观点指数 一线城市租金继续下滑，北京甲级写字楼租赁市场活跃度有所提升 一季度，一线城市甲级写字楼市场平均租金环比及同比均出现不同程度的下滑，四城租金环比变动区间为-7.2%到-3%，其中北京环比跌幅有所收窄。一线城市写字楼市场仍面临诸多挑战。与此同时，新兴产业如TMT、数字经济、人工智能以及零售贸易等相关企业的租赁需求增长，成为市场的亮点与潜在增长点。

商办运营商业绩表现明显分化，沪、杭等多城有新项目亮相 2024年，15家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等，同比变动区间为-29.9%到8%。其中，67%的样本企业内地写字楼业务收入出现同比下滑，在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战的背景下，企业内地写字楼收入表现明显分化。多家企业在写字楼领域均有重要项目竣工或取得关键进展，同时新投入使用的写字楼物业已经开始逐年给企业带来长期可持续的经营收入。

中小企业发展指数大幅提升，创富港实现营收与利润双增长 一季度中小企业整体发展态势向好，为共享办公市场发展注入需求动力。办公空间服务商表现上，对比上个报告期，部分企业如创富港、高格办公空间等，积极外拓，为行业注入活力，但整体发展依旧疲软。

京沪资产交易热度持续，万物云完成收购上海滨江万科中心 据观点指数不完全统计，期内共计发生4宗商办资产交易事件，主要集中于京沪两城，对比上个报告期，资产交易单数和交易总金额均有所增长。其中此次交易完成后，连同过往合作，万物云将实现对上海祥大的全面接管，有助于强化独立运营能力，并为未来资产优化或变现提供灵活性。

一线城市租金继续下滑，北京甲级写字楼租赁市场活跃度有所提升

据国家统计局披露的数据，2025年1-3月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为819亿元和661亿元，分别同比下滑17%和12.6%。开发商对办公楼市场发展的信心不足，投入资金更为谨慎，同时，市场对办公楼的需求疲软，企业扩张意愿不高。

同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为348万平方米和397万平方米，分别同比下滑34.9%和11.3%。

虽然第一季度办公楼新开工面积和竣工面积均出现同比下滑，有利于缓解未来供应压力，但前期已开工项目陆续竣工，存量市场规模仍在增加，项目去化面临一定的压力。

从数据来看，今年一季度办公楼市场在投资、销售、建设等各环节的数据表现不佳，市场面临较大的调整压力。后续需要关注经济环境的改善、企业需求的释放以及政策层面的引导，以促进办公楼市场逐步恢复活力。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

写字楼租赁市场表现上，重点城市办公租金继续下探，以价换量仍是主旋律。

戴德梁行数据显示，今年一季度，北京以227.22元/平方米/月的平均租金单价继续位居一线城市首位。上海次之。

具体表现上，一季度，北京、上海、广州及深圳四大一线城市甲级写字楼市场平均租金环比及同比均出现不同程度下滑，四城租金环比变动区间为-7.2%到-3%，其中北京环比跌幅有所收窄。

同比表现上，广深两城办公租金同比变动幅度超10%，京沪两城同比超20%。

从数据来看，受市场供需矛盾、宏观经济环境等影响，今年一季度一线城市甲级写字楼租金普遍下滑。办公楼市场仍处深度调整阶段，重点城市办公租金仍未企稳，若新增供应持续处在高位以及办公需求持续低迷，则租金仍可能进一步下滑。

数据来源：戴德梁行，观点指数整理

空置率表现上，今年第一季度，上海、广州及深圳三城全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比分别上升0.6个百分点、0.4个百分点以及0.5个百分点至23.0%、9.3%以及27.1%，供需矛盾继续影响市场表现。

同期北京空置率水平由涨转跌，市场去化能力有所提升，环比及同比均下滑1.1个百分点至17.2%，是当前一线城市最低水平。同期，北京全市写字楼净吸纳量为15.4万平方米，环比上季度有所增长。

据观点指数了解，北京写字楼市场需求以搬迁和续租类为主。戴德梁行数据显示，在新租和搬迁的租赁需求中，TMT、金融业和专业服务业仍是主力企业，三者分别占所有行业总新签约面积的38.7%、41.2%以及10.1%。

