编者按：

2022年，有失望、有期待、有理性、有清醒、有迷茫……

这一年，全国房地产市场经历了前所未有的挑战！这一年，杭州楼市迎来了久违的政策宽松期！这一年，房企们经历了最悲情的时刻！这一年，那些年被激活的购房欲望又重新被扑灭。

新房市场的精准调控、土地市场的冷热不均、二手房红盘跌落神坛、利率创历史新低……持续低迷的市场环境让这个本就浮躁的房产市场开始回归传统的居住属性，但是政策利好的不断刺激，也为购房者赢得了最好的购房时机。

2022年的杭州楼市，总有些不尽如人意，但杭州的“美好”，依然让我们对这座城市心生向往。

在新的时代转折点，2023年的我们依然敢于攀登，越过一座座群山，只为阅遍风景。2022年凤凰网房产年度策划《攀登2022》让我们从市场的角度一窥杭州楼市的喜怒与哀乐！

“叫苦连天”的杭州楼市总算快挺过2022年，这一年，由紧转松的调控政策，让杭州在新房、二手房两端持续“退烧”。

打折、降价，当市场话语权从卖家转为买家，以价换量成了再普遍不过的事。甚至，连曾经需买家支付的“潜规则”税费，部分急售心切的房东干脆自己揽下，“我来！”在他们看来，“能卖掉、早点跑”都是能坐下来好好谈条件的。

杭州楼市陷入下行低谷期，但并非全盘皆苦寒，它正由户型面积决定“赤道和两极”。简单来说，只要房子做得够大、够豪横，就越能受到市场的青睐与追捧。这里面，「大平层」产品又一次走出了“独立行情”。

说起杭州的「大平层」，我们已经习惯将它与商业连在一起。

2020年，杭州商业大平层（300㎡及以上，下同）共成交599套，是2019年61套的近10倍，超过此前十年总和的510套。于是，杭州商业大平层“元年”由此开启。

（数据来源：行致盛 凤凰网房产/制图）

2021年，杭州商业大平层再一次高歌猛进，全年卖出1272套，同比暴涨约112%。据行致盛统计数据显示，2022年1-11月，杭州十区商业大平层已售出1188套，平均每月可成交108套，超过去年106套/月的月均值。

图片来源：行致盛

可见，杭州商业大平层去化效率非但没随市场行情下滑，甚至还做到稳中带涨。此外，杭州今年头11月商业大平层累计供应2565套，比2021年全年1700套+的供应量还多出了800多套；截至11月30日，杭州商业大平层市场显性库存3250套，较年初时近2000套的库存量，增长超六成。

据凤凰网房产不完全统计，2022年，杭州全市在售商业大平层项目共有46个，钱江世纪城（7个）、之江（5个）和江河汇（5个）板块项目最多。其中，钱江世纪城、之江新城板块为杭州商业大平层库存量Top2，分别为596套和502套（截至11月30日，数据来源：行致盛）。

截至12月18日，待售项目暂不统计入内（凤凰网房产/制图）

杭州改善购买力始终在线，甚至有了“需求升级”的趋势。

46个在售商业大平层中，有11个项目做了500㎡及以上户型。去年年中，我们还在说滨江的“世纪国泰中心”全盘500㎡起步户型，将杭州商业大平层标准又拉高了200㎡。但如今，江河鸣翠、海潮望月城│潮印、江河盛会等都做到600㎡，融信中心单套最大面积甚至来到1200㎡。

面积越做越大，产品越比越“卷”。显然，300㎡不再是户型天花板，它已成为一条入围榜单的“最低门槛线”。

今年杭州大平层的最大收获，在住宅而非商业。

不久前，江明月朗园一套1.1亿总价房源赚足了眼球。该房源位于项目10#楼2101室，面积达1468.58㎡，打破杭州新房面积、总价的历史纪录。

与楼下相比，这套房子相当于把8套167-224㎡房子做在一套内。因此，该房源虽为双层顶跃户型，但单层面积也在700㎡上下，等同double份的“XXXL号”大平层了。

