在广东省等民宿业发达地区，乃至全国范围内，民宿用房用地大部分集中在农村宅基地与民房，而且大多为民宿主与村民一对一、一对多租赁民房宅基地用于民宿经营，这种最普遍通用方式，实质存在诸多隐患，需结合现有政策在实际操作中尽量规避问题。

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一、民宿用地的先天性问题

民宿属于经营性项目，根据现有法规，经营性用地必须通过公开方式获得土地使用权，国家相关部委及各地政府鼓励发展民宿的闲置宅基地、废弃校舍等公共公益设施属于非经营性用地。

纯粹通过公开方式获得经营性用地由于拿地及物业成本高，租金也高，不适宜民宿这样的非暴利性产业入驻，走灰色地带、打擦边球，甚至走钢丝是民宿业的尴尬选择。

二、民宿用地政策背景

（一）、国家层面出台的旅游政策对民宿用地的支持

2018年3月9日，国务院办公厅发布《关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）：

第三十八条强化旅游用地用海保障，城乡居民可以利用自有住宅依法从事民宿等旅游经营。

2018年11月15日，文旅部等17部委《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》（文旅资源发〔2018〕98号）：

第十七条加强用地保障，在符合生态环境保护要求和相关规划的前提下，鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用

由此可见，全域旅游与乡村旅游用地政策鼓励村民可以利用自己的民房宅基地自办民宿，已属于文物级的民房及宅基地，可以流转使用权以便统一保护性开发利用。

（二）、民宿行业标准中的有关用地条款

文化和旅游部于2019年7月3日发布实施的《旅游民宿基本要求与评价》（LB／T 065—2019）：

3.1 旅游民宿:利用当地民居等相关闲置资源……根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。

5.1.2经营场地应符合本市县国土空间总体规划（包括现行城镇总体规划、土地利用总体规划）、所在地民宿发展有关规划。

标准解读：发展民宿尽量利用存量闲置资源，可以是国有住宅，也可以是集体宅基地，但必须符合规划。

（三）新《土地管理法》对民宿用地的意义2020年1月1日实施的新《土地管理法》有七大亮点，对民宿用地的意义主要集中在以下三点：

1、农地入市（农村集体经营性建设用地）合法化在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，为民宿用地及发展乡村旅游提供了一种用地渠道。

2、宅基地新玩法

宅基地属于集体非经营性建设用地，新法中农村仍实行一户一宅制度，村民对宅基地只有有限使用权，宅基地及其地上建筑物不能直接流转，但在新法下，宅基地鼓励有偿退出，也为合作联营、转为产业用地等多种新玩法提供了可能。

3、国土空间规划全面启动为民宿集群化发展提供了极好机遇。全国第三次土地调查已完成县域成果入库，五级国土空间规划正在自上而下全面推进（2020-2035年），从现在起至明年一季度，以民宿集群等为引擎的乡村文旅开发项目将迎来历史机遇！

三、民宿租赁民房宅基地的隐患

一是按照《土地管理法》第62条，农村实行严格的一户一宅制度，村民只有宅基地的有限使用权，很多出租做民宿的多为各级政府正在严查的已严重违法的一户多宅或超标民房；

二是单个村民随意性强，法律意识淡薄，租赁民房及宅基地本身也是违法的，不受法律保护，请注意国家及各地所有政策绝对没有涉及租赁普通民房；

三是按照《经济合同法》的租赁合同最高年限不超过20年，很多民宿主希望更长更稳定。

四、民宿租赁民房宅基地问题解决办法探讨

学加网崔元星老师建议民宿主与村民小组签订合作联建联营协议，而不是常规的与单个村民签订民房租赁协议，可以合理规避上述三个致命隐患：

因为村小组是宅基地的所有权人，合作联建不受租赁合同年限的限制，如果有可能有机会，应该尽可能集中连片，且把已建及拟规划的民宿集群区域从村庄规划上由原来的宅基地调整为集体经营性产业用地，从根本上解决用途不合规的问题。

民宿用地问题本身并不复杂，但充分认识问题是关键必须合法，相对合规，尽量合理，是民宿人的基本底线。

学加网每周会做不定量的线上分享或线下活动，都是关于当下产业勾地、文旅、园区、三旧改造领域的热点话题讨论，今天的话题就分享到这里，未来学加网崔老师还会继续为大家分享相关的话题。