◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探君

今天，花样年“台前”掌舵人潘军公开说了，“置之死地而后生”。

在花样年官方公众号上，其透露说，“我们这次暴雷的起因是海外债，规模也比较大，超过40亿美元，接近260亿元人民币”。

从慷慨激昂的对外表述看，潘军不愧是企业品牌与营销界高手，敢于直面公司惨淡的现状，也敢于吐出一些“真东西”，来吸引众多媒体的注意力。

虽然字里行间有些慷慨悲歌，但现实就是如此残酷，那些直接或间接将资金投到花样年项目的投资人，如今已是焦虑万分，忧心忡忡。

12月6日，花样年集团披露公司及上海花样年及关联公司杭州花浦房地产公司因未能清偿债务而被杭州一神秘“地产私募”起诉。

为何说，杭州这家“地产私募”神秘？这里暂且不谈，留在后面说。

此次债权人为“杭州星昂企业管理有限合伙”，债务人为杭州花浦房地产公司，涉及存续借款资金约16.34亿元，其中包括上海花样年作为劣后级的约5.72亿元。

按当初计划，上述投融资期限4个月，到期日为今年10月18日。

作为增新措施之一，花样年集团附有连带担保；作为增新措施之二，杭州星昂收购杭州华花锦房地产公司91%股权，上海花样年将杭州花锦9%股权质押给杭州星昂等。

今年5月份，杭州市出让一幅滨江区编号“杭政储出[2021]3号”地块，综合用地(含住宅)，出让面积48286㎡，杭州花锦房地产开发有限公司以总价约32.68亿元拿下，楼面价27074元/㎡。

花样年集团披露，目前杭州星昂已向杭州花浦、上海花样年及花样年集团提起诉讼，诉借款合同纠纷一案，杭州中级法院在11月25日已立案，暂未开庭。

注意！花样年上述公告揭开了当前房企“明股实债”的真面纱，特别是在当前严峻融资环境下，这种“你情我愿”的合作关系也变得颇为微妙，甚至显得更为脆弱。

地产密探调查获悉，杭州星昂作为一个合伙制私募基金，上面还嵌套着另一个合伙制私募基金，即“杭州鸿同企业管理合伙企业（有限合伙）”。

杭州鸿同去年8月成立，注册资金1.52亿元，执行合伙人为杭州启策投资管理有限公司，背后出资股东是“大家祥驰资产管理集团”。

经穿透后，大家祥驰的出资股东为杭州市城建开发集团，也即在地产圈颇有名气的地产百强“大家房产”。2013年，大家房产成立金融板块全资公司——大家祥驰，构建‘一体两翼’战略，大家祥驰由此应运而生。

另查询，杭州市城建开发集团由杭州城建众创投资股份有限公司和杭州城建集团合资成立。其中，前者持股55%，出资人全部为自然人，赵炎林以持股20%控股，后者持股45%，为杭州国企。

回到“杭州鸿同”，这不难发现大家房产除了自身大规模进行房地产开发之外，还在深度参与房地产私募投资。而“杭州鸿同”资金来源，从下图可知，资金主要是主营百货、酒店、物管等业务的百大集团提供。

在11月底的时候，百大集团已按耐不住了，可谓焦虑万分，公告公司以自有资金1亿元投向花样年杭州项目逾期，目前已提起诉讼。

百大集团回复上交所问询回复说，花样年项目理财到期，财务部及时与杭州启策联系，询问对方是否有解决方案。杭州启策答复根据合同约定项目到期后有10天处理期，并得知花样年拟转让杭州花浦项目给第三方，也有可能杭州城建开发联合第三方接收开发本项目。

“根据杭州星昂与上海花样年、杭州花锦、杭州花浦签署的相关协议，若杭州花浦逾期清偿债务本金或利息超过10日的，杭州星昂有权处置杭州花锦的股权，同时上海花样年不再参与杭州星昂任何财产分配。”

百大集团表述说，公司管理层判断10月28日前若项目转让成功，则公司该笔投资理财不会损失本金和收益，但最终事与愿违，截至到期日，花样年仍未能还款，杭州启策告知正在准备应对方案。

11月2日，百大集团管理层拜访杭州启策要求答复具体处理方案，被告知杭州启策赴深圳与花样年谈判无进展，并得知杭州城建开发也无法接盘开发花样年滨江项目。

这与百大集团对花样年杭州项目风控评估存在较大的出入，“项目位于杭州市滨江区浦沿板块，定位打造国家现代化新型城市窗口。板块近年土地住宅供应量较少，在售项目摇号中签率低，可以依托滨江核心区配套资源，板块去化率较好”。

通过百大集团的公告，外界可以更清楚地看到，此次投资预期年化收益率10.8%，这足以看出房企融资成本之高，但远超这个数字。

地产密探调发现，围绕“大家祥驰资产管理集团”，这家资管帝国之下，有意思的是杭州启策和杭州仪禾的法人均为宋吉，依此为载体，涉及诸多有限合伙私募基金，触角伸展得尤为庞大，遍布诸多一线房企项目。

今年6月份，大家祥驰曾一举拿下“2021年度中国房地产私募基金品牌影响力TOP10”。

今年8月，德信地产出售浙江德诗企业管理有限公司逾80%股权后，自身只剩下9%，接盘持股91%的杭州辰林企业管理合伙企业（有限合伙），经穿透后，最终都与杭州仪禾及背后的宋吉有密切关联。

同样是8月，蓝光发展旗下宁波优蓝置业出售全资公司宁波蓝亿置业91%股权，自身只剩9%，引入杭州承易企业管理合伙企业(有限合伙)且持股91%，该有限合伙背后是杭州仪禾及背后的宋吉。

8月底，重庆华宇集团旗下华鸿嘉信出售全资公司丽水鸿顺置业91%股权予杭州悦清企业管理合伙企业（有限合伙），还将其所持丽水鸿顺9%股权质押给杭州悦清。

华宇此番操作，就是为了融资需要，而且又是“明股实债”。

今年11月份，广宇集团拟以91万元受收购杭州星卓企业管理合伙企业（有限合伙）持有杭州广荟房地产开发有限公司91%股权，交易完成后，杭州广荟将成为广宇集团全资子公司。

查询杭州星卓，外界不难发现，这里又出现了杭州仪禾及背后的宋吉。这更是一桩“明股实债”之后地产私募的退出操作。

据大家房产官网披露，特别是地产基金领域，大家祥驰目前已与数十家前50强房企建立了长期和稳定的合作

这意味着随着更多房企陷入债务爆雷，或将引发跨界投资领域更大的“地震波”。