图片来源：视觉中国

近日，阿里拍卖以超低折扣上架一套上海顶级豪宅汤臣一品C栋5号楼501室房源。

这套建筑面积431.89平方米、四房两厅五卫连带270度观景阳台俯瞰黄浦江的大平层豪宅，将打包地下车位一起，以7890万元的价格起拍，其中住宅部分7730万元，车位160万元。以此换算，这套房源的单价约为16.4万元/平方米。

图片来源：淘宝法拍

贝壳找房数据显示，目前汤臣一品现在仅有两套挂牌房源，挂牌价分别为21.99万元/平方米及22.32万元/平方米。相比之下，16.4万元/平方米的起拍单价几乎相当于75折“甩卖”。

不过，在法拍房的世界里，这其实是一个公允的定价。法拍房专业机构鲸拍房联合创始人段成龙向时代财经表示，一般情况下，法拍房首次拍卖，定价是市场评估价的7折。如果一拍流拍，会再进行第二次拍卖，通常二拍的价格是一拍的8折，也有特殊的9折等。

拍卖日期定在3月8日-11日，参拍需缴纳保证金789万元，每次增价幅度为20万元及其倍数。详情显示，房源目前有人使用，按现状拍卖，所有室内物品及设备设施等均不属于本次拍卖范围。在买受人取得新不动产权证后，原权利人将配合交房。与此同时，截止2020年12月18日，该套房源拖欠物业管理费约31.1万元，车位欠费2.4万元。

从各个角度来说，汤臣一品一直都是都是中国豪宅界的标杆项目。早在2005年，汤臣一品就曾以单价11万元/平方米的价格开始预售，成为全国第一个单价突破6位数的豪宅项目创造历史。十二年后，汤臣一品更是以34.3万元/平方米的单价刷新上海楼市纪录。

但在极致奢华的顶级豪宅背后，因业主资不抵债而被法院送上拍卖台的故事并不罕见。时代财经查询到，汤臣一品的房源曾四次出现在司法拍卖平台。

2018年6月5日，汤臣一品C栋3号楼3601室进行拍卖，经93轮出价后以8534万元总价成交，建筑面积436平方米，单价超过19.5万元/平方米。一个月后，该房源楼上的3701室，经142轮出价后以9676万元总价成交，单价达到22.2万元/平方米。

这两套房源同属于“中晋系”非法集资案当事人徐勤，在互联网掀起一波又一波讨论浪潮，带火了拍卖参与热情。但同一时间，另一套房源的处境却截然相反。

2018年9月11日，汤臣一品C栋5号楼的601室，仅一轮出价，以底价5443万元总价成交，相当于评估价8503.9万元打64折，换算单价仅12万元/平方米。更为惨淡的是，这套房源已是第四次送拍，前三次均因无人出价惨遭流拍，起拍价从6803万元开始一路下探。

12万元/平方米单价，甚至买不起浦东周边的“84年老破小”。汤臣一品东面两公里处的老破小学区房梅园二街坊，贝壳找房显示均价已超14.6万元/平方米。

上海中原地产首席分析师卢文曦认为，“对于类似汤臣一品这样的豪宅产品而言，景观是非常重要的价值属性之一。10层以下的楼层基本面临无人问津的困境。”而此次拍卖的汤臣一品C栋5号楼的501室就在这套仅12万元/平方米成交的房源楼下，其前景堪忧。

汤臣一品距离现在时间最近的一次拍卖发生在3个月之前。2020年10月20日，汤臣一品C栋3号楼的3801室经历101轮加价，最终以8015万元总价成交，折算单价18.36万元/平方米。

但就在这3个月时间内，上海法拍房市场面临一场巨大改变。

1月25日，上海楼市调控加码，法拍房被正式纳入纳入限购政策范围。如今点开每一个拍卖页面，都会自动弹出提醒：竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海市具有购房资格。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

段成龙认为，当法拍房被纳入限购政策，势必将在法拍房市场在短期内造成极大影响，市场参与热情恢复还需要一些时日。

本就受制于低楼层可能遇冷的汤臣一品C栋5号楼的501室拍卖或再蒙上一层阴影。