，突破2.4万亿元！

2019年，深圳GDP达2.69万亿元，仅次于北京和上海，蝉联全国第三位！

在过去的40年，深圳GDP从1.69亿元增长至2.69万亿元，实现万倍增长！

人均GDP从1979年的624.01元增长到2019年的200368.26元，增长了321倍！

年均增长10.7%，此外，深圳人均GDP连续35年领跑全国，2011年率先突破10万元。

2019年突破20万元，远远超过同为首批经济特区的的珠海、厦门和汕头。

平均工资方面，深圳2019年平均工资10065元。

相比于1980年，深圳职工不到100元的平均月薪，实现了百倍增长！

房价收入比方面，1980年，东湖丽苑62平主力户型的总价约62000元。

结合当时的深圳平均工资来看，深圳人的房价收入比基本是25.8。

截至今年8月，按照全市均价来看，深圳的房价收入比是37.99。

如果要以市中心的新盘价格来算的话，房价收入比则达到了100左右。

由此可见，深圳人的身家财富，很大程度上受益于时代赋予的红利。

四十年来，深圳迎来了的变化可以说是乘风破浪，下一个四十年的深圳，令人无限遐想！