9725宗!9月广州新房成交创新高!多区库存告急

楼市旺季,金九广州楼市表现如何?根据广州中原研究发展部监测:9月广州新房网签9725宗,环比上月升2%,同比去年升49%。网签面积106.09万㎡,环比上月升2%,同比去年升50%

楼市旺季,金九广州楼市表现如何?

根据广州中原研究发展部监测:9月广州新房网签9725宗,环比上月升2%,同比去年升49%。网签面积106.09万㎡,环比上月升2%,同比去年升50%。

9月成交在8月高位的基础上小幅抬升,刷新年度新高的同时为2018年9月(9748宗)以来,近2年月成交第二高位。

此外,9月新增供应198.15万㎡(19181宗),环比上月升126%,同比去年升182%,供应刷新近5年新高。2016年至今,单月新增供应量超100万㎡的仅出现9次,单月新增供应超150万㎡的仅出现2次。需要指出的是,该供应量中涵盖南沙人才公寓预售证,若剔除干扰数据影响,实际可入市面积约172.08万㎡(16214宗),仍处于近年难得一见的高位。

近两年广州一手住宅供求情况变动

【新批供应】供应呈“V”型走势,9月中旬起开发商加速推货

本月新增供应198.15万㎡(19181套),环比上月升126%。

从供应趋势来看,本月呈现“V型走势”——两端高,中段低位。8月末,不少项目为抢先占据“金九银十”头啖汤而推货,其中代表项目为增城中新镇大盘御溪世家、白云人和时代龙湖云来之城、知识城保利拾光年等。9月上旬,由于一大部分有置业需求的客户已于8月被消化,加上开发商推新放缓,供求均进入“缓冲期”。9月中旬起,开发商开始积极备战十一楼市,供应“翻倍式”增加。

9月统计周期内各周供应情况

区域结构方面,南沙、花都、增城、黄埔四区为第一梯队。南沙可售供应主要集中在南沙湾、灵山岛尖板块,其中灵山岛尖佳兆业·悦江府、灵山岛金茂湾、越秀·明珠天悦江湾、美的·华发天珀四盘累计获批10.65万㎡(869套)单位,占南沙可售供应的39%;灵山岛尖各项目竞争将越来越激烈。同样出现板块新货扎堆推出的还有花都湖板块。该板块桐悦、奥园誉湖湾、都湖国际、越秀·滨湖臻品系累计获批16.04万㎡(1259套)单位,占花都9月总供应量的“半壁江山”。

 9月广州各区住宅新批预售情况(单位:万㎡)

【成交情况】大盘推货+区域利好持续带旺南沙,番禺及中心多区回调

9月成交表现在8月基础上稳步微增。从区域成交情况来看,主要依靠南沙区成交支撑。该区本月累计成交35.47万㎡(3318宗),广州恒大阳光半岛、保利半岛、时代香海彼岸(南沙)吸客能力强且货量充足,满足了大湾区买家置业南沙的需求。

此外广州中原研究发展部认为,8月南沙湾、横沥岛两宗商住地拍出1.9万/㎡楼面价,竞争进入摇号阶段,一定程度上也将热度传导至住宅市场。对于未来有可能“奔4”的南沙楼价,不少买家抓紧机会购入南沙优质板块项目。

另一方面,番禺、荔湾、天河等区由于热门板块、楼盘推新力度较8月减弱,成交量出现较明显回调。其中番禺本月成交6.92万㎡(592宗),环比下跌37%。6-8月多次加推的石楼、华南板块热盘9月以往期剩余货量顺销为主,而大盘亚运城天逸则选择在9月26日开盘,预计网签将适当延后。 荔湾、天河两区本月无主力项目集中推货,成交表现亦出现阶段性下滑。

 2020年9月广州各区一手住宅供求量价对比

【个盘表现】利好带动南沙多盘上榜,黄埔、增城通勤大盘受关注

本月十大成交热盘中,南沙占据6席;各板块货量充足以及区位优势使该区吸收了不少大湾区需求外溢,加上土拍“高光”表现带动,预计将吸引更多买家关注。

另一方面,东部大盘如御溪世家、品秀星樾、万科幸福誉等地铁通勤大盘亦颇受追捧,主要吸收黄埔、天河上班族买家。

2020年9月广州一手住宅网签宗数TOP10

【库存状况】买家加快入市,消化周期降至近1年低位,多区库存告急

9月全市库存量864.75万㎡,去化周期9.6月。虽然由于供应猛增导致库存量环比增加6%,但由于进入下半年以来广州成交量不断稳步向上,本月末消化周期降至9.6个月,为近一年新低,同时说明买家购买步伐正不断加快。

广州11区中,天河、黄埔消化周期低于6个月,供不应求情况显著;此外越秀、荔湾、增城三区消化周期低于10个月,建议有相关区域置业计划的买家应加快购置步伐。

各区库存及消化周期

【后市研判】买家十一”留守”广州比例或增多,有望摆脱假期 “成交低位”尴尬

受国内外旅游热刺激,近年不少买家选择十一假期外出旅游,节后回流再购房,开发商为适应买家外出旅游安排,普遍选择提前或延后开盘,导致近两年十一黄金周成交出现类似春节“冰点”的尴尬现象,从而影响10月整体成交。

而今年受国外疫情这一“特殊”情况影响,不少买家或搁置出游计划,加上“国庆+中秋”形成“特殊”的8天长假,预计留在广州“选房购房”的买家将较过去两年增多。

另一方面,据广州中原研究发展部监测,预计今年十一广州一手住宅开盘加推个盘19个,合计2998套单位,推盘个数比去年十一增加6个,总推货量较去年十一增加35%。回顾近5年十一假期,今年十一预计推售货量创2017年以来同期新高,开发商推货热情度较高且“弹药充足”。

综合供求两端情况判断,今年十一成交表现优于过去两年的可能性较高,有望带动十月整体成交维持8月以来高位。

素材来源:广州中原研究发展部

打开APP阅读更多精彩内容