高级管理人才作为与资金、土地并列的三大资源，其重要性不言而喻。在人才管理上，凯德集团今年尝试实施了核心高管轮岗计划，从今年1月1日起，凯德集团(中国)商业管理华西区区域总经理朱文环，正式调任凯德集团（中国）华北区董事总经理。

然而，不确定的事件时有发生。

在积极应对新冠疫情对商业的冲击和全面了解华北区域工作情况后，9月15日，履新大半年后的朱文环在媒体面前正式亮相。

从交谈中，奇点君发现，朱文环对商业地产的理解是具象的，他关心团队成员、新一代消费者和品牌租户，而非空洞地脱离个体谈商业模式。

“中国商业地产在质上突飞猛进”

2011年，一脚跨进商业地产行业，朱文环便加入了凯德，从2012年担任凯德集团（中国）商业管理华西区区域总经理开始，朱文环在不经意间已经将自己的命运和中国商业地产相互交叠，大西南的商业市场更是陪伴其成长。

“来成都前，我对它的印象仅限于《三国演义》中蜀国的都城。2012年4月，成都主要以百货为主，商业环境并不发达；2014年，春盐商圈的成都IFS和远洋太古里建成后，成都商业地产氛围顺时腾飞，仿佛是一夜之间，购物中心就在成都遍地开花。”

而凯德作为最早在天府之国谋篇布局的地产商，凯德广场·金牛了解了消费者需求后，站稳了成都市场。“后续我们陆续布局了凯德广场·沙湾、凯德广场·魅力城、凯德广场·新南，以及商业综合体成都来福士广场。”

可以说，凯德中国在成都的成长之路，不仅是其商业项目从落地到深耕的过程，更成为了中国商业地产发展的一个参照。在朱文环看来，他来到中国这短短八年时间里，中国商业地产在质方面发生了飞跃性的变化，接下来还将越来越强。

“线上电商的到来并没有打击实体经济，二者都是时代不可或缺的产物，用三个数据来举例。第一，我们的客流并没有下降，每年的客流量都在稳步上升；第二，我们的销售额随着客流量的上升而上升；第三，我们的店铺数是有增无减的，这也意味着品牌在动态进行着优胜劣汰。”朱文环接着说道，不过，中国商业地产市场转变最大的就是年轻消费者，这个转变是由电商驱动的。

在商业地产中既有规则，也会有意外，而有趣的地方恰恰由意外构成。“消费者的需求越来越丰富多元，有品质、给人惊喜的品牌是所有商场必备的。可以说，在东南亚市场，目前中国商业对比任何一个国家，包括新加坡在内都是超前的。”

“将数据放在更具体的样本中研究”

社会零售高速增长、消费刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进，但大量新增物业入市已造成商业地产行业阶段性、区域性相对过剩局面。

“很多投资者会被庞大的数据样本吓到退缩，但商用市场区域分化特征明显。在非关键的领域，不必追求过分的精细颗粒度。凯德与本地企业的做法是不同的，他们是雨后春笋遍地开花，我们更青睐做优选和精细把控，会聚焦细分市场的需求，把项目周边3-5公里的人口结构、消费需求研究透，当然对于城市中心型商业项目覆盖范围会更广。”

在朱文环看来，只要你管理好，你的地段是有优势的，长期持有、经营，租户还是会选择跟你合作，数据样本的影响是有限的。

谈到凯德如何进行投资，朱文环表示有几个指标需要考虑。“首先是评估价值，找两家评估公司做中立评估，私募基金的partners来决定是否跟投，决定这个价格是否合理；然后，给私募基金这两年来投的这笔钱的回报率，这与不同的城市、市场、时间点相关。”

朱文环坦言，持有这样的资产，我们自己也要好好考虑，花三年时间调整，能否为资产创造一条新路。“这需要方方面面的考虑，包括商场的定位是否要改，是否要差异化，或者在同一个商圈我的竞争对手有哪些、他们能提供给消费者什么东西，我又可以提供什么。”

资产驱动的背后，凯德意识到中国商业市场的巨大机遇。

关于区域布局，朱文环表示，凯德将继续聚焦在以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群。凯德持续看好中国市场，将在深耕五大区域的战略目标的基础上，积极寻找具有潜力、合适的投资开发项目。

“工作重心是夯实内功和精准定位”

