近日，华侨城A（000069.SZ）发布公告称，全资子公司天创公司位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区一TOD项目，被政府部门拟通过“收、调、供”联动方式收储。

据悉，收储会将项目地块用途调整为住宅为主、商办为辅，再于公开市场招拍挂。不过，所涉收储补偿金额暂未公布。

对于此次地块“商改住”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去出让土地的规划条件已经无法适应当下开发商的开发能力以及商办供大于求的现状。在此背景下，选择对土地原有规划条件进行调整，不仅可以利于开发主体开发，也是对近期有关部门关于盘活存量土地政策的落实。

值得注意的是，今年下半年，华侨城开始密集处置旗下多项资产，包括酒店项目、文旅项目、商业项目等。而大幅度“减负”的背后离不开经营承压。那么，华侨城依靠“文旅+地产”发展模式，又该如何扭转困局？

收储“商改住”再上架

根据公告，本次被收储土地位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖北路、信和西路围合区域，土地用途为住宅、商业服务、公园与绿地，土地面积为7万平方米，合约为105.32亩。

该土地原计划要建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目，即华侨城·欢乐天际中央区TOD商服组团，但截至目前尚未兑现。

此次政府部门对TOD项目土地进行收储，会将原商办为主、住宅为辅的建设指标调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。

早在2024年8月，武汉市洪山区人民政府官网就发布公示，拟将该TOD地块由商务设施用地调整为商服、居住用地。据凤凰网房产武汉消息，该TOD项目是武汉今年第11宗“商改住”项目。

事实上，往往这种土地用途的转换，一定程度上能够直接提高土地的投资价值。“目前各地商办领域市场较为严峻，受到互联网直播带货以及电商的冲击，店铺空置率上升，租金下行。办公领域消费降级也比较明显，很多公司都在缩减办公规模，并降低办公成本，从核心地段迁往非核心外围区域。因此，开发商对于开发商办项目积极性不高，更重要的是商办项目主要以持有为主，销售比例不高，且市场接受度以及价格远低于住宅。”同策研究院研究总监宋红卫分析称，此次调改规划后，以住宅为主，能够提高项目可售的资产价值与盈利空间，且能快速回笼资金。

不过，李宇嘉补充道，在片区商办配套已经过剩的情况下，如后续开发成住宅，还要考虑住宅配套如医院、学校是否还有空间。

11月22日，该地块重新挂牌，新地块土地面积为7万平方米、建筑面积为31.43万平方米，土地用途为住宅、零售商业、商务金融、公园绿地，起拍总价24.2亿元，起拍楼面价约7700元/平方米，网上拍卖时间为12月13日。

而华侨城将计划通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买，这对企业来说可谓“旧牌换新牌”，如有机会竞拍成功，后续居住用地的开发会带来比商办更高的利润回报，有助于缓解资金紧张。反之也会获得相应补偿款，补充公司营运资金。

正如华侨城所言，本次TOD项目土地收储及重新供地，若后续公司通过招拍挂竞得土地，将有助于增强公司流动性，改善货源结构，提高公司运营和管理效率，符合公司整体发展战略的需要；如后期未能竞得土地，公司仍能获取收储补偿款，实现商办土地资产盘活。

“减负”背后为经营承压

除此次被收储，今年下半年，华侨城连续处置旗下多项资产。包括上海宝格丽酒店、丽江铂尔曼酒店、深圳艾美酒店、云南文产香格里拉城市综合项目等。除此之外，还挂牌南京市的办公物业、成都市的商业房产。

一系列“减负”动作，被业内看为是华侨城陷入困境后的“及时止损”。公开资料显示，华侨城是一家主营旅游及房地产业务的上市公司，多年来依靠“文旅+地产”模式发展，但随着房地产市场深度调整以及其他不可抗力因素，企业不得不面临着双重压力。

从2022年开始，华侨城陷入经营困局，营收出现下滑。财报显示，2022年、2023年，企业实现营业收入为767.67亿元、557.44亿元，分别同比下降25.17%、27.39%，对应的归母净亏损分别为109.05亿元、64.92亿元。

2024年，随着房地产政策主基调延续宽松态势以及旅游市场持续升温，华侨城经营有所回暖。财报显示，上半年，企业实现营业收入230.11亿元，同比增长18.38%，其中旅游综合业务收入113.25亿元，同比增长9.88%，房地产业务收入116.12亿元，同比增长27.76%。不过，归母净利润仍为负值，亏损达10.56亿元，但亏损幅度同比有所收窄，较上年同期减亏19.13%。

再看财务方面，近几年，华侨城面临流动性压力，账面货币资金持续缩水。财报显示，2021年-2023公司货币资金分别为676亿元、416亿元及401亿元；截至2024年上半年末，公司货币资金余额已经降至366亿元，对短债覆盖倍数为1.21，相比2023年年末的1.63下降幅度明显。

与此同时，企业经营活动产生的现金流量净额为-28.32亿元，同比下降3217.51%，出现断崖式下滑，很明显已经陷入“缺血”状态。

能否借助文旅“东风”破局？

面对当下市场环境与自身发展状况，华侨城在进行一系列战略性调整，以保持向稳运营。企业在2024年半年报中表示，下半年除加大营销去化力度、强化流动性管理外，也在加强产品创新，做优做强旅游业务。

10月，公司地产业务基本面改善明显，实现合同销售面积23.7万平方米，较1-9月月均销售面积增加94%，同比增加72%；合同销售金额30.3亿元，较1-9月月均销售金额增加61%，同比增加21%。

不过，全年数据仍不及预期。1-10月累计实现合同销售面积133.8万平方米、合同销售金额199.6亿元，分别同比减少20%及42%。

另一方面，企业文旅业务渐有起色。据了解，国庆期间，华侨城旗下欢乐谷公司推出包括国潮非遗绝技、国际街头大秀、电音狂欢在内的多种等创意活动，累计接待游客超120万人次，天津欢乐谷、襄阳度假区国庆假期接待游客量达历史最优。

综合计算，1-10月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客6828万人次。其中，10月合计接待游客803万人次，较1-9月月均游客接待量提升20%。

一位文旅行业的资深人士认为，对于华侨城来说，在当前旅游市场持续升温的背景下，尤其是随着冬季旅游旺季的到来，企业应该抓住时机，在品牌运营方面下功夫，以此实现带来新的增长点和经济效益。

据悉，11月11日起，华侨城启动第三届“华侨城团圆季”，欢乐谷公司联动旗下10城12园区推出“惊奇潮玩节”，为游客带来沉浸式文旅新玩法。年末时，欢乐谷公司还将围绕岁末、新年推出新一轮品牌节庆，让游客在欢乐谷感受不一样的节庆氛围。

值得一提的是，我国旅游发展步入快车道，消费者呈现多样化消费需求，旅游市场个性化、深度化的消费需求比较明显。对此，宋红卫提醒称：“对于企业来说，做好文旅也要依托大数据对于客群需求的把握以及客群需求细分后对于精准化运营的赋能，更好地满足不同群体对于个性化，特色化旅游的需求。”

最终，华侨城如何扭转困局、打好“翻身仗”，这个答案或许需要时间来揭晓。