降了降了，又降了

虽然在预期之内，但这次利率的下调，依然有着风向标意义

随着今天中期借贷便利（MLF）的下调10个基点，可以肯定的是，新一轮的利率下调周期来临，或者说全面进入了降息时代

事情有点重要，话不多说，我们直接来划 重 点

01

这一轮新的降息周期启动，其实早有预兆

在6月13日，央行发布公开市场业务交易公告2023第114号，宣布开展20亿7天逆回购操作，中标利率为1.90%，较此前利率下调10bp（基点）

这是央行时隔十个月后，也是今年首次下调OMO利率

央行不仅很少在一年期利率之前调整短期利率政策，13日当天，央行又将隔夜、7天期、1个月常备借贷便利（SLF）利率均下调10个基点

这为后续通过MLF引导LPR和贷款利率下行做了前置性准备

在逆回购利率下调后，业内普遍预计，这将对市场产生连锁反应，并带动MLF、LPR等其他政策性工具利率的下调

当得知这个消息后，我也从未如此关注过中国人民银行的官网

果不其然，6月15号一大早

央行像我们说好了的那样，宣布开展2370亿MLF操作

继续下调中期借贷便利操作的中标利率，利率为2.65%，此前为2.75%，下调了10bp，这是MLF从2020年来的第五次下调

对于央行如此密集的下调逆回购利率、SLF利率和MLF利率

这几件事对6月20日公布的LPR利率具有风向标信号

换句话来说，伴随着短期、中期政策利率联动下调，今年在20日最新公布的长期利率，LPR也会下调

LPR是锚定在MLF利率框架下的，也就是说MLF和LPR是正相关关系

所以，当MLF下调，LPR也会下调

而从以往经验看

逆回购利率—MLF利率—LPR的同步调降，就完成了一次完整的降息过程

而无论下调多少，这都将会是2022年8月以来的LPR第一次下调

在央行官网我们也可以查询得到，LPR的历史走势图

自2019年实行LPR以来，五年期的LPR相对还是比较平稳的，从最高点的4.85%，到现在的4.30%，一共就变过六次，全部都为下调

我也把2019年到现在的五年期LPR浮动数据整理了一下，大家作为参考

可以看到，前六次下调，最大幅度的都集中在了2022年，两次加起来一共降了30bp

距离LPR2022年8月最后一次下调，目前一直维持在4.30%平稳的状态

那么，这个月20号的LPR将会有多少下探空间，很多业内专家都估计和房贷相关的五年期，会在10-15bp之间

而不论下降多少，都是自有LPR以来的历史最低的水平

也意味着从明年开始，选择浮动利率的商业贷款，进入重新定价周期，根据贷款总额，月还款利息会有不同程度的降低

也决定了今年买房商业贷款利率的进一步下探

目前房贷执行的商业贷款利率，由LPR+各银行加点形成

虽然各城市的银行会制定不同的加点

但是今年LPR利率的下调，首套房利率降低，已经是呼之欲出的事

02

今年以来，与买房相关的利率，全部都下调了

很多重点城市，尤其是二线城市，从今年年初开始，首套房贷利率就全面进入3字头时代

很多城市和首套商业房贷相关的利率，都是史上最低

今年的房贷利率为什么可以这么低

原因也是来自央行在今年1月，建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制

大概的原则就是，如果新房销售面积连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限

当时第一个将首套房贷利率调整为3.8%，就是这两年新房市场波动最大的郑州

而从郑州开始，各城市纷纷主动将利率调整到4%以下

来自中指研究院今年4月的数据

2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下

数据来自：中指研究院

珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%

天津、沈阳、十堰等城市，也首套房贷最低利率降至3.9%

截至今年3月末，有12个城市则是直接取消了首套房贷利率下限，其中包括肇庆、湛江、惠州、清远等

目前全国房贷利率最坚挺的地方，也有且仅有几个一线城市了

