作者 I 宋溪 选址960
葡萄串效应？
继传出美国医药巨头默沙东中国总部将迁址徐家汇中心ITC三期A座后，近日，“血透之王”费森尤斯医疗中国总部官宣入驻浦西这座新楼。
图源：费森尤斯医疗官方
根据费森尤斯医疗官方介绍，此次选址契合“本土化创新，全球化协作”定位，不仅标志着费森尤斯医疗在华发展的全新里程碑，更体现了公司以核心商圈赋能创新生态，对医疗行业未来趋势的前瞻洞察。
工商信息显示，费森尤斯医疗投资（中国）有限公司注册地址已由隔壁的港汇中心二座变更为徐家汇中心三期A座22层05-11室。
值得关注的是，此次搬迁之前，费森尤斯医疗裁员超8000人，经历重组不久。
图源：医疗器械商业评论
公开资料显示，费森尤斯集团成立于1912年，是一家大型跨国世界500强医疗企业，总部位于德国巴登洪堡，由四个在世界范围内独立运作的业务板块组成：费森尤斯医疗、费森尤斯卡比 、费森尤斯赫里奥斯 、费森尤斯奥美德 。
其中，费森尤斯医疗专注透析医疗领域，是全球最大的一家为慢性肾脏衰竭患者提供全方位服务的肾科公司，是提供血液透析机、透析器和相关耗材的全球制造商和领导者，被誉为“血透之王”。
不过，2023年，费森尤斯集团宣布，由于收益下滑，集团决定放弃曾是“扛把子”的费森尤斯医疗透析业务控制权。官方文件显示，彼时费森尤斯医疗年度净利同比下跌33.5%。
放弃控制权后，费森尤斯医疗转为独立股份公司，由自由流通股东和机构投资者共同主导决策。此后，为了扭亏为盈，费森尤斯医疗经历了换帅、重组、裁员一系列优化步骤。
今年2月，费森尤斯医疗发布其2024年财报。财报显示，2024年公司全年营收193.36亿欧元（约1585亿元人民币），同比略降1%；营业利润为13.92亿欧元（约114亿人民币），同比增长2%；净利润为5.38亿欧元（约44亿人民币），同比增长8%。
报告同时显示，费森斯医疗2024年剥离了大量资产，涉及230家设施、8200名员工、约3.3万名透析患者。其目标是到2025年节约7.5亿欧元（约61.5亿人民币）成本，利润率提升至11%-12%。
此次选址，或如其搬迁公告所示，是其在华发展新的里程碑。
徐家汇中心ITC三期 图源：网络
由于接连两家巨头医药公司总部选址徐家汇中心ITC三期A座，这栋新建成的办公地标在写字楼市场去化承压背景下再次引发关注。
徐家汇中心项目位于徐家汇商圈心脏地带，被称为“上海市中心面积最大、最后一块黄金地块”，由新鸿基于2013年9月独资217.7亿总价拿下，楼板价3.7万元/平米，溢价24.21%。彼时，超出该地块高价的仅有广州亚运城。与新鸿基同场举牌竞争的是九龙仓、香港怡和、绿地等。
2014年，项目开工。公开资料显示，徐家汇中心项目东至恭城路，南至虹桥路，西至广元西路、宜山北路，北至名仕苑，占地19.84万平方米，总建筑面积90余万平方米，整体由华山路地块、恭城路地块、宜山路地块和虹桥路地块4幅组成，分三期建设。
徐家汇中心ITC规划效果图与实景
其中2017年落成的华山路One ITCB座整栋为万豪集团亚太总部；2018年落成的恭城路Two ITC写字楼整栋为阿迪达斯中国总部；3号地块宜山路去年6月刚刚竣工，涵盖9层办公塔楼、4层商业裙房和4层地下室空间，作为离核心相对较远的子项目，其与第三期ITC主地块-虹桥路地块通过人行空中连廊连接。
徐家汇中心三期是四幅地块中最大的核心部分，定位为“上海第一城市综合体”，地下部分与轨道交通1、9、11号线相连，建成后将与南京西路、陆家嘴形成互补，总建筑面积逾70万平方米，包含两栋超高层写字楼、以及1座高层酒店、7层商业裙房和6层地下室。
A座写字楼即默沙东和费森尤斯中国总部最新选址的地方，高220米，共43层，目前已经全部启用；B座总高37层，共70层，竣工交付后将刷新浦西天际线，成为“浦西第一高楼”，预计将在2025年年底交付使用。据悉，完全建成后的徐家汇中心，容量相当于徐家汇商圈现有商业办公面积总和，正式完成新鸿基“再造一个徐家汇”建设目标。
徐家汇商圈与南京东路、淮海中路、四川北路等并称为上海十大商业中心之一，集中了东方商厦、太平洋百货、港汇恒隆广场、汇金百货等知名商厦。
根据上海写字楼市场透露消息，三期A座目前已接近满租，入驻中八成为跨国公司总部，以默沙东为代表的最后一批大客户也将于年内迁入；在建的B座也已经签了一些大客户，市场单价报到10-12元/天/平方米。
除了大型跨国企业青睐，徐家汇中心ITC三期写字楼项目引起关注的原因，还在于其与目前上海办公市场高空置引发的焦虑形成反差。
2025年一季度上海核心区写字楼平均租金 图源：高力国际
高力国际数据显示，2025年一季度，上海写字楼净吸纳量约为3.5万平米，环比下降44%，空置率至20.0%。全市甲级写字楼租金持续跌至6.43元每平方米每天，同比下降7.3%。
预计未来三年内仍有超过300万方新增供应入市，写字楼市场供过于求态势延续。
观点指数发布的《经营活动承压| 2025年5月商办与办公空间发展报告》认为，写字楼市场仍面临投资收缩、需求疲软、库存高企等困境，短期复苏需依赖宏观经济回暖与企业信心修复，长期则需通过产业升级、资产优化与模式创新等重构市场平衡。