江明月朗园1.1亿豪宅选房截图

这一回，杭州住宅大平层可谓“挣”足了关注，从江明月朗园领证到摇号，围绕这套1468.58㎡“巨无霸”的流量可不少。摇号当天，所有人都眼看着181号提走这套9位数豪宅。至于这181号买家的身份，当晚网上就给人“精确”到丽水松阳富商。

江明月朗园是特例但并非孤例，今年杭州新房一大特征便是大“室”所趋。

截至12月18日，杭州十区本年度共领出96764套新房，其中，57个楼盘领出160㎡及以上住宅大平层，共计10490套房源，占今年新房供应量的约1/10。

（凤凰网房产/制图）

这里面提供200㎡及以上户型产品的有25个楼盘，接近统计项目的一半。从160-1468.58㎡不等，可以说，曾经那个武林壹号、阳光海岸、金色海岸的杭州“大宅化”时代又回来了。

杭州今年新房虽“大”上不少，但面积上还是与商业大平层有不少差距，很难盖过后者风头。据表内数据统计可知，杭州本年度住宅仅有8个项目做了300㎡及以上“超级户型”，统共就319套房子。这些超级大平层不出意外均已被抢购一空，但也仅为商业大平层今年成交量的约1/4。

滨江·揽奥望座 效果图

就纯粹程度来说，全盘皆做300㎡起户型的仅滨江·揽奥望座一家，该项目有300㎡和320㎡两个户型，92套房源，均为5室2厅4卫设计。其次，天澜海岸（114套）、海潮望月城（65套）和秦望府（35套）有两位数以上300㎡起住宅大平层供应。

因此，商业大平层仍是300㎡起居住产品的“主流选择”。

板块数据来看，上城区成为超160㎡住宅大平层的头号集中区，12个项目共3782套房源，占到该类住宅房源的1/3。供应量破千的还有余杭区（1661套）、拱墅区（1617套）以及萧山区（1117套）。

当然，正如商业大平层从300㎡、500㎡到800㎡的一次次变大，住宅大平层的面积尺寸也有进一步扩容的概率。1468.58㎡和1.1亿总价，这两个数字不会成为杭州住宅大平层的天花板，更大、更舒适的房源，或将在不久后予以楼市迭代的力量。

杭州大平层市场从成交端未见颓势，但也有一些隐患不得不重视。

拿商业大平层来说，从2021年7月市场不足1000套库存到如今的3250套，市场积压被迫续销的大平层们，意味着杭州市场整体供过于求。行致盛分析，如今杭州大平层市场需要消化3250套房源，差不多要30.9个月，接近两年半。

前面的卖不掉，后面的又源源不断往前推，当有限客户成为市场挤兑的少量筹码，“抢跑”或成为开发商能做的唯一的事。

建发·缦云 效果图

项目本身来看，钱潮鸣翠、杭与城、建发·缦云、清来嘉座等都成为过商业大平层的单月销冠，其中，最夸张的还要数10月的清来嘉座，单月成交46套房源，而像第二、第三的棠前嘉座、御临云峰等每月只有十几套。

商业大平层一般单盘房源量不多，每次上新如挤牙膏一般，成交表现好不好光供应力度就占了很大一块。不过，与住宅市场类似，商业大平层同样有鄙视链的存在：钱江世纪城、钱江新城及二期、拱墅区改善板块，若再有个品牌开发商，这样的组合放楼市里几乎百试不爽。

库存高企让杭州大平层市场走向分化，住宅越做越大，也让这块蛋糕不再是商业的“一言堂”。杭州大平层市场在2022年走向调整，有变化是在向好发展，有分化则是优胜劣汰。总之，杭州大平层的需求没有少，改善人士的购买力没有降，这依旧是杭州楼市中的“未来蓝海”。