真正的告别总显得悄无声息，格力地产（600185.SH）在2025年春夏之交，和房地产说再见。

4月，格力地产发布公告称，收到控股股东珠海投资控股有限公司（海投公司）通知，珠海市国资委将海投公司整体无偿划转至珠海华发集团。此次划转后，海投公司成为华发集团二级企业，格力地产则降至三级子公司。

格力地产公告

降格不是终局，业务全面转型才是格力地产最大的肉身变化。在完成重大资产重组后，格力地产置出房地产业务并更名为“珠免集团”，战略转型为免税业务集团。“格力地产”四字，自此江湖除名。

支柱产业不是法外之地，捧着金饭碗也可能去要饭，格力地产把一手好牌打得稀烂当然是它被整合的主因，另一个原因则是珠海国资委对市属国企的重新布局。“一个GDP不过4500亿的城市，国企数量也太多了。”一个珠海国企的高管朋友说。

珠海国企有过一轮调整，从17家减少到现在的12家。珠海的产业特点是没有特别重的产业，几任领导一直在推光伏、新能源。现在的主要领导则按照国家推动新质生产力的要求，在科创产业方面做文章，主推人工智能、大数据。

房地产行业对珠海来说，成了落后生产力的代表。落后就要挨打，就要被整合。连华发股份这种行业前10的公司，在整个华发集团的营收占比都在不断下降，

更何况是格力地产这样的小趴菜。

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在并入华发集团之前，格力地产曾被抛弃过一次。它最初是‌格力集团‌旗下子公司，与格力电器（000651.SZ）同属格力集团控股企业‌。2015年，格力集团将持有的格力地产股份划转至‌珠海投资控股有限公司‌（海投公司），自此格力地产脱离格力集团体系。

这和中国最强势的女企业家董明珠有关，2012-2014年，董明珠担任格力集团董事长及法定代表人，对格力地产的重大决策有参与权。但董小姐曾多次在公开场合说，格力地产与格力电器无关。两者业务独立，无交叉持股。

她甚至觉得电器公司做地产是“不务正业”。

十年之间，两换门庭，格力地产在一个十几万亿体量的行业里把自己做没了。2004年诞生，2009年上市，2015年换了控股股东，2023年因净利润造假被处罚。格力地产在行业完整的黄金周期内，没有最差只有更差。

它少有的高光时刻在2014年底到2015年，当时分别以分别以16.14亿元和14.5亿元竞得上海前滩两块地，溢价率分别高达127%和92.5%，刷新当时上海单价地王纪录；2015年底又以2.93亿元竞得珠海地块，创当时区域总价及楼面价双纪录。

地王故事并不鲜见，而格力的这些项目把能踩的坑都踩了：工期拖延、装修降标、擅自更改设计等等。一言以蔽之，就是管理能力跟不上公司野心。

2023年格力地产营收仅47.32亿，这一年沪深上市房企平均营收是273.5亿元，排名第一的万科营收4657亿。从利润上看，22—24这三年，格力地产亏了40亿。

珠海国资委肯定是看不下去的，华发集团接盘也就成了顺理成章的事。珠海的朋友们说，领导们对世界500强颇有些执念，华发已经连续9年入围“中国企业500强”，现在已经把“成为世界500强企业”作为明确的战略目标。

2024年《财富》世界500强榜单中，粤港澳大湾区共22家企业上榜，珠海没有企业入选；格力电器曾在2022年入围过《财富》500强榜单，排在第487位。从2023年业绩看，华发集团营收已经超过格力电器，成为珠海国资最堪依仗的头马。

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‌华发集团采用“‌1+4‌”业务布局，主要下属板块包括城市运营‌、‌房产开发、金融产业、实业投资和科技板块。

其中房地产开发以“华发股份”（600325.SH）为主体，涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓等。华发股份的销售数据已经连续5年破千亿，2024年‌全口径销售额1054.4亿元，首次跻身TOP10。这当然有赖于同行衬托。2019年千亿房企有36家，但到2024年，这一数字变成了11家。

华发集团脱胎于房地产，从2012年开始搞金融，2017年开始搞科技投资。多元化经营一度成为房企潮流，但华发硬生生把非主业搞成了主业，地产属性反而一直在弱化。2024年华发集团营收1740亿，华发股份营收557.19亿，占比下降到三分之一，转型速度飞快。