同期，以快消品为主的零售贸易企业占比提升至上海甲级写字楼租赁需求的首位，占比19.4%。同时，专业服务业、金融以及TMT行业租赁需求占比均超10%。

与此同时，TMT、零售贸易、金融业以及专业服务业也是广深两城甲级写字楼租赁需求的主力。

从行业看，TMT、金融和专业服务业在各城市均展现出较强的需求韧性，是写字楼租赁市场的核心支撑力量。同时，一线城市又因自身产业结构特色，催生出不同的亮点需求，如上海零售贸易企业需求的崛起。

另外，据太古地产2024年业绩报告，截至2024年末，金融业、贸易、专业服务以及TMT行业是其内地写字楼的核心租户群体，四大领域租户合计占比达83.8%。其中太古地产在内地布局的写字楼主要集中于北京、上海、广州三个重点城市。

整体而言，2025年第一季度，一线城市写字楼市场仍面临诸多挑战，空置率持续攀升、租金的下滑问题普遍存在。不过，新兴产业如TMT、数字经济、人工智能以及零售贸易等相关企业租赁需求增长，成为市场的亮点与潜在增长点。

基于此，重点城市写字楼市场需关注新兴产业发展，优化供应结构，提升运营服务水平，以适应市场变化，缓解供需矛盾，实现市场的平衡与健康发展。

商办运营商业绩表现明显分化，沪、杭等多城有新项目亮相

企业经营层面，3-4月，已有不少企业披露了2024年的年度业绩报告，其中写字楼业务收入明显分化。

数据来源：企业业绩公告，观点指数整理

注：中国金茂收入数据为商务租赁及零售商业运营收入；陆家嘴集团办公收入包括甲级写字楼与高品质研发楼

据观点指数统计，2024年里，图表中15家样本企业内地写字楼业务收入从1.3亿元到35.7亿元不等，同比变动区间为-29.9%到8%。在市场整体面临供应过剩、需求调整等挑战下，企业内地写字楼收入表现明显分化。

67%的样本企业内地写字楼业务收入出现同比下滑，其中包括陆家嘴集团、华润万象生活、越秀房托、恒隆地产、中国金茂、中国国贸、大悦城地产等多家企业，样本企业内地写字楼业绩受市场环境影响显著。

其中陆家嘴集团收入同比下降10%，受上海写字楼市场高供应与激烈竞争影响，即便核心地段项目也需通过租金让步维持出租率。其位于上海的甲级写字楼物业平均租金下滑至7.75元/平方米/天。

同期中海商业、招商蛇口、太古地产、北辰实业以及金地商置内地写字楼收入均实现不同程度的同比增长，涨幅分别为4%、7%、4%、8%以及8%。

具体来看，写字楼轻资产运营商以华润万象生活为代表，其针对写字楼业务提供商业运营以及物业管理及其他服务。财报中披露，2024年全年其写字楼业务收入约20.65亿元，同比增长7.1%，其中93.7%的收益来自写字楼物业管理服务。

截至去年年末，华润万象生活共计为27个写字楼物业提供商业运营服务，总建筑面积为190万平方米；同时为221个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为1670万平方米。

从披露的写字楼收入数据可以计算出其写字楼物业商业运营服务收入为1.3亿元，同比下滑2.2%%。

对应的，持有型商办运营商以中海商业、恒隆地产、太古地产、招商蛇口、北辰实业、中国国贸等企业为代表。

其中中海商业以全年35.7亿元的写字楼收入居首，陆家嘴集团次之，办公物业全年收入虽出现同比下滑，但仍超30亿元，为31.53亿元，两者是唯二内地办公收入超30亿元的企业。

值得一提的是，两者在管写字楼规模均有所增长。其中，截至2024年末，陆家嘴集团主要在营的甲级写字楼共30幢，总建筑面积约236万平方米，对比上年同期的197万平方米增长约19.8%。

同时，中海商业过去一年里新增两个写字楼物业投入运营，包括苏州中海大厦和天津开发区中海物流园，总建筑面积增加约13.4万平方米。

另外，华润置地、越秀房托、招商蛇口、恒隆地产、中国金茂、中国国贸以及金地商置等企业的收入处于第二梯队，内地写字楼收入均超10亿元。

整体来看，受持续供应过剩、办公需求疲弱等因素影响，样本企业写字楼业务收入增长普遍面临较大压力。而作为写字楼业务收入增长的核心动力，出租率和租金单价的变动直接影响着写字楼的业绩表现。以价换量的大背景下，企业亟需在出租率与租金单价之间找寻平衡，以出租率保基本、租金单价提效益的双轮策略，来应对当前的市场挑战。

