时隔十年，深圳涉宅用地成交楼面价纪录刷新，达到8.4万元/平方米，溢价率超86%。近两个月，在“缩量提质”的供地模式下，深圳土拍连续出现高溢价，开发商对优质地块的争夺较为激烈。

刷新纪录

今日（7月14日），深圳成功出让一宗前海桂湾片区宅地，深圳市招榕置业有限公司以总价21.55亿元竞得地块，成交楼面价高达84180元/平方米。企查查信息显示，该公司隶属于招商蛇口(001979)。在本次竞拍过程中，共有12家房企进行了158轮报价。对比起始挂牌价11.58亿元，起始楼面价45234元/平方米，最终成交溢价率达86.10%。

这一楼面价刷新了深圳涉宅用地成交 纪录 。此前的 纪录 尚定格在十年前——在2015年12月泰禾深圳院子对应地块以成交总价27.4亿元成交，楼面价79907元/平方米。去年成交的南山区粤海街道T107-0107地块是深圳涉宅用地成交楼面价的第三位，最终成交楼面价70388元/平方米，不过该地块成交总价高达185.12亿元。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅介绍，该地块容积率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出让宅地中高度限制最低的一宗，预计将开发为小高层，形成前海稀缺的低密改善型社区。同时，区别于前海多数地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开发商预留了灵活定价空间。

“前海桂湾作为深圳‘城市新中心’的核心板块，已集聚腾讯、华润、招商等总部基地，该地块的成功出让，将进一步提振前海住宅市场预期，标志着前海核心宅地市场热度回升，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局。”孙红梅表示。

高溢价提升市场情绪

事实上这宗地块仅刚刚成交，就已经成为楼价“新标杆”。记者留意到，在今日楼面价 纪录 被刷新后不久，已有不少中介快速更新社交媒体，将附近的在售项目与之对比进行销售推介。

“开发商都盯着核心地块，再贵也要抢，安全边际高。地价涨了，新房限价放开，房价自然跟着涨。”有中介对此呼吁道。

今年以来，深圳土拍推地数量并不多，规模也不大，但是连续以高溢价完成成交。就在上周，深圳龙华区民治街道一宗宅地经过百轮竞价，以40.74%的溢价率成交；在上个月，深圳龙华区民治街道的一宗二类居住用地，经过60多轮竞价，也以较起拍价46.6%的溢价率成交。

分析认为，近期深圳土拍市场的高溢价成交，是“核心地段+低密品质+政策红利”三重因素共同影响的结果，体现了全国各地在供地端“缩量提质”的模式。此外，深圳新房库存持续走低，截至6月底去化周期仅7.6个月，也进一步加剧了开发商对优质地块的争夺。

“深圳近期推出的宅地普遍降低容积率、取消限价，强调‘居住品质升级’，该地块符合这一导向。”孙红梅分析称，“未来，随着优质地块的推出，深圳土拍市场将进一步分化，核心区域持续高热，非核心区域保持平淡。”

根据深圳市房地产中介协会统计，2025年上半年深圳市预售新房成交1.65万套，较2024年同期增长11.9%，其中住宅成交1.51万套，较去年同期增长24.4%，不过逐月来看预售新房成交量整体呈下滑走势。从结构上来看，当下刚需主导、改善抬头的趋势明显。