4月11日，华发集团和格力集团宣布，部分业务重组，新成立珠海科技产业集团。这意味着在珠海国资委的棋盘上，最大的两家市属国企的业务深度整合又提速了。

接近珠海国资委的朋友说：“要成立一个市一级的科技集团，肯定要把各方不错的产业、基金整合起来。所以就把海投和华发的科技业务合并，还把免税业务和格力地产整合到一起。从财务角度讲，华发并入了一部分产业投资资产，还有地产和免税集团。简单说就是这样。”

在整个华发的科技（实业）、金融、地产（城市运营）三大板块中，“科技板块已经整合到一起，但金融和地产板块都是双平台，接下来怎么整合还不确定。”接近华发集团的人士表示。

在主管部门推动之下，或许珠海很快能拥有自己的世界500强了。

格力地产消亡史充分证明，即使在地产这个传统的、欠缺技术含量的行业里，人依然是至关重要的因素。至于格力的新股东华发，也是相对保守的地方国企，习惯人员内生培养。而和它同为区域国企的广州越秀、厦门建发，乃至央企金茂和中建系旗下几个局，都已经主动从民企挖角。

华发股份现任董事局主席李光宁，在2012年-2018年是华发集团董事长，他卸任董事长时只有48岁，此后这个位置一直空缺。“李一直是法定代表人、党委副书记，没有董事长和党委书记，他还是一把手。”接近华发的人士说。李光宁一毕业就加入华发，已经是司龄超过31年的老人。

直至2025年1月谢伟履新，华发集团终于迎来自己的董事长。谢于2004年加入华发，此前任集团常务副总经理、金融板块董事长；李光宁则转任华发股份董事局主席，继续兼任集团总经理。

简单来说，只年轻三岁的谢总实现了逆袭。“这么多年的老同事了，凡事都商量着来呗。珠海这地方除了华发，其他企业规模没那么大，董事长从华发产生也合理，对内部培养的人比较重视。”上述人士说。

“华发股份还是老李说了算。”

从布局看，华发股份主要落子大本营珠海、上海、杭州、南京、绍兴和武汉。其中华东可谓重镇，2024年，华东大区（含上海、杭州等城市）全年销售额‌461.73亿‌，占公司总销售额的43.79%。但利润率不足10%，显著低于华南大区和北方区域。

华东大区董事长是曾任职泰禾的刘颖喆。清华建筑系毕业的上海滩小王子刘总是个很有故事的人，泰禾时期，刘总在四大区域中次次业绩垫底，却每每凭借ppt描绘出如诗如画的来年业绩；2019年泰禾颓势已显，刘总飘然而去，但他主导拿下的某些地块，到现在仍是泰禾永远的痛。刘总摇身成为华发重臣，只能说这个行业确实神奇。

尽管很丝滑地成为行业前十，但华发股份面临的挑战并不小。销售额下降是行业同此凉热，但它归母净利这几年一直在下滑，刚刚过去的2024，华发股份归母净利润‌为‌9.51亿元，同比‌下降48.24%‌；从产品上看，华发与它的国企同行越秀、建发相比，并没有人尽皆知的高端产品线，且在上海、杭州、深圳等城市都有项目维权；它在深圳与融创合作的重点项目冰雪城耗资百亿拿地，可售项目无法包住成本，商办及游乐设施也交付无期，估计要继续做资产减值计提动作。

接近华发股份的人士表示，目前公司已经收缩到全国10家一线、准一线城市，不做二三线城市的业务了，这两年以求稳为主。“从国企角度看，国家不鼓励大张旗鼓搞地产，所以要拿核心城市的优质地块，能拿到就能盈利，现在能拿出钱拿地的企业也不多。”

另外，“华发接下来主打第六代好房子，向高质量发展。”

在行业寒冬中活下来，且依旧有进取心的房企已经屈指可数。对手同样根红苗正，大家重新站到了同一起跑线上，唯一的疑问是，过去那些可称为教训的东西，会被长久记住吗？格力地产的消亡，并不让人喟叹，

它也许只是开始。