值得一提的是，包括上文提及的中海商业和陆家嘴集团在内，近两年，招商蛇口、恒基地产、瑞安办公等企业在写字楼领域均有重要项目竣工或取得关键进展，同时新投入使用的写字楼物业已经开始逐年给企业带来经营收入。

举例来说，2024年里，陆家嘴集团竣工的甲级写字楼项目包括川沙企业中心一期、上海科技投资大厦、前滩中环广场、世纪财富广场以及张江科学之门西塔等。

与此同时，期内瑞安办公旗下武汉光谷“创新天地企业天地”写字楼完成主体结构封顶，武汉光谷中心城将迎来首个超高层甲级写字楼。据悉，该项目由瑞安房地产和中信泰富共同打造。其中，瑞安房地产自持商办总建筑面积为13.4万平方米，包含5.1万平方米的商业街区——创新天地商业公园和1.3万平方米的绿地公园，以及7万平方米超高层甲级办公楼——创新天地企业天地。

瑞安办公作为瑞安房地产旗下办公业务管理品牌，已于一线城市核心区域管理近190万平方米的办公项目，为超1600家企业提供服务。

另外，据瑞安房地产2024年年报披露，在营成熟期的办公楼物业平均出租率为91%，经营活动保持稳定。同期办公楼物业组合的整体出租率为69%，较上年同期提升3个百分点，但仍低于成熟期办公楼物业91%的平均出租率。从出租率表现来看，尽管部分项目表现优异，但整体市场仍需时间才能消化新增供应。

另外，恒基地产写字楼项目建设也有新的突破。近期由恒基兆业地产集团与上海地产集团联合打造的新岸商业中心全面竣工，项目坐落于浦东新区新民洋板块。

该项目总建筑面积约11万平方米，其中包含6.2万平方米办公建筑面积，涵盖2栋独栋办公楼及1栋甲级办公楼，同时还配备约1.5平方米的5栋连栋商业空间和近500个停车位。

样本企业之外，据观点指数不完全统计，期内杭州、厦门、武汉等重点城市有多个写字楼项目落地，其中包括抖音集团杭州办公楼、中建·厦门金山中心项目、武汉长投生态中心等。

中小企业发展指数大幅提升，创富港实现营收与利润双增长

共享办公市场表现端，中小企业协会发布的最新数据显示，今年一季度，中小企业发展指数为89.5，较去年四季度上升0.5点。其中，分项指数除成本指数外均实现上升，分区域指数全面上升。

数据来源：中小企业协会，观点指数整理

分行业来看，房地产业和住宿餐饮业指数继续下降，较上季度分别下降0.3、0.1点。其他行业保持与上季度持平或实现上升。

整体来看，一季度中小企业整体发展态势向好，为共享办公市场发展注入需求动力，同时也促使共享办公市场不断优化升级，以适应中小企业多样化、动态化的办公需求。

据观点指数不完全统计，对比上个报告期，部分企业如创富港、高格办公空间等，积极外拓，为行业注入活力，但整体发展依旧疲软。

其中，创富港聚焦小体量办公空间产品打造，其位于上海长风生态商务区的海亮大厦双店于今年4月正式开业，此次打造的两个办公空间产品面积分别为1167.65平方米和1241.81平方米，总面积为2409.46平方米。

同时，据企业披露，创富港于2024年里新增门店23家，新增运营面积2.85万平方米，在管规模稳步扩张。截至2024年末，创富港全国签约门店数增长至275家，覆盖深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，签约门店建筑面积合计38.44万平方米。

得益于业务稳步扩张和门店网络拓展，创富港2024年营业收入同比增长5.57%至7.9亿元，同时归母净利润、扣非归母净利润、毛利率等指标均实现同比增长，成本控制及运营效率优化成果显著。经营活动现金流净额为4.77亿元，对比上年同期实现微涨。

同期继续投入技术研发，全年研发支出约1369.6万元。据了解，创富港通过自主研发BCMS系统、BITS智能电话系统等核心技术，实现智能化管理和服务效率提升。

创富港2024年的业绩表现可观，净利润大幅增长进一步验证其商业模式的有效性。依托自主研发的智能化系统和技术积累，公司在联合办公行业头部地位进一步巩固。

除此之外，高格办公空间同样积极外拓，期内先后与常州金商投商业管理有限公司以及常州聚禄商业管理有限公司签约，合作项目为常州金融商务广场和常州瑞声科技大厦，开启在常州的业务布局，形成金融+科创双轮驱动格局。

