这些年惠州楼市一直难言乐观，今年开年以来，成交情况才有所回暖。
中房报记者 李叶丨北京报道
“假恋爱，真卖房”——近期惠州“刘佳事件”撕开了房地产营销乱象的冰山一角：15名女性假借婚恋名义诱导购房，销售闹剧背后，折射出这座"深圳后花园"房地产市场的深度震荡。
事件所涉房地产项目——龙光玖璟台、昊艺尚苑小区位于惠州市仲恺高新区潼侨镇。找房平台安居客数据显示，该板块本月住宅均价为8050元/平方米，环比上月下降4.73%，同比去年下降9.83%。近3年来，该板块房价呈持续下滑趋势。
据惠州仲恺高新区城乡建设和综合执法局介绍，龙光玖璟台和昊艺尚苑项目共31位业主反映被深圳中介以“婚恋”为由引导买房，交易均由深圳易家置业顾问有限公司中介带客成交。经查，以“婚恋”为由参与购房引导的女性共15人（并非网传的刘某1人），均为深圳易家置业顾问有限公司销售人员。
这一闹剧成为惠州楼市困境的缩影。3月20日，惠州国房评估发布的《2月惠州市房地产市场研究报告》称，2025年2月惠州市共计成交商品房1837套，环比下降14.72%，同比上涨64.46%；成交面积为19.49万平方米，环比下降15.99%，同比上涨57.05%。2月份全市各区县住宅成交套数及成交面积环比下降，同比上涨。
房价方面，根据国家统计局3月17日发布的数据，2月惠州新房价格环比下降0.20%，同比下降6.3%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降1.2%。中国房地产报记者查阅过往数据发现，最近1年，惠州当地新房价格有10个月均为下跌，1个月为持平，仅1个月上涨；二手房价格则连续12个月下跌。
有惠州当地房地产从业人士在与记者交流时坦言，这些年惠州楼市一直难言乐观，今年开年以来，成交情况才有所回暖，“刘佳事件”无疑会让行业信誉雪上加霜。
━━━━
深圳“后花园” 的起与伏
“我是2021年在大亚湾以85万元/套的价格买的房子，2024年以39万元/套的价格卖掉了。现在还是决定好好攒钱，在深圳买一套。” “人在深圳，几年前在仲恺区作为投资买的房，现在都没怎么去看过。”在某社交平台上，多位曾在惠州购房的“深漂”人士交流起自己惠州购房的经历。
一度被看作深圳“后花园”的惠州，房地产市场的起伏也与深圳牵连颇深。回顾惠州楼市近10年的发展可谓一波三折。
在2015年以前，“鬼城”“新楼盘多却没人住”曾是惠州楼市的标签。彼时，当地有楼盘单价低至4000元/平方米。
转折很快到来，本就因高房价广为舆论关注的深圳，在“3·30新政”出台之后，许多片区房价暴涨30%~50%，一度成为全球房价上涨最快的城市。迅速增长的房价直接导致深圳购买力外溢、转移，在深惠一体化的预期下，惠州成为深圳刚需客、投资客的重要转移地。
2015年8月起，以惠阳、大亚湾的临深区域为代表，热销楼盘不断涌现。在深圳客“入侵”4个月后，热销盘以每月1000元/平方米的速度暴涨，从7000元/平方米直逼13000元/平方米。
2017年3月，国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门”9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群，即“9+2”城市群。
粤港澳大湾区的发展势头一路向好，也使这些地区的房地产投资变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况，那段时期，在大湾区城市群中的广东9个城市中，惠州和肇庆是不限购的城市。
与深圳深度绑定，又有粤港澳大湾区带去的“流量”，惠州房地产行情高歌猛进。
2015~2019年，惠州房价5年增长1倍左右。2020~2021年，在深惠城际、深大城际等项目陆续签约，深圳地铁延至惠州的消息传出的情况下，惠州房价一度领涨全国70个大中城市。彼时，有投资客一度认为，惠州房价能达到3万元/平方米。
不过，根据乐有家发布的2021年购房数据，惠州购房者中深圳客占比高达58%，本地购房者仅有20%。
伴随着楼市火热而来的是开发的猛增，这也造成了后期大量库存的积压。
中原地产数据显示，2021、2022和2023年底，惠州住宅的去化周期分别为29个月、34个月和23个月，几乎都在2年以上。根据中指研究院数据，截至2024年5月底，惠州新房库存量近1309万平方米，去化周期超30个月。
供需失衡之下，惠州楼市成交量和成交价双重下探。