数据来自：国金证券研究所

就拿上海来说，首套房利率为4.65%，二套房为5.35%，在现行的LPR的基础上加35个基点和105个基点

我就以一个典型的二线城市南宁为例

大家可以感受下就在短短不到3年的时间

一个城市的房贷利率从狂飙到狂降，可以疯狂到什么程度

2020年，南宁绝大部分商业银行会在当时5字头的LPR基础上加100以上的基点，首套房利率平均为6%以上

数据来源：鉴盘侠，2020年南宁各银行房贷利率调查表

2023年，南宁的首套房利率来到历史最低的3.70%，也就是在现有的LPR基础上，减少60基点，已经是地板价了

两年前后的利率差，居然可以达到2.30%，这之间的利息差有多大，就不展开算了

而除了首套房的商贷之外，公积金利率也都在下调

去年10月，下调了0.15%，也是时隔7年后的首套个人公积金利率首次下调

说了这么多

今年无论你在绝大部分城市买房，不论你是用商贷还是公积金贷

现在就是利息最低的时候

而如我们前一部分所说，过几天的LPR大概率还会下降10-15个基点

那么，那些现在在执行3.7%的城市，会不会将首套利率继续下调至3.55%？

也就是说

你以为已经是最低，未来应该还有可能更低

03

换个角度看，这一次降息还有另外一个信号，来自存款利率的下降

大家都知道，银行本质上就在赚存款和贷款之间的利息差

当房贷利率进入3%时代，紧随着的存款利率也正式进入2%时代

6月8日，先是六大国有银行开始下调，活期方面，存款挂牌利率从此前的0.25%下调至0.2%

定存方面，2年期利率下调10个基点至2.05%、3年期下调15个基点至2.45%、5年期下调15个基点至2.5%，总之就是时间越长，下调越多

我也大概整理了一下表格，大家感受下利息差

紧接着，6月12日，12家股份制商业银行也宣布下调人民币存款利率，下调幅度为5到15个基点不等

这已经是年内第三轮银行存款利率下行

而对于一些保守的人比如我来说，如今存钱是真的只是存钱，利息眼看着越来越低

但其实从2022年开始天量的存款数据，摆在各大银行面前的是实实在在的息差收窄

根据5月19日，国家金融监督管理总局发布数据显示

银行业一季度净息差为1.74%，较2022年四季度的1.91%下降0.17个百分点，再创历史新低

存款利率的下调，除了是化解目前的银行的成本支出问题

另一方面，也为后续LPR长期商业贷款利率的下降，创造了空间

于是，从各种各样的货币政策来看

发出了一个强烈的信号

04

现在，我们全面进入了降息时代

未来宏观市场肯定也会低息运行，因为现在各行各业面临的压力，确实有点大

只有进一步宽松货币政策，才有可能将局面改变

5月的社会消费品零售总额为3.78亿，虽然同比增长了12.7%，环比有所小幅回落，同比去年5月增速较快，原因是当时处于非常时期，基数较低

再来看，最近的固定资产投资增速，也已经降到近一年来最低的4%，固定资产投资的下行，房地产的不景气也要背锅

进出口数据就不具体展开了，出口数据环比-4%，同比-7.5%，就足以说明现状

当这些数据一出现在眼前，相信你也会明白，为什么现在要降息了

直白来说，说到底就是为了刺激消费、促进投资

不管你是大宗消费买车买房买包，还是普通消费去旅游去看演唱会，还是拿去创业投资

还有，我们的贷款新增数据，还在下滑，5月人民币贷款新增13600亿元，同比少增5300亿元

其中，住户贷款的增长也只有3672亿元，与去年5月的6232亿元相比，处于非常低的水平

这种数据，你说银行着不着急

现在的低利率环境，就是让大家把钱从银行拿出来，去消费去投资，或者买房都可以，钱真的要流动起来

但是反过来说，从目前的经济环境和楼市来看，即便存款利率在降低，但是存款对居民来说，是一种对未来的防御

这轮降息是否有效果，还有待一段时间的观察

从房贷的角度看，LPR的降低应该会对楼市起到一定刺激作用

但说到这次降息，我问了问身边的买房人

反应却都出奇的一致，他们都说：降不到我

其实，自从今年首套房商贷利率的降低以来

大家对于存量房利率下调的可能，期待更高，呼声更大

所以，你呢，你怎么看待此轮降息