具体来看，常州金融商务广场总建筑面积约30万平方米，定位为长三角总部企业新高地，汇聚各类企业和机构总部。该项目是高格办公空间布局常州的首家高端商务办公新地标，其将提供“资产运营新模式+智慧科技赋能+资源联动”一站式服务，构建产业标杆项目。

另一合作项目地处苏南国家自主创新示范区核心区常州科教城，周边科技企业集聚，有3800余家。该大厦是常州聚禄商业进驻常州的首发项目，对其战略布局意义重大。其中高格办公空间以全流程品牌合作模式介入，在预算内通过低成本改造、数字化升级激活资产价值，凭借资源拓展能力为科创新兴产业提供服务。

随着常州业务的开启，高格办公空间已布局全国9个重点城市，运营项目数超40个，管理面积超36万平方米，服务超1.2万企业客户。

值得一提的是，期内光大嘉宝租赁珠海横琴澳金财富大厦部分物业，作为联合办公用途。

根据该合同约定，安石珠海向珠海安渊承租其持有的位于珠海市横琴都会道86号横琴澳金财富大厦1栋六层整层及八层部分物业，租赁面积为2041.66平方米，租赁期限为120个月，租赁用途为联合办公用途，在租赁期间安石珠海有权对外转租、分租。

整体来看，虽有部分企业通过创新业务模式、精准市场定位等实现规模增长，但行业整体因供需失衡、租金下滑、竞争加剧等因素，发展依旧疲软，未来需探索更多元化的发展路径，提升自身竞争力，以应对市场挑战。

京沪资产交易热度持续，万物云完成收购上海滨江万科中心

大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生4宗商办资产交易事件，主要集中于京沪两城，对比上个报告期，资产交易单数和交易总金额均有所增长。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，3月31日，万物云披露了一项股权转让协议公告。公告显示，上海万科投资（卖方）与万物商企空间科技（买方，万物云全资子公司）签订股权转让协议，前者同意出售不附带权利负担的上海祥大55%股权及相关权益，买方同意购买，股权转让初始代价约8.7亿元。

据了解，上海祥大持有上海陆家嘴核心地段的商业综合体，也即上海滨江万科中心及光合新座，涵盖商场及写字楼。

值得注意的是，这是万物云第二次收购目标公司的股权。早在2024年11月，万物商企空间科技向上海万科投资收购上海祥大45%股权，初始代价约7.12亿元。

即本次交易完成后，万物云将实现上海祥大的全资控股。本次交易同样采用以楼抵债的方式，部分款项用于抵偿万科关联方债务。万物云两次收购上海祥大股权的交易价格总计15.82亿元。

据公告披露，至2025年2月28日，上海祥大100%股权账面价值约6.2亿元，评估值约15.85亿元，增值率约156%。

对万物云而言，交易完成后全面接管目标资产，有助于强化独立运营能力，并为未来资产优化或变现提供灵活性。

近两年房企出售写字楼资产的举动已成为回笼资金、缓解财务困境的重要手段。包括本次卖方万科集团在内，新世界发展、远洋集团、陆家嘴集团、万达、碧桂园、旭辉、中骏等多家房企均有变卖写字楼资产的动作。

其中据陆家嘴2024年业绩报告中披露，得益于2024年内结转了富汇大厦B栋及C栋办公楼项目，本年度陆家嘴集团实现营业总收入为143.44亿元，同比增长30.33%。尽管营业利润比上年度调整后减少15.93%，但归属于上市公司股东的净利润比上年度调整后增加5.26%。这表明办公楼资产处置带来的收入增长，在一定程度上支撑了净利润的提升，对公司整体业绩提升和财务状况改善都有积极意义。

另外，期内另一单房企出售案例是远洋集团出售远洋国际中心二期项目，买方为日照钢铁控股集团有限公司。

据远洋集团公告披露，此次出售标的为其联营公司北京盛永置业投资有限公司23%的股权，交易总价为3.22亿元，2.35亿元将由卖方转让给项目公司。

此次股权出售旨在优化远洋集团资产结构，回笼资金缓解债务压力，同时保留联营公司部分权益以持续参与经营。远洋集团表示，通过出售成熟项目股权来兑现对目标集团前期投入的增值收益，同时清偿对项目公司的债务，缓解债务压力，维持公司的基本营运资金。

据观点指数了解，近年来，为回笼资金，远洋集团屡次出售优质资产，其中包括颐堤港二期、成都太古里、北京锐中心、北京中国人寿金融中心等。尽管短期内缓解了部分财务压力，但远洋集团仍需面对持续的债务偿还压力和市场不确定性带来的挑战。

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