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专题：9月1日2020风财讯超级财经周直播开启

直播：2020风财讯超级财经周-拥抱不确定  

9月1日至6日，由风财讯、风财讯智库主办的2020风财讯超级财经周启动。22场云端对话，40位顶层智慧围绕产业、金融、文旅、商业、城市更新等话题进行多元讨论。御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在9月2日主题演讲中提到未来三五年，楼市还会延续地方政府因地制宜，一城一策的调控方式，不管是限价、限购还是限售随时都会出。

以下为部分发言全文：

从市场总量来说，未来3年、5年，总量会有一个萎缩，也就是说需求的总量会减少，而且房价会在一个稳定的基础上、现在的价格基础上，小幅度的往下挫，这是我们一个基本判断。原因就是我们经济增长的大周期改变了，过去从1999年以来一直到2016、2017年，整个经济长周期都是增长，每年都在6%、7%、8%的增长，在这个长周期里面，住宅开发一直都是三高，叫做高周转、高增长、高价格，都是在这样一个过程中发展的。

所以很多开发商形成了一个惯性，似乎只要买到地就能赚钱，只要有房销售就能赚钱，只要敢贷款就能够赚钱，这是2016年以前的故事。2016年以后从行业来说，我们城市化率已经超过50%，人口在绝大多数城市都呈现出增长停下来，就是增长是零，甚至是负增长。这样的情况下，实际上需求的总量在减少，也就是对新房的需求是在减少。二手房需求慢慢开始增加，就是改善性需求可以通过二手房解决，不一定都要通过新房解决。

全世界的房屋地产，特别是住宅发展的规律也是这样，随着GDP超过八千美金以后，增量的市场逐渐在减少，比如说去年2019年纽约两千万人口，增量的房才四千多套，4500套左右。北京人均GDP不到两万，增量是多少呢？去年是四万套，整体上看，经济越发达，增量房增加越少。所以我讲的总量，无论从行业规律、从对比其他成熟市场来看，我认为再加上大周期，整个经济开始逐渐由这样的增长到这样的增长甚至这样的增长，负增长。所以整体上总量的需求会减少，价格会小幅下挫，这是今后三到五年我的一个判断。这事跟疫情有点关系，但不完全有关系。

至于双循环，实际上是会加大国内的消费市场，国内的消费市场的增加，当然会带来一些跟消费市场相关的物业需求，比如说购物中心、展示中心、物流仓储，包括制造业对厂房的需求，这些都会增加，用内需带动经济成长的时候，带来的一些对空间的需求会有一些变化。但这些变化是积极的。但金融的变化是抑制开发商的增速，同时也是为了金融安全。这个对市场、对供给是一个抑制。

所以从政策来看，未来总的是要追求一个政策目标，就是持续地、健康地发展的长效机制，就是政府宏观政策对房地产一直都在追求一个可持续发展的长效机制，又要保持房地产的持续稳定增长，又要让市场有次序，还要让价格不要过快上涨，这就是宏观经济的一个方向和目标。目前看，整个最近的一些微调，没有离开这个目标。所以未来三五年，我相信整个还会延续这种地方政府因地制宜，一城一策，随时来调控，不管是限价、限购还是限售等等政策，随时都会出。随时出的政策一年大概全国各地四级政府，大概有500多个文件，我相信这个力度和调控的频率未来还会这样。