一

农地入市背景

我国农村的“三块地”改革(征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项农村土地制度改革)，作为一项事关全局的重要改革，一直备受社会关注。十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让沉睡的“农地”看到了希望。

2015年《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》颁布后，R市成为全国33个农村集体经营性建设用地试点（以下简称“农地入市”）县(区)之一。自试点以来，R市建立健全农村集体经营性建设用地入市制度，探索农村集体经营性建设用地入市范围和途径，为改革试点提供了有价值、有意义、可操作的入市经验和改革模式。

二

改革试点取得的部分经验

（一）

明确入市对象

结合R市的实际情况，明确集体经营性建设用地为:2014年度土地利用变更调查结果中地类现状为农村集体建设用地，在R市土地利用总体规划(2006—2020年)中确定为建设用地，且R城市总体规划、各镇总体规划确定为工矿仓储、商服、旅游等经营性用途的土地。通过这项举措确保改革对象定义清晰。

（二）

摸清集体经营性建设用地底数

国土资源部门制定了全市集体经营性建设用地调查方案，建立农村集体经营性建设用地数据库，全面摸清集体经营性建设用地位置、范围、面积、权属、建筑状况、现状用途等情况。

（三）

完善土地规划

国土资源部门调整完善现行土地利用总体规划，编制零星分散集体经营性建设用地整治复垦规划，探索编制村级土地利用总体规划，做细规划内容。住建部门加快推进村镇建设控制性详细规划编制工作，扩大规划覆盖范围;为每一宗入市地块明确容积率、建筑密度等使用条件，确保先规划后入市。

（四）

厘清农地入市程序

“农地入市”在程序上必须做到公平、公开、公正。

首先，“农地入市”必须经农民集体组织民主决议(议事)同意或依法授权同意，并由待入市的农地所有权的主体自愿提出申请。

其次，“农地入市”须得到所在镇人民政府同意，并由国土资源局和住建局就入市地块是否符合入市条件进行联合审查。

最后，在获得R市人民政府批准入市后，由农村集体经济组织委托R市国土资源局参照国有建设用地入市交易的程序开展入市工作。

（五）

探索农地入市用于公益项目

公益项目用地可以实施征收，已是社会共识。R市用实践证明，只要不妨碍公共利益的实现，就不一定要运用“征收”这一强制手段。因此，R市探索“能不征、就不征”、“可入市尽入市”，保障公益项目用地。

（六）

“同权同价”

实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地的“同权同价”，也是R市试点的重点工作。R市试点把“同权同责”作为“同价”的前提，赋予农村集体经营性建设用地与国土有建设用地同等的权能，形成了与国有建设用地基本相同的市场交易规则、服务监管机制和统一的交易平台。

在有效的政府监管以及权责平等的前提下，农村集体经营性建设用地与国有土地的“同价”成为了可能。目前，R市已入市及正在入市的地块涵盖了工业、商服、旅游、公益、住宅五大类，目前R市“农地入市”价格略低于国有土地，但相差不大，基本实现了“同位同价”。