在发布2024财年业绩报告时，新鸿基地产方面曾指，未来十个月将有多个住宅项目面世。

最近，新地似乎加快了在香港地区的推盘速度。

9月9日，新鸿基地产旗下香港特区屯门新盘NOVO LAND第3B期推出5号价单，包含78个单位，面积介于252至675平方呎；进入中下旬，公司旗下元朗新盘The YOHO Hub II 6座也推出了188个单位，并获得约12倍的超额认购。

同一时间段，新鸿基还公布了启德新盘“天玺·天”首批价单。

9月23日，新鸿基九龙东启德协调道10号天玺?天第1期公布首张价单，涉及182伙，包括7伙开放式、74伙1房、100伙2房及1伙4房户，实用面积240至887方呎，提供最高楼价13.5%折扣，折实售价476.51万至1763.8万港元，折实呎价17015至24042港元。

这份价单一经发布，便引起了市场的强烈讨论。

因为这一价格低得出乎所有人预料，项目折扣后约1.97万港元的平均呎价成为了附近片区近七年来的最低价格。不少人纷纷高呼为“蚀本价”，认为新鸿基是在以亏本价推售突围。

反向“天价”

据了解，启德天玺·天项目位于香港九龙协调道10号。而启德一直是香港特区的焦点，也是今年新盘供应最多的地区。

天玺·天则是近14个月以来首个推售的非跑道区新盘，上一个推出的项目还是去年7月的恒基HENLEY PARK。

项目分为两期发展，共提供1490伙，其中第1期项目已获批售楼花同意纸，由3座住宅大楼组成，涉906伙，户型涵盖开放式至4房间隔，预计10月份开售。而第2期项目则设有584伙，目前尚未获批预售。

170米的高度，让该项目成为了启德区内最高的地标住宅项目。

周边配套方面，天玺·天毗邻香港特区最大的城市广场启德车站广场，可连接港铁启德站，并且设有区内最大住宅基座商场。

6年前，新鸿基地产以253.61亿港元的高价竞得启德1F区1号地皮，是首幅突破200亿港元的地块，成为香港特区新一任“地王”。以总楼面超过141万方呎计算，当时拿地呎价约为17776港元。

在新地王的名头下，综合各种因素考虑，有测量师预期该地皮推售价将高达每方呎3.2万港元。然而，新鸿基地产给出的价格远远达不到这一数字。

9月23日，天玺·天首张价单公布，在新鸿基地产提供最高13.5%楼价折扣后，项目折实呎价在1.7-2.4万港元之间，平均呎价约为1.97万港元，不到2万港元。

可以说，这个“天价”低到离谱，甚至比同区不少二手房成交价还要低。

具体来看，启德非跑道区内现有一手盘大多是存货，基本集中在会德丰地产旗下MONACO系列项目及恒基地产旗下HENLEY系列项目。今年下半年，上述两个系列项目的成交呎价在2.4万港元到3.28万港元区间。

也就是说，同为一手盘，新鸿基地产旗下天玺·天均价比同一片区内楼盘要低15%以上。

二手成交方面，启德区内主要项目包括启德1号、嘉峯汇、龙誉、Oasis Kai Tak、启欣苑等。

恒基地产旗下THE HENLEY录得二手平均成交呎价约为2.1万港元；同毗邻于港铁站的启德1号则在2万港元左右，均比天玺·天首批单位要高。此外，龙誉、Oasis Kai Tak等其他项目的成交价在1.88万-1.99万港元之间，与天玺·天这个新盘的价格不相上下。

新鸿基地产此次给出的低价，也引发了部分担忧。

9月24日，瑞银就在一份报告中指出，“天玺·天”开价低于预期，可能对区内其他发展商造成负面影响。

只能说，在答案没公布之前，确实没人会想到新鸿基会在这块地王身上给出一个反向“天价”。

楼市底细

虽然有过“撤辣”后的狂欢，但今年香港特区整体的楼市表现依旧欠佳。

根据香港特区差饷物业估价署数据显示，私人住宅售价指数今年首七个月回落4.7%，楼价从2021年9月楼价高峰期回落25.5%。

从房企表现来看，根据Wind统计数据，今年上半年，新鸿基地产、新世界发展、恒隆地产、恒基地产、嘉里建设、长实集团、太古地产、九龙仓置业8家港资房企的营业总收入同比下降18.64%至约1033亿港元，归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比降幅超50%。

其中，新鸿基地产2024财年收入约为715.06亿港元，同比增加0.44%，归母净利润却录得同比减少20.33%至190.46亿港元。

香港特区楼市这些年的表现与高息环境有关，因此在美联储9月18日宣布大幅减息50个基点消息出来后，市场上纷纷传出各种乐观预期，认为对楼市将是重大利好。

但也有一些不完全相同的声音，比如仲量联行香港主席曾焕平认为，息口只是影响楼市的其中一个因素，现时经济仍然疲弱。同时，发展商也会在减息后加速推盘，导致竞争加剧，为吸引买家，新盘订价往往会比较保守，甚至要低开。

新鸿基地产此次的定价似乎恰巧印证了上述说法，而且也有市场人士指出，天玺·天除了以低市价推售突围外，首批单位以“蚀本价”推出是为了力抢市场各路客源。

新鸿基地产副董事总经理雷霆则表示，减息周期刚开始，且租金指数属近年高位，相信资深投资者会趁机购买值得长期持有的物业，自住买家亦会被吸引入市。此外，预计未来仍会多次连环减息，每次都可以提振楼市，故公司近期积极推盘。

在减息的当口，新鸿基地产确实加快了推盘速度，甚至是“三盘齐发”，但似乎采用的都是低价策略。

据悉，新鸿基在推或准备推售的楼盘除了天玺·天，还有北角海璇II、元朗站The YOHO Hub II，其中元朗项目平均呎价约为1.43万港元，北角海璇II呎价则在3.26-3.73万港元之间，对比一期的5.2-5.7万港元相当于打了6.5折。

而在减息前，位于启德跑道区的天玺·海被新鸿基地产打造成了“跑道王者”，甚至一度卖出7.3万港元的呎价，打破了区域纪录，甚至比九龙东地区还要高。

虽说启德跑道区与非跑道区的价格本就存在一定的差异，但新鸿基旗下天玺·天与天玺·海的价格相差却也过于巨大了，于是市场上也就有了天玺·天低价推售是为了抢客源的说法。

“天价”背后是为了吸引客流，倒也无可厚非，毕竟在未来十个月内，新鸿基地产还有位于何文田太子道西的合作发展项目、YOHO WEST 2期、西沙项目1期等多个住宅项目准备入市。趁现在打下客户基础，未来才能更好的提振公司业绩。

本文来自“观点网”，作者：黄金土