据惠民之家数据研究中心统计，惠州全市2021年新建商品住宅成交100089套、1073.21万平方米，同比分别下跌36%、35%。到2023年，成交仍在持续下滑。粤东世联行统计数据显示，2023年惠州全市累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，全年住宅网签金额794亿元，三项数据相较于2022年，均有近3%跌幅。据惠州市房协监测数据，2024年惠州市新建商品住宅成交39380套，同比下滑40%，成交面积为421.63万平方米，同比下滑39.5%。这一成交数据创下了16年来的新低。
中国房地产报记者选取安居客惠州历年年末房价数据发现，2021年末~2024年末，惠州整体住宅均价分别为10503元/平方米、10838元/平方米、9924元/平方米和8286元/平方米，呈下跌趋势。
━━━━
人口与产业的激荡
“投资客离场后，惠州的人口并没有支撑高房价和高成交的基础。”一名惠州当地人坦言，惠州的房子买来自住还是不错的，投资的话纯属“冒险”。
纵向来看，惠州的经济发展并不差。
在21世纪初期，惠州就承接了大量深圳、广州和东莞的外溢企业，并大力发展电子产业和化工产业。放眼广东制造业版图，惠州电子信息产业也甚是抢眼，TCL、德赛、亿纬锂能、华阳、利元亨、胜宏等一批龙头企业星罗棋布。
2024年，惠州市GDP为6136.4亿元，按不变价格计算，同比增长4.2%，增速排名广东全省第三。这是惠州首次迈入GDP“6000亿元俱乐部”。值得一提的是，10年前，惠州GDP首破3000亿元，尚不足现在的一半，相当于用10年时间实现了“再造一个惠州”。
产业优势为人口流入提供了必备条件。根据广东省第七次人口普查数据，2020年惠州常住人口达约604万，首次突破600万大关，成为湾区内人口第五大市。2010~2020年间惠州人口共增加144.6万，足以见惠州这一时期对外来人口的吸引程度之大。
不过，近些年来，惠州的人口增速明显变慢。
根据数据，2022年惠州市常住人口约605万，较2021年减少了1.58万。到 2023年末，惠州全市常住人口数据再次回升，来到607.34万，较2022年增加了2.34万。
与之相对应的是周边城市人口的“猛增”。2024年，深圳常住人口为1798.95万，较前一年增加19.94万，相当于一个中小县城集体“搬家”；2023年末，东莞常住人口为1048.53万，增加了4.83万；2023年末，广州常住人口为1882.7万，比上年增加9.29万。值得一提的是，惠州的土地面积约占大湾区的五分之一，是广深莞三市土地面积之和。
横向比较之下，惠州的人口吸引力相比周边城市的确较弱。
在广东四座万亿城市中，深圳、广州两座城市经济总量均超3万亿元。2024年，深圳GDP为36801.87亿元，同比增长5.8%。广州GDP为31032.5亿元，同比增长2.1%。佛山GDP为13361.9 亿元，同比增长1.3%。东莞GDP为12282.15亿元，同比增长4.6%。
据国家统计局惠州调查队调查数据显示，2024年上半年惠州居民人均可支配收入25501元，同比增长3.9%，比2023年上半年增速回落0.4个百分点，收入绝对值位列珠三角9个城市中的第7位，增速排在珠三角9个城市中的第6位。
“电子信息产业是惠州的主要产业之一，但其承接的也是深圳外溢的资源。”上述惠州人士表示，不过，这里高薪的工作仍是工科类，其他行业的薪资吸引力平平。
城市间竞争日趋激烈，为了增强人口吸引力，惠州作出了改变。
2024年10月25日，惠州市人民政府办公室发布关于调整稳定居住入户事项的通知，自通知发布之日起3年内，凡在惠州持有合法产权住宅房屋的非户籍人员，本人或其配偶可以在房屋所在地申请迁入户口，其配偶、子女、父母可以随迁。
在今年的惠州两会上，惠州市政府的工作报告也提出，今年要建成强流重离子加速器，支持东江实验室形成一批标志性成果；推动惠州化工产业研发中试基地、中海壳牌研发中心加快建设，布局建设首批市级重点实验室；新培育高企200家以上，省级以上专精特新中小企业100家以上；推进“百万英才汇南粤”暨“十万人才大招引”专项行动，抢抓机遇引进一大批优秀高校毕业生，努力引进培育更多一流科技领军人才和创新团队。
惠州市自然资源局印发的《惠州市国土空间总体规划（2021~2035年）》称，预计到2035年，惠州的经济实力、发展质量跻身全国一流城市行列。预估2035年惠州市域常住人口规模将达到850万左右，城镇化率达到85%左右。
这些举措能否重塑楼市根基，仍需时间检验，但"恋爱卖房"的荒诞插曲警示，行业信誉重建与供需结构优化已是当务之急。