作者：陈泽旋
“深圳客，快点过来买吧！”挂牌半年两次降价，即便如此也没把房子卖出去的东莞业主黄桦（化名）终于等来了限购的解除。
7月4日凌晨，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合公布，东莞市住房限购区域由全市32个街镇及一个高新区，缩减至主城区4个街道和松山湖高新技术产业开发区，主城区4个街道指的是莞城街道、东城街道、南城街道和万江街道。
这是两个多月以来，东莞第三次调整购房政策。根据新政，无论是否东莞市户籍，居民家庭均可在28个街镇不限套数地购买商品住宅，且无需进行购房资格核验，这些街镇包括与深圳接壤的清溪、凤岗、黄江、大朗、大岭山、长安、虎门和塘厦。
按照原来的规定，拥有2套及以上住房的东莞市户籍居民家庭，无法在东莞全域购买新建商品住房；非东莞市户籍居民家庭如要买房，需要2年内累计缴纳12个月个税或社保才可购买首套，购买二套则需要在4年内累计缴纳36个月个税或社保。
由于靠近深圳的地理优势以及较大的房价差，且发展规划上与深圳联动，多年来，东莞吸引了一批又一批深圳购房者，很大程度上，他们撑起了这些区域的成交量和房价，这当中尤以东莞成熟的主城区、临深街镇和拥有华为基地的松山湖为甚。
不过，在2021年东莞对外地人出台了最严格的购房要求，不仅市场上的投资客几乎消失，连本地人也不爱买房了，尽管在今年多次调整政策之后东莞出现回暖迹象，东莞业主黄桦依然感受到了市场的冷清。
两轮新政后，业主降价仍卖不掉
“房子挂了半年了，很少有人看（房）”，至今仍卖不掉，黄桦告诉时代财经，她的房子位于南城街道，“是东莞的市中心”，无论是位置还是价格都已经“很可以了”，但“偶尔有人问，（还是）觉得价格过高”。
实际上，在黄桦挂牌的这半年间，东莞已经度过了史上最严政策年，进入了政策放松的阶段。
2022年初至今，多家银行屡次下调东莞地区的房贷利率，同时加快房贷的放款速度。然而，这对市场没有产生明显的刺激，4月底至5月中旬东莞两度发文调整楼市政策，5月14日发布的“莞七条”被视为刺激力度最大的新政。
“莞七条”中最为关注的措施包括商业银行要准确执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，限售年限也从3年降低到2年，增值税免征年限亦从5年调整为2年。
市场对“莞七条”的反应较为明显，在新政发布后的第五天（5月18日），资深房产中介王隽武（化名）告诉时代财经，“新政出来以后，我每天都在带客户，咨询的人也很多，之前无动于衷的现在也主动问了”，而咨询的人主要是东莞的小老板。
当时，王隽武判断新政对成交量的影响，需要等到6月中旬才能有所显现。不过，他在7月4日告诉时代财经，6月份东莞的市场表现还是没有达到预期。
业主黄桦也表示为了尽快卖掉，她在挂牌半年间两度下调价格，一共降了15万，但依然没人买。
而领一位东莞业主黎莉（化名）也告诉时代财经，其位于麻涌镇的房子自去年9月放盘以来多次降价，还是未能成功卖掉，“前段时间‘莞七条’出来以后，一下子太多房源了，看的买家多了，但他们的选择也多，砍价砍得也厉害”，尽管她的房源已是小区同户型的最低价。
贝壳找房显示，黎莉的房源放盘价仅约1.7万元/平方米，而小区同一户型的价格基本上达到1.8 万元-1.92万元/平方米，而同期小区正在出售的房源合计95套，近3个月仅有1套成交。
限购解除，东莞业主呼唤深圳客回归
根据合富研究院的数据，2022年，东莞一手住宅的累计成交量同比减幅从1月开始逐月收窄，经历4月底和5月中旬两次政策叠加刺激后，6月东莞一手住宅成交约29.6万平方米，创下年内最高，环比增长超过50%。
不过，整体跌幅基数仍然较大，2022年1-6月东莞一手住宅成交128万平方米，同比减少52%；对应的成交额约353亿元，同比减少51%，创下近8年同期最低。
相对而言，二手住宅回暖明显，成交量连续4个月低位回升。6月，东莞二手住宅网签将近21.9万平方米，合计2017套，同比增加12%，环比增加55%。不过，2022年1-6月东莞二手住宅累计网签67.9万平方米，约6234套，整体仍然同比减少55%。
“前期两轮政策松动，没有触及‘退出限购’这个底线。但是，从现实来看，东莞本地居民特别是常住户籍居民，住房拥有早已饱和，外来打工人群主要住城中村，东莞房地产两极分化”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞的购买力主要来自深圳和看好东莞的外来人口，“从过往情况看，深圳居民是东莞楼市的主要购买力”。
由于市场热度不减，东莞自2016年10月开始实施限购并在2017年限购升级，此后多次收紧楼市政策。乐有家研究院的数据显示，2021年，东莞的购房者中深圳客的占比由2020年的27.7%下降至18.7%，而2018年深圳客的比例高达41.5%。
现在，无论是中介，还是业主，都希望解除限购给市场带来回暖。
黎莉的房子位于麻涌镇，属于本次解除限购的范围，她认为有了新政“后面应该会好卖一点”，而业主黄桦的房子虽然坐落在仍然执行限购的主城区南城街道，但她期待深圳客带热市场氛围，以促成自己的交易，“深圳客有购买能力，（他们来了）我们东莞业主也好卖掉手头的房子”。
不过，黎莉告诉时代财经，目前购房者对该政策还没有明显反应。而与深圳市光明区接壤的黄江镇中介告诉时代财经，“新政被今天的暴雨影响了，目前购房者还没有什么反响”。
“深圳和东莞楼市的联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，居民购房热情被激活起来了，在深圳没有购房资格，或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。所以，深圳是深莞惠楼市的发动机”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉判断，“什么时候深圳楼市有了起色，捂热了居民那颗心，大家要去买房了，才会给东莞楼市带来新鲜的血液”。