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专题：9月1日2020风财讯超级财经周直播开启

直播：2020风财讯超级财经周-拥抱不确定    

9月1日至6日，由风财讯、风财讯智库主办的2020风财讯超级财经周启动。22场云端对话，40位顶层智慧围绕产业、金融、文旅、商业、城市更新等话题进行多元讨论。华夏幸福研究院院长顾强对话中房集团理事长孟晓苏，顾强谈到疫后房地产市场恢复较好，主要得益于两个方面。一方面是房地产长效机制的整体管控，另一方面是住房需求有足够的支撑。

对话中，顾强谈到今年以来，房地产市场遭遇了严峻的挑战，从当下的结果来看，是远远好于预期的。1到7月份，全国商品住宅的销售额已经转正，这个转正我认为对于整个经济的恢复、对于未来中国经济的平稳增长可以发挥了重要的支撑作用。因为房地产整体产业链比较长，大概跟整个15万亿的GDP直接相关，所以对整个经济增长的贡献大概在1/6到1/7左右。

以下为部分发言实录：

今年房地产市场恢复较好，我认为有两个重要的方面。一个方面就是我们房地产长效机制的确立以及它的作用得到了进一步的彰显。这个长效机制简单说就是一个箱体管控，当房地产过热的时候，我得有天花板。房地产出现一些情况的时候，我来平滑它的运行。所以从过去的三年，特别是从去年以来，房地产的长效机制确保了房地产市场的平稳的、健康的运行，今年一些城市出现了过热的情况，那么这个长效机制迅速做出了反应，从目前的情况来看，这些过热的城市的苗头已经得到了遏制。

第二个我认为基本的原因，就是中国的住房需求是有足够的支撑，我们的城镇化率尽管达到60%，但是跟发达国家还有较大的差距。从未来的10到15年来看，我们城镇化率的提升空间至少在15个百分点左右。所以每年有超过一千万的城镇化人口，这个是我们住房的重要支撑。同时在城镇化过程当中，还有大量的迁移人口，根据我们的研究，2/3的新增的城镇化人口是向30个都市圈集中。在非都市圈区域，我们研究的50个区域性中心城市，大概占城镇化增量人口的40%，就是城镇化人口的空间的迁移，也带来了住房的需求。

另一个方面，从去年开始，我们研究改善性需求已经占到整个住房的50%以上。那么这些因素我认为中国的房地产市场有充分的需求支撑，这样的需求在未来的5到10年当中还依然存在。

从房地产新的特征来看，总量、规模在大幅度扩张，已经非常困难了。包括住房价格再向过去这样快速增长，也是难以为继的。所以对于房地产来说，过去有黄金时代、白银时代，现在我认为已经进入到了一个全新的时代，这个时代就是趋势性的增长机会结束了，进入到了一个全面的结构性的增长机会。这个机会里边我认为有以下几个方面。

第一个是存量部分，就是城市更新、老旧小区改造、适老化改造等这些内容，这部分的空间也非常大。因为每一年新增的住宅大概占整个住宅的存量1%到1.5%，所以我们大量的房子是已经建成了10年、20年甚至更多的年份，那么这部分需要进入到一个更新改造的阶段。

第二个我认为中国还有相当一部分增量市场，这部分增量市场是在核心区的外围，我们叫都市圈的节点和微中心，随着中心城区人口的饱和，新增的城镇化人口、迁移人口向中心城区以外的第一圈层、第二圈层迁移。依然带来了大量的增量的机会，但这个增量是结构性的，并不是每个城市是这样的，是一个结构性的机会。

第三个方面，我认为房地产市场还有非常多的新兴领域，比如说养老、康养，比如说文旅、教育等等，包括现在的物流、工业领域的不动产，这些都是增量。

以养老为例，未来五年有超过一个亿的老龄化人口，未来十年有增加2.3亿老龄化人口，这是一个十分巨大的市场。这个市场目前来说，应该讲整个康养的产业还刚刚起步，还有非常大的空间。就拿国际上通行的9064，4%的机构养老，这一块的增量就非常大。所以从专业性不动产来说，还是有大量的机会。

那么从未来的路径来看，增量部分总是趋于稳定或者稳步下降，所以对不动产的运营来说，是至关重要的。因为未来很多不动产企业要转为投资型企业、转为运营企业。所以如何精益化运营，打造专业能力。这是未来房地产企业自身的法宝。