虽然中国商业地产市场蓬勃发展，但新冠疫情还是给以线下体验为主的商业地产沉重的打击。不过，随着疫情防控趋于稳定，商业地产显现出更强韧性应对紧急事件。

第一太平戴维斯表示，在零售方面，有望于疫情结束后逐步回归常态，并于下半年全面回暖；中国已是全球第二大消费市场，年增速维持8%，品牌长期发展信心未受影响。

“随着逐渐的复苏，北京市场的商场人流和交易额大概也回到80%，掉铺率也控制在10%。”不过，即使是这样的情况下，凯德甄选商户的标准并没有改变。

朱文环表示：第一，凯德有着多年积淀的品牌效应和线下运营实力；第二，我们始终秉承着跟租户休戚与共的关系，租户利益成为一个主要出发点，包括稳定的客流量、系统规范的运营团队等。

主动进击的步伐从未停歇，在动态变化和可持续发展的两个端口，朱文环不失思考。他透露，凯德华北区接下来的工作重心将分为两块，夯实内功和精准定位。

“北京市场的凯德项目有着良好的位置，凯德MALL·西直门和东直门的北京来福士紧邻重要的交通枢纽；凯德MALL·天宫院是大兴机场区域的标杆项目，甚至覆盖河北固安的消费客群；凯德MALL·望京、凯德MALL·太阳宫、凯德MALL·大峡谷都临近地铁站，周边有充足的居民消费客群。”

凯德在帝都不断发展扩大，积累了商业地产行业的经验和人脉，带领着团队“谋定而后动”，也有着“先发制人”的核心支撑。不过，朱文环深知，如果不继续向下一个阶段迈进，就会被模仿、追赶上来的同行淹没。

“对于商场管理而言，更像是农耕文明，必须要精耕细作。首先，我们要夯实内功，把工作流程、制度完善起来；其次，我们的团队要习惯在一套完整的机制下去工作；最后，我们的各项工作必须精细化管理。”他接着说道：“另一个工作重心就是精准定位，即在原本定位的基础上，更加精准地去定位项目。比如，凯德MALL·西直门借着后年冬奥会的契机，我们将它定位为中国对外的窗口，目前正在做品牌调改、客群分析、新铺引进等工作。”

商业地产兼收并蓄，包罗万象，每一个元素的存在都是一种力量，构建了城市的商业氛围，并不断进行化学反应。

凯德作为催化剂之一，当他们试图更加了解城市、区域，其实也是更了解人性及生活本身。

采访实录（部分）：

Q：在出任华西区总经理的时候，您对成都商业地产市场的印象是什么样的？

A：我在华西区待了将近八年的时间，在这之前我从来没有去过成都，唯一对成都的了解就是它是三国时期蜀国的首都。2012年成都的商业环境其实还是蛮落后的，基本以百货为主。直到2013年、2014年进入了一个很快的发展阶段，2014年后太古里、IFS都开了，成都商业氛围就起飞了。假如说我把它划成一条线的话，就是太古里开业前后。去年我离开的时候，它的购物中心已经有了质的飞跃，在过去的四年里面变化是很显著的。

Q：在您看来这些年中国的商业地产市场发生了哪些转变？

A：在我来中国这八年的时间里，中国的商业一直在突飞猛进的发展，每年都会有质的提升。中国的商业对比东南亚任何一个国家，包括新加坡在内都是超前的，这不是跟你们开玩笑，而且我觉得接下来会越来越强。

一个很大的转变，是年轻消费群体开始占据主力，年轻消费者对于商业的品质、体验等要求都越来越高了，这种转变很大一部分也是电商驱动的。很多人都说电商的出现对我们这种实体商业打击很大，其实真没有。以凯德的商业项目为例，第一，客流从来没有下降；第二，销售额也是跟着客流同步上涨的；第三，品牌店铺的数量有增无减，而且是满租状态。假如你说电商对实体打击很大，首先这三个数据一定是下来的。

Q：您在华西的工作重点和在华北的工作重点会有什么变化？华北区未来是否会有新的动作？

A：在华西的时候分两个阶段，第一个阶段是项目开业，是当时的第一个侧重点，因为我们有很多商场当时要开。我在凯德开了十来个商场，在2012-2015年，基本上每年两个。去年开了三个，包括重庆来福士。第二个阶段的重点，是夯实我们的内功，朝精细化走。品牌商的眼睛是雪亮的，当他们选择平台的时候，他选择的就是你日积月累的营运能力。

1月份来到华北区之后，工作重点分为北京和环京两大区域。北京接下来的工作重点就是夯实我们的内功，完善工作流程，让团队习惯在一套很完整的机制下面去工作，工作必须要非常精细。另外一个重点就是在区域内商场原有定位的基础上，做更加精准的升级调整。因为这么多年来，随着年轻人消费者眼界越来越高，要求越来越高，消费的能力越来越高，我们必须改变我们自己。

Q：在五大城市群的规划布局上，重仓一二线城市的策略是否会改变？

A：这个策略不会改变。