2024年，中国商业地产行业在消费分级与奢侈品市场下行的双重压力下经历了一场“寒冬”——恒隆、太古等港资企业业绩跳水，北京SKP销售额同比下滑17%至220亿元。

然而，南京德基广场却以245亿元的销售额逆势突围，刷新自身纪录的同时，首次超越北京SKP，问鼎中国高端商业体榜首。这一成绩不仅标志着中国高端消费格局的重塑，更揭示了南京作为长三角核心城市的消费潜力与商业创新逻辑。

图源：玄宣

从重奢堡垒到年轻化生态

2024年的全球奢侈品市场呈现两极分化，国际品牌承压：受经济增速放缓与消费信心波动影响，头部奢侈品集团财报普遍显示亚太区增速收窄，国内恒隆、太古旗下高端商场收入下滑4%-14%。

与此同时，本土高端消费韧性凸显。从南京德基的逆势同比增长2.5%来看，中国高净值人群的消费需求并未消失，而是向更具品牌粘性、体验价值的商业体集中。这种“消费分级”趋势下，头部商场的虹吸效应愈发显著。

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近些年，德基以“首店经济”为核心抓手，2023-2024年引入 Loewe独立香氛全球首店、CARITA亚洲首店、PRADA Beauty江苏首店 等稀缺品牌，形成奢侈品、高端美妆、珠宝腕表的“大满贯”布局。其 40%品牌为江苏首店或旗舰店 的配置，构建了辐射苏皖的“消费磁场”。

同时，面对Z世代占消费规模40%的现状，德基通过先锋艺术策展（如德基美术馆）、 网红场景打造（千万级厕所、潮居空间） 强化社交属性，并将餐饮从短板升级为竞争力——引入了泓0871云南菜、柿合源新京菜 等米其林黑珍珠品牌，将餐饮楼层重塑为“城市会客厅”。

而会员体系与流量运营的成功，也为德基的逆势增长提供了重要保障，德基的黑卡VIP服务与私域流量运营策略，将年消费超百万的高净值客群占比提升至15%。通过南京新街口地铁1、2号线交汇的区位优势，其日均客流量超50万人次，形成“流量-转化-复购”的闭环。

南京：长三角消费枢纽

德基广场的登顶，不仅是一场商业的里程碑，更是南京城市特质与商业逻辑深度咬合的必然。这座六朝古都在历史与未来的张力中，孕育出独特的消费土壤，而德基的崛起恰是读懂南京的“城市密码”后的一场精准爆破。

南京自古是江南财富枢纽，今天的南京，高校数量全国第三、科研机构密集，百万大学生与高知人群构成“新消费人群”。德基的年轻化战略与城市气质高度契合——既追求奢侈品符号价值，又热衷艺术展览、网红打卡等文化消费。

从数据来看，2024年南京人均可支配收入7.5万元虽略低于苏州的7.8万，但奢侈品消费渗透率达8.3%，高于苏州6.1%。德基所在的新街口商圈被誉为“中华第一商圈”，日均客流量超50万，1小时经济圈覆盖南京都市圈及苏北、皖南城市。这种“强中心”模式使其成为 苏皖高净值人群的消费目的地，甚至吸引上海、杭州客群跨城消费。

而南京作为长三角人口集聚核心区，2023年社会消费品零售总额达7893亿元，增速居万亿级城市前列。玄武区“首店经济”政策助力德基2024年引入 11家首店品牌，包括Valentino Beauty全球首家色彩精品店，形成“首发-首店-首展”的消费生态。

尽管南京居民人均收入低于北上广深，但其南京都市圈范围的高净值人群密度支撑了奢侈品消费。德基的高奢品牌的“排队现象”也印证了南京地区的消费潜能和爆发力。

南京德基的登顶，本质是一场“精准定位”战胜“规模惯性”的胜利。它证明了中国消费市场的纵深潜力——即便在宏观承压期，只要抓住客群代际变迁、品牌稀缺性与城市枢纽价值，商业体仍能实现破局。

对于南京而言，德基的245亿不仅是商业数据的突破，更是城市从“历史文化名城”向“国际消费中心城市”跃迁的里程碑。未来，这场由一座商场引发的消费革命，或将重塑长三角乃至全国的高端商业版图。